Новостройки Уфы: осень-2005 г.
Обзор рынка новостроек Уфы по состоянию на конец октября 2005 г.
Несмотря на вступление в силу закона о долевом участии в строительстве на рынке первичного жилья и удорожание строительных материалов темпы строительства жилых домов в Уфе объемы продаж заметно не сократились. Однако, как и прогнозировалось многими экспертами, эти факторы, а также постоянный спрос на квартиры в строящихся домах, ближе к осени оказали влияние на рост цен на первичном рынке жилья г.Уфы. По нашим данным в первом квартале 2005 г. шел заметный рост цен, а во втором квартале цены практически стабилизировались, таким образом в среднем рост цен в первом полугодии составлял 1 % в месяц. В третьем же квартале текущего года произошло заметное увеличение средних цен предложения на первичном рынке и за период с июня по октябрь месяц средние цены предложения выросли на 16,1%, (порядка 4% в месяц). Как видно из таблицы, наибольший рост средних удельных цен предложения 1 кв.м. строящегося жилья за истекшие 10 месяцев текущего года отмечался по районам Черниковка 24,4% и Сипайлово – 21,3%.
Изменение средних удельных цен предложения на рынке первичного жилья за период с января по октябрь 2005 года.
Район | Изменение, % |
Черниковка | 24,4 |
Сипайлово | 21,3 |
Зеленая роща | 19,2 |
Центр | 17,4 |
Проспект | 16,1 |
Затон | 14,9 |
Инорс, ДОК | 14,8 |
По всем районам | 18,3 |
Объемы предложения строящегося жилья по районам города на октябрь 2005 года.
Структура объема предложения за истекшие 10 месяцев текущего года существенно не изменилась и по данным на октябрь 2005 года отражена на следующей диаграмме:
Средние удельные цены на строящееся жилье по г.Уфе в октябре 2005 года.
Минимальное значение средних удельных цен 1 кв.метра строящегося жилья приходится на 3-х комнатные квартиры в Затоне (18,5 тыс.руб.), максимум – тоже на 3-х комнатные в Центре (26,8 тыс.руб.). Исходя из этого можно сделать вывод, что высокие средние цены на многокомнатные квартиры в Центре обусловлены платежеспособным спросом на престижное жилье. Другими словами, покупатель с более высоким доходом предпочитает, а главное может приобрести престижную квартиру в престижном районе, в то время как в менее престижном районе Затон, квартиры приобретают люди с более низким уровнем дохода и соответственно им меньше всего нужна дорогая трехкомнатная квартира, поэтому спрос на последние ниже, а средняя цена предложения невелика.
Средняя удельная цена предложения за октябрь 2005 г., тыс.руб./кв. м | ||||||
Тип объектов | Зона(район) | Размеры объектов | ||||
по всем размерам | 1 ком. | 2 ком. | 3 ком. | 4 и более | ||
По всем типам | По всем зонам | 23,81 | 24,08 | 23,41 | 23,68 | 24,21 |
Дема | 20,13 | 20,90 | 19,55 | 19,05 | - | |
Затон | 20,11 | 21,22 | 19,60 | 18,53 | - | |
Зеленая роща | 23,03 | 24,29 | 22,32 | 21,88 | 22,94 | |
Инорс ДОК | 20,28 | 20,50 | 18,66 | 20,85 | - | |
Проспект | 23,26 | 23,25 | 23,98 | 22,94 | 22,96 | |
Сипайлово | 23,52 | 23,61 | 23,46 | 23,45 | - | |
Центр | 26,60 | 26,72 | 26,51 | 26,84 | 25,99 | |
Черниковка | 20,35 | 19,66 | 20,33 | 21,20 | - | |
Мин. | По всем зонам | 20,11 | 19,66 | 18,66 | 18,53 | 22,94 |
Макс. | По всем зонам | 26,60 | 26,72 | 26,51 | 26,84 | 25,99 |
Какие факторы могут оказывать влияние на цену предложения квадратного метра квартиры в строящемся доме?
