Средние цены на новостройки в г. Уфа в августе 2015 года все еще снижаются за счет акций застройщиков. Средняя цена – 55.6 тыс. руб./кв.м. С начала 2015 цена снизилась на 7%
Август 2015 года. Ограниченный спрос на рынке продолжает толкать застройщиков на акции. Все реально осознают ситуацию с низкой покупательной способностью и признают недостаток продаж для нормального хода строительства. Объектов много, застройщики жестко конкурируют друг с другом. Новацией этого сезона также является субсидирование ипотечной ставки не только господдержкой, но и самими застройщиками, что позволяет им декларировать очень низкие ставки по ипотеке в известных банках. Так, по Уфе в рекламе уже заметны 5,6, 7, 8% годовых, в то время как даже с господдержкой минимальная ставка не менее 11%.
Большого значения это на рынок тем не менее не оказывает, так как такая ипотечная покупка инвестиционной быть не может, и текущие покупатели приобретают жилье для жизни. И многие продают вторичное жилье
Поэтому прогноз активизации этого сегмента в целом сходен со вторичным рынком, разницу составляет возможность застройщика манипулировать ценой квадратного метра за счет прибыли и себестоимости. Вряд ли инвестиции в новостройки будут выгодны сейчас, если не покупать квартиру на начальной стадии строительства.
Цены. Использовалась выборка в 783 уникальные квартиры всех типов. В мкр Сипайлово новостройки почти все проданы (Сипайлово-6), поэтому район временно исключен. Также в прочих районах-пригородах Уфы представлено около 11 % объектов
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Черниковка |
Затон |
Инорс |
Дема |
Прочее |
Всего |
1-комнатные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Всего кол-во |
33 |
54 |
48 |
51 |
72 |
30 |
36 |
|
369 |
Цена кв.м. |
64.9 |
58.1 |
66 |
61 |
49 |
58.7 |
49.3 |
|
55.7 |
2-комнатные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Всего кол-во |
36 |
18 |
30 |
45 |
27 |
27 |
51 |
|
258 |
Цена кв.м. |
71.1 |
60.3 |
56.9 |
51.5 |
48.5 |
53.4 |
48.5 |
|
54.9 |
3-комнатные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Всего кол-во |
24 |
9 |
21 |
27 |
21 |
12 |
3 |
|
135 |
Цена кв.м. |
77.7 |
57.2 |
56.3 |
48.6 |
46 |
53.1 |
43.5 |
|
56.4 |
ИТОГО кол-во |
96 |
75 |
105 |
123 |
105 |
72 |
120 |
87 |
783 |
ЦЕНА кв.м. |
71.4 |
64.3 |
63.9 |
54.8 |
43.8 |
54.5 |
46.6 |
56.9 |
55.6 |
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Черниковка |
Затон |
Инорс |
Дема |
Прочее |
Всего |
|
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Черниковка |
Затон |
Инорс |
Дема |
Всего |
Ср. цена |
71.4 |
64.3 |
63.9 |
54.8 |
43.8 |
54.5 |
46.6 |
55.6 |
Количество квартир в выборке |
96 |
75 |
105 |
123 |
105 |
72 |
120 |
783 |
Доля предложения |
12.26 |
9.58 |
13.41 |
15.71 |
13.41 |
9.20 |
15.33 |
100.00 |
Средняя цена предложения снизилась по всем типам квартир:
1-комнатных – 55.7 тыс. руб./кв.м., 369 вариантов, минус 4%
2-комнатных – 54.9 тыс. руб./кв.м., 258 вариантов, -3.6%
3-комнатных – 56.4 тыс. руб./кв.м., 135 вариантов, -0.1%
Многокомнатных – 72.9 тыс руб\кв.м. 189 вариантов, включая элитный сегмент.
Площади представленных на рынке квартир – от 28 до 231 кв.м. Диапазон цен квадратного метра – от 29.8тыс руб в пригородах, до 95 тыс руб в Центре. Диапазон стоимости квартир – от 1230 тыс руб для студии в Затоне на начале строительства до 21.8млн. руб.
Средняя площадь квартиры около 50 кв.м., цены – 2800 тыс руб.
Инвестиционная привлекательность покупки новостройки по сравнению со вторичным рынком представлена в таблице ниже. Необходимо учесть, что средние цены рынка как правило, отражают начало и первую половину строительства, соответственно, срок строительства и ремонта квартиры будет приближаться к 2-3 годам. Учитывая снижение первичного рынка, общая доходность пока положительна без учета инфляции, но надо учесть возможные задержки в строительстве объектов и уровень обесценивания инвестиций (инфляция).
