Аналитика цен вторичного рынка недвижимости Уфы на 15 декабря. Первые тренды и ожидания. Цена вторичного рынка снижается, 65.4 т.р/кв.м Но кроме как в недвижимость, вкладывать некуда!
Рынок вторичного жилья Уфы по итогам 2 месяцев. Цена вторичного рынка снижается, 65.4 т.р/кв.м т, Новостройки за тот же период подорожали. Количество объектов увеличилось, но к концу года немного сокращается. Кроме как в недвижимость, вкладывать некуда.
Вторичный рынок Уфы к середине декабря 2014 года. Для этого выпуска мы использовали базу конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов
С учетом всех типов жилья цена составила 65.4 тыс. руб за кв.м. в среднем по вторичному рынку. По итогам двух месяцев цена снизилась на 3,3%. На начало 2014 года цена вторичного рынка составляла 61.4 тыс руб\кв.м. Итого рост за 2014 год составил 6,5%. Новостройки выросли за 2014 год на 6%, и за последний месяц – не те же 3,3%, что снизился вторичный рынок. Вероятно, что к концу 2014 – в начале 2015 года темп роста сегментов по итогам года сравняется около цифры 6%, а средняя цена кв.м будет приближаться к уровню 60-63, в сегменте новостроек - вверх, во вторичном- вниз. При этом самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике не менее 70 тыс руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные - выше средней по рынку.
Причины повышения цен на новостройки – затратная часть застройщиков, рост себестоимости. На фоне текущей ситуации покупка новостройки некоторым покупателям кажется более рисковой, и они переключаются на вторичный рынок, цена которого пока дороже, но успешно «торгуется» вниз при демонстрации платежеспособности. Поэтому вероятность еще большего сближения цен сегментов высока.
Средняя цена типов квартир:
1-комнатных – 68 тыс. руб./кв.м., минус 4,5%, ранее сегмент именно однокомнатных квартир был перегрет по цене
2-комнатных – 64.1 тыс. руб./кв.м., минус 3%
3-комнатных – 62.6 тыс. руб./кв.м., без изменений
Многокомнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м., минус 1.6%.
Средняя стоимость элитного жилья — около 80.3 тыс.руб\кв.м также снизилась на 2.7%, с начала года +3. Элитный сегмент быстрее реагирует ценой в периоды изменения финансовых рынков. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.
Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-150 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность резко снижается на фоне общего рынка. Часть объектов в том числе была снята с продажи только из-за того, что собственники не уверены, куда в дальнейшем выгодно и безопасно можно вложить средства.
Общее количество предложений в составило 4071 уникальных варианта, а это больше,чем в предыдущие периоды, в т.ч. элитных 187 квартир. Объем предложения вырос на фоне снижения цены, что говорит о кризисе покупательной способности (ранее мы прогнозировали приближающееся снижение активности покупателей). С ценой представлено чуть менее 40%. Это значит, что продавец не уверен в своей цене или рыночных ожиданиях.
Большинство объектов находится в диапазоне цен – от 55 до 90 тыс руб\кв.м. Самые ликвидные 1-2-комнатные в хороших районах стоят до 90 тыс руб за кв.м. Это уже высокая цена и для ипотечной сделки на фоне растущих ставок.
Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 35 млн. руб. – эта квартира на Проспекте Октября находится в экспозиции уже более года.
Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (соотношение типов):
1-комнатных – 1238 вариант
2-комнатных — 1509 шт
3-комнатных — 1230 шт. Многокомнатных – 203 шт.
Показатель |
Центр |
Проспект |
З.Роща |
Сипайлово |
Черниковка |
Дема |
Затон |
Инорс |
Шакша |
ИТОГО |
Количество квартир |
703 |
782 |
603 |
367 |
819 |
193 |
127 |
345 |
113 |
4071 |
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Сипайлово |
Черниковка |
Дема |
Затон |
Инорс |
Шакша |
ИТОГО |
Средняя цена т.р.\кв.м |
71.8 |
70.8 |
71.4 |
67.6 |
59.7 |
60 |
57.34 |
60.3 |
47.3 |
65.4 |
1-комнатных |
179 |
219 |
156 |
102 |
254 |
85 |
39 |
123 |
39 |
1238 |
т.р.\кв.м |
73.5 |
72.4 |
77.6 |
73.1 |
63.5 |
61.8 |
59.6 |
64.2 |
49.7 |
68 |
2-комнатных |
212 |
312 |
229 |
132 |
346 |
56 |
50 |
95 |
35 |
1509 |
т.р.\кв.м |
73.7 |
70 |
72.8 |
68.7 |
57.8 |
62.9 |
56.5 |
60.4 |
47.8 |
64.1 |
3-комнатных |
257 |
207 |
192 |
120 |
193 |
49 |
34 |
112 |
33 |
1230 |
т.р.\кв.м |
73.7 |
69.4 |
65.5 |
57.8 |
56.9 |
51.4 |
53.9 |
53.3 |
43.5 |
62.6 |
Многокомнатных |
55 |
44 |
26 |
13 |
26 |
8 |
4 |
15 |
42 |
203 |
т.р.\кв.м |
86.1 |
72.5 |
66.5 |
67.2 |
62.1 |
50.1 |
52.8 |
48.5 |
6 |
60.1 |
Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы
Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В общее количество жилых домов в Уфе также внесены корректировки:
Показатель |
Центр |
Проспект |
З.Роща |
Сипайлово |
Черниковка |
Дема |
Инорс |
Шакша |
