Цены на квартиры Уфы в подробных цифрах, итоги октября 2024 года. За полгода рост вторичного рынка на 0,9%

Средняя цена вторичного рынка в черте полуострова Уфы – 122 тыс. руб.\кв.м (в апреле 2024 года -  119 тыс руб за кв.м.). Темп роста цен с февраля 2024 года до октября 2024 года уменьшился, цены повысились всего на 0,5 – 0,9%% . Тенденция пока сохраняется из-за высоких темпов рсота потребительских цен в целом, но сдерживается сложностями ипотеки

 Цена вторичного рынка во 2 полугодии 2024 снизила темп роста, но мы не можем констатировать ее снижение. С февраля 2024 года до октября 2024 цена 1 м² выросла на 0,5 – 0,9% В то же время средние цены на новостройки продолжают расти, и рост составил более 13%.  Пока сложно сказать, является ли текущий момент локальным максимумом цены, скорее он станет локальным плато и периодом бокового тренда и/ волатильности, который продлится до начала 2025, когда экономические новости, типичные для начала года ( рост налогов, пошлин, цен и прочего), тем более не дадут им снижаться. В конце статьи на графиках трендов это видно наглядно.

При этом надо понимать, что с 2025 года вырастают налоги, МРОТ, госпошлины и т.д. Соответственно, и стоимость ремонтов, обстановки квартир, и, как следствие, будущих желаний продавцов-покупателей Такие повышение могут полностью нивелировать рассматриваемый прогнозный темп кризисного снижения цен. Напомню, мы говорим именно о вторичке, но не о новостройках. Поэтому рассчитывать на быстрое и серьезное снижение цен на вторичке пока все-таки не стоит. Стоит подождать статистического подтверждения тренда на снижение , пока он не столь явлный,, как многие считают. Кстати, и новостройки продолжают повышаться ценах, правда повышения цен застройщиками происходят намного реже. Ну и не стоит забывать о сохранении потенциального спроса на вторичном рынке, который накапливается фактически уже последние 3 месяца, какболее дешевый по сравнению с сильно выросшей первичкой. И накапливается уже несколько тел на фоне господдержки как низко-рисковый вариант покупки для жизни сразу, снимающий все прочие риски вроде дождаться стройки, суметь сделать ремонт при высокой кредитной нагрузке, все это время жить где-то еще, скорее всего, в тоже выросшей по цене аренде. И т.д.

Ипотечный тренд будущего периода может звучать так: посчитайте мне исходя из той суммы, что я могу платить в месяц. А не из стоимости квартиры, которую я хочу, а хочу я лучший из возможных вариант. А далее пытаемся справиться с платежами и рисками не всегда успешно, что порождает дефолты, банкротства и прочие неприятности, о которых на рынке недвижимости почему-то не принято говорить.

Есть еще один показатель, помогающий прогнозировать тренд сегмента, помимо объема экспозиции и уровня ипотечной активности. Это количество запросов и звонков. Последние года большинство риэлторов, особенно с небольшим опытом, предпочитали работать только с новостройками. За счет низких ставок по семейке, активности застройщиков и хороших финансовых условий, данный пласт специалистов по сути  продавал только новостройки. Сегодня именно от них можно слышать, что звонков и запросом нет. Но классические риэлторы, работающие на вторичном городском и пригородном рынке, имеющие сбалансированную базу объектов, отмечают, что звонки есть, показы по части из них тоже проходят регулярно.  Доля покупателей без ипотеки, причем, значительная. Активность по звонкам и запросам волнообразная, но присутствует, показывая, что потенциальные покупатели есть, и они постепенно привыкают к новой реальности рынка, понимая, что ситуация затянется, а жизнь откладывать не хочется. Безусловно, их меньше, но это реальные покупатели, осознанно покупающие квартиры для жизни.

С ценой представлено большинство объектов.  В целом выставлено в экспозицию около 0,85% всего жилого фонда многоквартирных домов. В некоторые периоды эта цифра достигала 1,8 -2%, а летом 2021 года это было 1,4%. Это то самое снижение экспозиции, о котором указывалось ниже. И это снижение значительное, поэтому оно способно тоже частично нивелировать снижающий тренд. 

