Средние цены на новостройки в г. Уфа в октябре 2015 года. Средняя цена – 56.7 тыс. руб./кв.м. С начала 2015 цена снизилась менее, чем на 5%, за последние пару месяцев мы видим вынужденный рост

Октябрь 2015 года. Ограниченный спрос на рынке продолжает толкать застройщиков на акции, но цены они снижать уже не могут. Шоком для большинства из них были требования к страхованию ответственности, принятые законодателем с 1 октября 2015 года, вылившиеся в дополнительные затраты и задержки с регистрацией договоров на фоне снижающейся покупательской активности.

Объектов много, застройщики жестко конкурируют друг с другом, на рынок вышли новые игроки из других регионов.

Поэтому прогноз этого сегмента - сохранение цены, резервов к снижению у застройщиков нет. Более низкие цены можно наблюдать только на новых, только осваиваемых площадках, но доверия покупателей к ним нет, а злоупотребление такими продажами застройщиками напоминает выстраивание финансовых пирамид – хватит ли денег с продаж, если своих ресурсов недостаточно, а привлечение кредитных практически нереально - слишком высоки ставки.. С точки зрения цен инвестиции в новостройки сейчас невыгодны, даже если покупать квартиру на начальной стадии строительства, так как в квартальной застройке слишком далеки сроки сдачи, а вторичны рынок предлагает все более низкие цены и срочные обстоятельства граждан.

Выхода у застройщиков нет, кроме как сокращать затраты, в том числе за счет содержания своих структур, иногда и рекламы. Мы уже наблюдаем частичный аутсорсинг продаж в агентства недвижимости, и сокращение до минимума своих отделов продаж. Замечены также и задолженности за услуги продаж квартир перед риэлторами, поставщиками стройматериалов.

Большинство площадок, предлагаемых сейчас на аукционах застройщикам, не находят интереса. Затраты на снос и создание коммуникаций и инфраструктуры велики, и ложатся на застройщика. Тем не менее, практически нигде в регионах России не замечено столько застройщиков с «муниципальным» влиянием. Если это даже и в плюс, то цены на квартиры у таких застройщиков должны быть ниже. В Уфе же все наоборот – предлагать хорошие цены, новые неординарные проекты готовы лишь частные застройщики.

Прогноз и рекомендации. Вряд ли застройщикам удастся сейчас начать новые проекты и площадки. Слишком высоки риски «надорваться». Ценовой прогноз на конец 2015 скорее всего сохраниться на том же уровне, акции помогут в разовых случаях купить квартиру дешевле, но к сожалению не повлияют на скорые сроки строительства. Так как почти все объекты представляют собой квартальную застройку со сроками сдачи ближе к 2018 году. И вряд ли можно претендовать на заметное сокращение этих сроков.

С другой стороны, дольщикам надо понимать, что их застройщик должен достроить проект, так как находится под контролем городских властей. Именно о них зависят иные меры, способствующие этому бизнесу, или наоборот, осложняющие жизнь застройщикам.

Сближение средних цен первичного и вторичного рынка может инициировать появление совсем крошечных квартир. Пока таких в Уфе мало, но в других городах России много - 18-25 кв.м. Возможно, в крайних случаях какие-то проекты с избыточными площадями эконом-класса стоит трансформировать именно в такой класс smart-жилья. В иных случаях пора задуматься о чем-то менее банальном и приевшемся для нашего рынка, не приводящем в последствии к избыточности квартир в экспозиции и невозможной плотности проживания в некоторых районах – «клонах». На муниципальном и государственном уровне привлекательно прозвучала идея сменить привычный лозунг «каждой семье по квартире» на «каждому члену семьи – по комнате». Осталось дело за малым – за доступной ценой этой самой дополнительной комнаты, которая условно должна стоить заметно менее 1 млн руб с учетом доли всех прочих нежилых помещений.

Цены. Использовалась выборка в 1429 квартир всех типов. В мкр Сипайлово новостройки почти все проданы (Сипайлово-6), поэтому район временно исключен. Также в прочих районах-пригородах Уфы представлено около 13 % объектов

Средняя цена предложения по всем типам квартир:

1-комнатных – 57.1 тыс. руб./кв.м., 369 вариантов, цена выросла на 3%, однушки пока самые ликвидные, цены на них застройщик держит относительно высокими и не торгуется.

2-комнатных – 54.4 тыс. руб./кв.м., минус 0.2%

3-комнатных – 54.6 тыс. руб./кв.м., минус 3.5%

Площади представленных на рынке квартир – от 28 до 231 кв.м. Диапазон цен квадратного метра – от 29.8тыс руб в пригородах, до 85 тыс руб в Центре. Диапазон стоимости квартир – от 1230 тыс руб для студии в Затоне на начале строительства до 21.8млн. руб.

Инвестиционная привлекательность покупки новостройки по сравнению со вторичным рынком отрицательна и представлена в таблице ниже. Необходимо учесть, что средние цены рынка как правило, отражают начало и первую половину строительства, соответственно, срок строительства и ремонта квартиры будет приближаться к 2-3 годам. Показательно, что инвестиции в новостройки неэффективны уже почти нигде. Там, где показатель более привлекателен, уже наблюдается избыточность вариантов в продаже от инвесторов, либо это последует далее, так как все недальновидные инвесторы будут покупать квартиры именно в этих районах, а потом столенуться со сложностью продаж.

.

Диапазоны цен квадратного метра по районам города для ориентации покупателей:

Диапазоны стоимости квартир по районам и типам в сегменте новостроек. Обращаем внимание, что из-за небольшого количества объектов в мкр. Сипайлово (только последние квартиры в Сипайлово-6) район исключен из таблицы.

Среднесрочный тренд:

Ограничения исследования:

Погрешность исследования составляет от 5 до 15%. Способ исследования: выборочный статистический анализ. Периодичность исследования – 1-2 раза в месяц. Некоторые узкие сегменты содержат недостаточную для статистического исследования выборку, поэтому результирующие средние в итогах исследования отсутствуют.

Некоторые районы Уфы характеризуются отсутствием или минимальным количеством некоторых типов квартир, что также приводит к отсутствию показателя.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, эксперт рынка. Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

e-mail: expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!