Затон |
Прочее |
Итого |
Кол-во многоквартирных домов (от 2 этажей) |
710 |
1170 |
670 |
467 |
1497 |
280 |
215 |
115 |
80 |
100 |
5304 |
Примерное кол-во квартир |
56800 |
93600 |
53600 |
37360 |
119760 |
22400 |
17200 |
9200 |
6400 |
8000 |
424320 |
В продаже |
703 |
782 |
603 |
367 |
819 |
193 |
345 |
113 |
127 |
19 |
4072 |
Доля, % |
1.24 |
0.84 |
1.13 |
0.98 |
0.68 |
0.86 |
2.01 |
1.23 |
1.98 |
0.24 |
0.96 |
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Просп. |
Сипайл. |
Черн. |
Затон |
Инорс |
Дема |
Шакша |
Прочее |
ИТОГО |
Количество квартир |
703 |
782 |
603 |
367 |
819 |
127 |
345 |
193 |
113 |
19 |
4152 |
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Просп. |
Сипайл. |
Черн. |
Затон |
Инорс |
Дема |
Шакша |
Прочее |
ИТОГО |
Средняя цена т.р.\кв.м |
71.8 |
70.8 |
71.4 |
67.6 |
59.7 |
57.34 |
60.3 |
60 |
47.3 |
52 |
65.4 |
Средняя площадь квартиры в экспозиции |
60.8 |
53.7 |
49.6 |
54.8 |
54.8 |
53.2 |
46.5 |
47.5 |
52.3 |
|
51.3 |
Диапазоны цен кв.м. большинства квартир всех типов (1-5 комнатные во всех состояниях) по районам составляют:
Центр- от 60 до 97 тыс руб
Зеленая роща – от 55 до 98 тыс. руб
Проспект – от 56 до 96 тыс. руб
Сипайлово – от 50 до 86 тыс руб
Черниковка – от 48 до 75 тыс руб
Затон – от 48 до 72 тыс руб
Инорс - от 47 до 73 тыс руб
Дема – от 47 до 69 тыс руб.
Итоги к 15 декабря 2014года:
Кто-то прогнозирует сценарий 2008 года, кто-то – 1998, а кто-то – вообще 10-летнюю японскую стагнацию. На деле все совсем по –другому, и мы видим нереальный фьюжн всех трех предыдущих кризисов.
В настоящий момент можно предположить, что движение цены вниз продолжится, и в зависимости от общеэкономический ситуации будет сохранить такой уровень несколько месяцев. Темп снижения будет зависеть от новых новостей экономики.
Уровень поддержки снизу на данный момент (с учетом именно последних новостей о ставке рефинансирования и повышения стоимости ипотеки) – 60-62 тыс руб\кв.м., что означает снижение от докризисного уровня на 15%.
Веским отличием текущего рынка от ситуации 2008 года является то, что на фоне валютных ситуаций снижение цены рынка недвижимости сопровождается снижение покупательной способности рубля в целом, что по тенденции компенсирует одно другое. Поэтому смысла ждать значительного снижения или дна рынка нет – накопления обесцениваются. Именно это может спасти покупателей и продавцов от ценовых разорчарований. Не ждать, если есть реальная необходимость проживания. И не ждать покрытия инфляции, если вы инвестор. Ждать можно только в одном случае - если денег на объект не хватает, а ипотеку взять совсем не получается. Тогда надо копить
Отдельная категория – так называемые «чистые продавцы». Уходящие в «кэш» граждане не знают, что делать дальше с деньгами, поэтому снимают объекты с продажи. Поэтому, как и прежде, кризисные явления на рынке сопровождаются именно цепочками сделок, сложными и находящимися на «финансовой» грани. А тут как никогда нужны специалисты по недвижимости.
Самое интересное наблюдения последних двух дней:
- вопрос «куда вложить деньги» задается нам с периодичностью освобождения телефонной линии. Значит, не все так плохо в кошельках граждан. Но возникает вопрос, вкладывая последнее все во что-то, на что хватит денег, лишь бы на что-то хватило (машины, квартиры, техника), останется ли средств на ежедневные нужды?
- поскольку при продолжении таких тенденций на фоне муссирования страхов и будущих ужасов, сокращения доходов могут и последовать, рано или поздно граждане столкнуться с вопросом «а где взять денег» на фоне общей низкой ликвидности рынка. Тогда можно ожидать повышения предложений того, что не очень нужно – домов, дач, избыточных активов в коммерческой недвижимости. Для тех, кто хотел купить дешевле, но ранее не мог, или объекта с «перламутровыми пуговицами» не находилось, это, как ни странно, будет шансом. Но не в сегменте ликвидных объектов, а в части специфических или редких вариантов.
- "ипотечная паника" - брать или не брать, а успеем ли... Ипотека здорово затормозит рынок. Правда, пока не будут известны итоговые ставки, причем в соотношении с депозитами, окончательные выводы будет сделать сложно. А вдруг ставки по депозитам станут высокими, и намного выше ипотечных?
Тренды. В среднесрочном периоде рынок уже давно демонстрировал перегретость и сближение со средней ценой новостроек. Инвестиционное "окно" правда, пока еще не превратилось в ноль, но оба тренда тянутся навстречу
Долгосрочный тренд с 2000 года по многофакторной модели показывает все более однозначно
Далее - аналитика рынка новостроек, аренды коммерческой недвижимости и прогноз развития на 2015 год..
Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».
Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14
e-mail: expert-russia@mail.ruКоличество просмотров -