Показательно, что инвестиции в новостройки менее эффективны в районах с максимальными ценами и отдаленных районах, где строек достаточно, цены низки, но и на вторичном рынке избыток и ограниченная платежеспособность.
Показатель |
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Сипайлово |
Черниковка |
Затон |
Инорс |
Дема |
ИТОГО |
Ср. цена втор т.р.\кв.м |
73.3 |
70.6 |
65.9 |
56.5 |
52.1 |
57.5 |
54.5 |
63.1 |
73.3 |
Ср. цена новостр. |
71.4 |
64.3 |
63.9 |
54.8 |
43.8 |
54.5 |
46.6 |
55.6 |
71.4 |
Дельта |
1.9 |
6.3 |
2 |
1.7 |
8.3 |
3 |
7.9 |
7.5 |
1.9 |
в % |
2.66 |
9.80 |
3.13 |
3.10 |
18.95 |
5.50 |
16.95 |
13.49 |
2.66 |
Годовых 2 года |
1.3 |
4.9 |
1.6 |
1.6 |
9.5 |
2.8 |
8.5 |
6.7 |
1.3 |
Годовых 3 года |
0.9 |
3.3 |
1.0 |
1.0 |
6.3 |
1.8 |
5.7 |
4.5 |
0.9 |
Годовых 4 года* |
-3.8 |
-2.1 |
-3.7 |
-3.7 |
0.2 |
-3.1 |
-0.3 |
-1.1 |
-3.8 |
*С учетом инфляции 6% годовых |
|
|
|
|
|
|
|
Диапазоны цен квадратного метра по районам города для ориентации покупателей:
Район |
Диапазон |
Центр |
51.5 - 94 тыс руб |
Проспект |
49.5 - 88 тыс руб |
Зеленая Роща |
52 - 74 тыс руб |
Черниковка |
43 – 67.5 тыс руб |
Дема |
35.5– 63.5 тыс руб |
Инорс |
47 – 62.7 тыс руб |
Затон |
35.5 – 64 тыс руб |
Прочие |
41 – 66 тыс руб |
Диапазоны стоимости квартир по районам и типам в сегменте новостроек. Обращаем внимание, что из-за небольшого количества объектов в мкр. Сипайлово (только последние квартиры в Сипайлово-6) район исключен из таблицы.
Тип |
Центр |
З.Роща |
Проспект |
Черниковка |
Затон |
Инорс |
Дема |
1-комн. |
2.2 - 4.5 |
2.05 – 4.4 |
2.2 – 3.2 |
1.8 – 2.5 |
1.25 – 2.1 |
2.0 – 2.76 |
1.6 – 2.54 |
Ср. площадь |
40 кв.м. |
38 кв.м. |
40 кв.м. |
35 кв.м |
35 кв.м. |
37 кв.м |
36 кв.м |
2-комн. |
3.5 – 6.9 |
2.4 – 6.5 |
3.1 – 4.4 |
2.3- 3.65 |
1.95 – 3.3 |
2.6 -3.6 |
1.7 – 3.225 |
Ср. площадь |
67 кв.м. |
60 кв.м. |
61 кв.м. |
57 кв.м. |
52 кв.м |
59 к.м |
57кв.м. |
3-комн. |
6.0 – 8.5 |
3.3 – 8.5 |
3.3 – 6.7 |
3.27 – 4.95 |
2.55 -4.5 |
3.1 – 3.8 |
2.5 – 3.2 |
Ср. площадь |
87 кв.м. |
84.8 кв.м. |
80 кв.м. |
73 кв.м |
69 кв.м |
72 кв.м. |
67 кв.м |
Среднесрочный тренд:
Ограничения исследования:
Погрешность исследования составляет от 5 до 15%. Способ исследования: выборочный статистический анализ. Периодичность формирования базы и выборки - 1 неделя. Периодичность исследования - 1 месяц. Некоторые узкие сегменты содержат недостаточную для статистического исследования выборку, поэтому результирующие средние в итогах исследования отсутствуют.
Некоторые районы Уфы характеризуются отсутствием или минимальным количеством некоторых типов квартир, что также приводит к отсутствию показателя. К ним относятся:
- Сегмент «Элитное жилье» в Черниковке и отдаленных районах не представлен.
- Количество многокомнатных квартир в рекламе недостаточно для формирования средней цены..
Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».
Источник
размещения и автор методики: Андреева Елена. Сеть Агентств Недвижимости
«ЭКСПЕРТ», ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, эксперт рынка
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru
e-mail: expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14
Количество просмотров -