Разница цен в зависимости от района расположения дома: Здесь, как и в других сегментах рынка недвижимости, наиболее дорогим считается район Центр и Проспект. Характерно, что в связи с изменением статуса «спального» микрорайона Сипайлово - появление в нем крупных современных объектов торговли и развлечений – обусловило и рост цен на строящееся жилье. Так по данным за октябрь 2005 г. средние цены на новое жилье в Сипайлово обогнали цены на Проспекте. Наиболее доступными по цене остаются районы Затон, Дёма и Черниковка.
Разница цен в зависимости от величины площади и количества комнат квартиры: Квартиры с одинаковым количеством комнат, но разным значением площади зачастую отличаются в цене. Так цена 1 кв.м. может колебаться от 3,2% мкр.«Южный»; до 11,9% ул.Обская. Разница цен предложений 1 кв.м. нового жилья между различными типами квартир может составлять от 2,6% ж/к «Седьмое небо» до 9,3% мкр. Затон.
Разница цен в зависимости от срока сдачи: Цена изменяется в зависимости от срока сдачи объекта (секций), например при разнице сроков сдачи в один год разница цен квадратного метра (при одинаковых площадях квартиры) может достигать от 6,55% ул.Худайбердина до 30% ул.Набережная и ул.К.Маркса.
Разница цен в зависимости от материала стен: В настоящее время основной объем строительства основан на возведении домов из кирпича - до 70%. Порядка 20 % всего объема составляют конструкции из монолитного каркаса с облицовкой и перегородками из кирпича. Остальные 10% составляют панельно-кирпичные дома, обычные панельные и дома из красного кирпича. Наиболее дорогими являются квартиры, продаваемые в домах из красного кирпича, дешевле квартиры в кирпичных, монолитно-кирпичных домах. Характерно, что панельные дома строят только в Затоне, что является еще одним из факторов снижающим стоимость жилья в данном районе.
Средние цены предложения строящегося жилья в зависимости от материала стен по всем районам Уфы за октябрь 2005 г.
Материал | Средние цены, тыс.руб./кв.м. | Доля в общем объеме предложения, % |
Красн.кир. | 29,0 | 3 |
Кирпич | 24,2 | 70 |
Мон.+Кир. | 23,0 | 21 |
Пан.+Кир. | 22,1 | 4 |
Утепл.пан. | 20,3 | 1 |
Панель | 18,7 | 1 |
Разница цен в зависимости от этажа квартиры: Также, в редких случаях можно наблюдать разницу в цене квадратного метра одинаковых квартир, но расположенных на разных этажах высотных домов. Так, нижние этажи могут быть на 2% дешевле, чем средние, а верхние на 2% дороже средних этажей.
Разница цен в зависимости от отделки: В Центре, на Проспекте – основной объем строительства ведется с черновой отделкой квартир. Сипайлово, Дема, Инорс – основной объем строительства ведется с чистовой отделкой квартир. В Зеленой роще – получистовая отделка квартир. Разница в цене квадратного метра с различной отделкой квартир может меняться с точностью до наоборот: так, например, квартиры с получистовой отделкой в Зеленой роще стоят незначительно (на 1,5%) дороже, чем с черновой, а вот в Центре квартиры без отделки предлагаются почти на 4% дороже, чем с получистовой отделкой. Такое противоречие вызвано вероятнее всего наиболее выгодным месторасположением строящихся жилых комплексов с черновой отделкой.
Разница цен в зависимости от способа платежа: При покупке квартиры в строящемся доме со 100% предоплатой возможно сэкономить от 1,8% (ул.Коммунистическая) до 3,7% (ул.Левченко) стоимости квадратного метра, нежели приобретать ту же квартиру с рассрочкой до окончания строительства.
Тенденции развития рынка строительства жилья.
Возвращаясь к закону от долевом участии в строительстве стоит отметить, что еще не все застройщики в полной мере ощутили на себе его не совершенство, и возможно изменения, которые должны произойти в секторе жилищного строительства в ближайшем будущем, еще окажут свое влияние на рост цен на рынке жилья. Остается надеяться, что государственная политика в сфере формирования рынка доступного жилья окажется более продуманной и масштабного роста цен на жилье не произойдет.
Аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт»
Иванов Алексей.
При частичном или полном цитировании ссылка на авторство обязательна! Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ
При перепечатке материала прямая активная
гиперссылка на сайт Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!
Количество просмотров -