Цены на новостройки в Уфе. Стоит ли ждать повышения. Прогноз сегмента на конец 2015 года
Стоит ли ожидать повышения цен на новостройки в Уфе? Из чего сегодня складывается цена на недвижимость, мы говорим про первичное жилье, в каких статьях расходов "зарыты" факторы, которые могут сподвигнуть застройщиков повысить цены? На сколько и при каких условиях? Есть ли в существующих условиях корреляция между спросом, позициями национальной валюты и общей атмосферой на рынке?
На вопросы отвечает Андреева Е.Я, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Пока на рынке отмечалось снижение среднерыночной цены. Но в сегменте новостроек цену устанавливает застройщик волевым решением, это не свободно конкурентный рынок как вторичное жилье. Застройщики часто ориентируются друг на друга, как по ценам, так и по проводимым акциям.
Подобная ценовая динамика определялась массовыми скидочными акциями от застройщиков, так как господдержки ипотечных ставок не хватало, чтобы стимулировать спрос достаточным образом. Да и при наличии скидок платежеспособный спрос ограничен.
Факторами цены новостройки также являются затраты застройщика, так как скидки по большому счету производятся за счет будущей прибыли проекта.
Также часто задают вопрос – откуда в статьях ставки по ипотеке 7-8%, если в банках 12-13. Еще раз хочу отметить, что это особые программы конкретного застройщика и конкретного банка для конкретных новостроек, где сам застройщик субсидирует ставку на 1-3 года за счет своей прибыли. Купить атак можно только квартиру у конкретного застройщика, в определенном комплексе, а ипотеку оформить именно в том банке, с которым подписано подобное условие, как правило, это 2-3 банка на нашем рынке. Как долго застройщики смогут продолжать такие акции, зависит и от их финансовых возможностей. Прежде всего застройщика, так как банк почти ничего не теряет – разницы ему компенсирует застройщик.
Как только спрос на рынке повысится, акций станет меньше, хотя пока даже снижение ставки по ипотеке на вторичном рынке не вызывает значительного усиления активности рынка.
Другое ограничение – это себестоимость строительства, изменение цен на стройматериалы, и возможности застройщика по манипулированию ими и будущей прибылью, которые зависят от большого количества факторов.
Третье ограничение касается цен на вторичном рынке. Пока они продолжают снижаться, и сегменты конкурентны, повышение цены застройщиком возможно только на высокой стадии строительства. Иначе цена новостройки и готовой квартиры будет сопоставима, и покупатель может предпочесть готовое жилье.
Корреляция цен рынка и позицией валюты также важна, но скорее с точки зрения неопределенности и страхов граждан и возможностей инвестирования в валюту как альтернативы. Если же мы говорим о большинстве объектов рынка, то это типовое жилье, эконом- и комфорт-класса, поэтому значим более фактор общей экономической неопределенности. С другой стороны, рост курсов может вызвать некоторое повышение потребительских цен, но далеко не столь значительное, как в начале 2015. Тем не менее, на покупательской способности населения это скажется.
Поэтому прогноз на 2015 год скорее обещает сохранение текущей ситуации, средних цен по рынку новостроек диапазонах 55-57 тыс руб, в более популярных проектах на высокой стадии готовности чуть выше, но желательно не выше средней цены вторичного рынка. Исключением будут объекты бизнес- и элит-класса, с особыми преимуществами, уникальными чертами и т.п.
Учитывая, что спрос имеет свойство быть исчерпанным, а новостроек по программам господдержки приобретено уже много, едва ли не больше, чем на вторичном рынке в 2015, некоторая активизация, которая может произойти к середине осени, будет иметь ограниченный масштаб, и коснется опять-таки самых ликвидных проектов или популярных застройщиков или проектов. Либо продажи могут быть на «эффекте новизны» проекта.
Количество просмотров -
