Цена вторичного рынка за квартал выросла на 2% и составляет в сентябре 2014 около 67.7 т.р/кв.м с учетом элитного жилья, без учета – 66.8 т.р., с начала года – рост 10%. Новостройки в среднем стоят всего на 15% дешевле.

Вторичный рынок Уфы к сентябрю 2014 года.

С учетом всех типов жилья цена составила 67.7тыс. руб за кв.м. в среднем по вторичному рынку. По итогам почти трех месяцев рынок все-таки растет. Правда рост продолжается скорее инерционно. Покупательские возможности ниже.

Средняя цена предложения типов квартир:

1-комнатных – 70 тыс. руб./кв.м., +0,5%

2-комнатных – 66.5 тыс. руб./кв.м., +0.9%  

3-комнатных – 64  тыс. руб./кв.м., +0.3%

Многокомнатных – 62.6 тыс. руб./кв.м.,  0%.

Средняя стоимость элитного жилья — около 88.9 тыс.руб\кв.м также выросла, на 3%, с начала года - +12.  Элитный сегмент сохранил большую инерцию повышения цены, в том числе из-за особенностей менталитета собственников в периоды изменения финансовых рынков. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.

Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-150 кв.м..

Общее количество предложений на рынке в августе 2014 года составило 3003 уникальных варианта, а это на 500 вариантов больше в т.ч. элитных 157 квартир. Объем предложения вырос на фоне роста цены, что говорит о приближающемся снижении активности покупателя. Что мы и видим в августе –сентябре по фактическим сделкам и переговорам. С ценой представлено чуть менее 40%. Это значит, что продавец не уверен в своей цене или рыночных ожиданиях.

Большинство объектов находится в диапазоне цен – от 50 до 80 тыс руб\кв.м. Самые ликвидные 1-2-комнатные в хороших районах стоят от 75 до 100 тыс руб за кв.м. Это уже высокая цена и для ипотечной сделки.

Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 33 млн. руб.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (соотношение типов):

1-комнатных – 1143 вариант – 1 половина лета   - 928 шт. Повышение доли однокомнатных квартир как самых ликвидных на рынке является снижением активности покупателей, или снижения их финансовых возможностей

2-комнатных — 784 против  775 шт

3-комнатных — 670 против  682  шт. Многокомнатных – 109  против 111 шт., в том числе 94 и 15 4- и 5-комнатных.

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей -  а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В общее количество жилых домов в Уфе также внесены корректировки:

Итоги начала осени 2014года:

Цены демонстрируют динамику, сходную с потребительскими ценами и тарифами всех отраслей. Это выше, чем номинальный коэффициент инфляции. Граждане судят по своей типичной потребительской корзине, которая у каждого своя, и у всех НЕ соответствует той, что просчитало государство. В итоге ощущение удорожания проецируется на недвижимость. Элитный же  сегмент сохранил большую инерцию повышения цены, в том числе из-за особенностей менталитета собственников в периоды изменения финансовых рынков.

Тенденцию перегретых цен доказывает и увеличивающееся уже второй месяц количество предложений, в том числе и увеличение доли 1-комнатных квартир в нем, опять-таки второй месяц подряд. Повышение средней цены рынка продолжает компенсироваться увеличившимся торгом в каждой сделке до 10%.

Цена стала высока уже и для ипотечной сделки, а размеры ипотечных кредитов в среднем начинаются от 1,5 млн руб. У типичных покупателей эконом-класса на руках бывает от 500 тыс до 1 млн. руб, если не продается имеющаяся квартира. При типичных для Уфы уровнях доходов, такой уровень цен на недвижимость становится барьером для ипотечной сделки. Личных денег больше нет, банк бОльшую сумму не одобряет. Рано или поздно тенденция на рынке уравновесится, так как особых подвижек по ставкам банков не будет, и разница в 1,5% ставки кредита уже не уравновесит столь высокие цены, если не повысятся доходы и накопления. А это вряд ли.

В целом покупательский потенциал периодически исчерпывает себя, т.е. готовый платежеспособных покупателей на текущий момент. Периодически на рынке их количество становится меньше, потом постепенно спрос накапливаеся

Другой значимый фактор, что подобные цены предложения (а покупатель уже с первого звонка начинает просить торг) дезинформирует о рыночной ситуации тысяч так на 250-300 в среднем на квартиру. Новый продавец выставляет «по аналогам» заведомо завышенную цену, продлевая срок экспозиции и теряя время. Завышать цены при условии, что у покупателя просто нет бОльшей суммы, видится бесполезным. А тенденция в целом затягивает сроки решения квартирных проблем, снижает активность рынка в целом и создает избыточную нервозность сторон сделок.

Купить стандартную 1-2-комнатную в хорошем состоянии на хорошем этаже в большинстве районов можно не дешевле 75тыс руб за кв.м. А в лучших районах типовые 1-2 комнатные стоят в большинстве случаев до 100 тыс руб\кв.м. Диапазоны цен кв.м. большинства квартир всех типов (1-5 комнатные во всех состояниях) по районам составляют:

Центр- от 72 до 130 тыс руб

Зеленая роща – от 59 до 90 тыс. руб

Проспект – от 57 до 100   тыс. руб

Сипайлово – от 56 до 78 тыс руб

Черниковка – от 50 до 75 тыс руб

Затон – от 51 до 68 тыс руб

Инорс -  от 54 до 70тыс руб

Дема – от 55 до 70 тыс руб.

В настоящий момент можно предположить, что движение цены не остановилось и по инерции сохранит темп общего потребительского рынка. Но по итогам фактических сделок продавец будет торговаться на более значимые суммы.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!