 Предложение на октябрь представлено по районам города столь же типично, что и в предыдущие периоды. Большее количество предложений, как и всегда, в активно застраиваемых районах, например район ТЦ Планеты мы относим к направлению Проспекта Октября и прилегающих, но, вероятно, будем выводить его аналитически в  отдельный сегмент, так тип застройки и квартирография иные... Распределение экспозиции по количеству комнат типичное для ситуации, когда спрос на небольшие квартиры выше .

Итоги и выводы 3 квартала 2024 года.  Рынок постепенно осознает длительность сложного периода, когда ставки ЦБ будут высокими, и приоритетом населения могут стать банковские вклады. Хорошей новостью для вторичного рынка является  частичный переток спроса с новостроек ввиду более никой цены за кв.м. и возможности реального проживания сразу. Активность ниже средней, волнообразная, характерна больше для альтернативных сдлеок типа вторичка-вторичка или вторичка-загородный сегмент.

Прогноз до конца 2024 года.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа, всего, с учетом всех многоэтажных микрорайонов 8096 вариантов. В выборке – 4209 варианта. Строящихся уникальных квартир, учитывая повторяющиеся планировки на разных этажах, литеры, намного меньше.

Общий объем – 217 432,49 м². на вторичном рынке или 25 172 429,58 руб.

Средняя цена квартиры в Уфе с учетом пригородов 5980,62 тыс. руб., средняя площадь квартиры в экспозиции – 51,66 м². В черте полуострова Уфы – 6849,13 тыс. руб. и 53,29 м².

 Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

 Студии менее 29 м² – 119,12 тыс. руб./м² цена выросла, это самый ликвидный и «ипотекопригодный» тип. При сильном росте средней цена студии приблизится к цене однушки, и покупатель купит скорее однушку, поэтому средняя цена на студии ограничена в росте. Ну учитывая общий рост цен и как итог сильный рост общей цены объекта, многие выберут студию, так как она все-таки дешевле.

Средняя стоимость на студии – 3343 тыс. руб. по лучшим районам города без учета пригородов, средняя цена за 1 метр – 134,75 тыс. руб./м². Средняя цена студии по городу 3196 тыс. руб., за 1 метр – 128,69 тыс./м².  Средняя площадь – 24,8 м². Уменьшение средней цены за м² 5,2% с февраля 2024 по октябрь 2024гг., уменьшение стоимости студий – 8,6%.

1-комнатных – 125 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 129.59 тыс. руб./м², рост на 6.5% с февраля 2024 по октябрь 2024гг. Средняя цена однокомнатной квартиры по городу 4200 тыс.  руб., в сегменте типовых – 3696 тыс. руб. средняя площадь 33.60 м².

2-комнатных – 116.80 тыс. руб./м² без учета пригородов – 123.33 тыс. руб./м², рост средней цены примерно на 5.8% с февраля 2024 по октябрь 2024гг.  Средняя цена квартиры по городу 5595 тыс. руб., площадь – 47.90 м².

3-комнатных – 108.36 тыс. руб. /м², без учета пригородов – 109.63 тыс. руб./м²., рост на 2.9% с февраля 2024 по октябрь 2024гг. Средняя цена квартиры 7154 тыс. руб., площадь – 66.02 м².

Многокомнатных – 116.75 тыс. руб. /м², без учета пригородов 113.16 тыс. руб./м², рост на 9% с февраля 2024 по октябрь 2024гг.  Средняя цена 9758 тыс. руб., площадь – 83.58 м².

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 156,38 тыс. руб./м². Как и прежде высокой ликвидности сегмент не показывает. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 200 домов. Всего в выборке 262 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами.

Средняя цена элитной квартиры – 13 058 тыс. руб., площадь – 115 м².

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 3,5 до 69,9 млн. руб.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В 2023 году соотношение типов говорит о покупках с семейными целями, желание покупателей сменить класс жилья, район, что-то улучшить. В 2019 году инвесторы предпочитали только строящееся жилье. В настоящий момент уменьшилось количество однокомнатных и студий, причем однокомнатные выросли в цене чуть сильнее. Это говорит о том, что покупатели тратили накопления, но не на самые дешевые варианты, а на ликвидные и пригодные для жизни семьи и т.п.

Средние цены по районам (по основной доле предложения подсегмента) на типовые квартиры за исключением бизнес- и элит-сегментов, в тыс. руб.

Диапазоны стоимости квартир по районам города c учетом всех типов домов и фактической квартирографии каждого района, напоминаем, что в некоторых районах определяющей является квартирография нетиповых домов. Отсечены самые крайние значения (самые дорогие и дешевые варианты):