Цены на новостройки Уфы в августе 2024 года. С осени 2023 рост на 30%. Средняя цена по рынук 178 тыс руб/кв.м.
Напомним, что средняя цена на новостройки в г. Уфа в начале октября 2023 гожа составила около 140 тыс руб за кв.м, публикация есть на нашем сайте. Диапазон большинства проектов - от 90 до 200 тыс руб за кв.м. Наиболее востребованные предложения в хороших районах– в диапазоне 160-180 тыс за кВ.м. Прошло чуть более полугода, ожидаемое снижение ставок ЦБ не произошло, более, того, с рынка ушла доступная всем программа господдержки. И осталась доступная не всем. За первое полугодие 2024 года, тем не менее, цены выросли как инфляционно, так и их продолжала разгонять ставка по господдержке, на порядок более привлекательная, по сравнению со вторичным рынком.
Соглашусь со мнением, что злоупотребление некоторыми возможностями типа нулевых ПВ и и всеМдоступность старой господдержки, которую можно было всять не по одному разу, плюс реальная инфляция цен на материалы плюс стоимость проектного финансирования ( про нее подзабыли), закономерно привело рынок к таким ценникам, когда покупателям стало сложно одобрить нужную сумму просто потому, что цена квартиры высока. Соответственно, планка возможной для покупки площадь значительно снизилась.
Но покупатель не был готов переключиться на вторичку, которую за ту же сумму можно было купить бОльшей площади, так как ставки ипотеки работали против. Сейчас ситуация спроса будет постепенно меняться в части соотношения вторичка/новостройка. Но установка на рынок новостроек у большинства уже сохранена, а вторичка начнет подтягиваться наверх за счет альтернативных сделок, которые проходят и притекущих ипотечных условиях ( про рефинансирование как продукт передела банками клиентской базы все помнят хорошо).
На диаграммах ниже представлены структуры и средние цены по ЖК с ориентировочным учетом квартирографии проекта. Точно это сделать в моменте довольно сложно, но ориентир по примерным ценам и локациям сложить можно. Сразу укажу, что цены не идеально точны, так как меняются они постоянно, как и в соотношении с квартирографией проекта..
Глобально мы совсем не можем констатировать какие-то снижения цен, более того, прогноз реальной инфляции говорит оттом, что цены только будут расти. Снижения бывают локальными в виде акций, субсидирования ценовых параметров и прочих «изобретений» застройщиков для необходимой пополняемости эскроу-счетов. Любой рынок рано или поздно привыкает к исходным условиям ( тут мы говорим про ставку ЦБ). Рынок недвижимости, повторюсь, последние 10 лет работает ценой вверх в основном за счет реальной инфляции и эффекта «храповика», которые имеет не только психологические на вторичке, экономические на первичке и в мышлении домохозяйств, но и юридические основания в целом. И только в последние 5 лет к этому прибавилось влияние господдержки. Об этом я многократно рассказывала в видео.
Отдельно хочу отметить диаграмму средней цены по классам жилья. Не в обиду нашим застройщикам, чистого типа элитного жилья у нас, можно сказать, нет. Иногда бизнес-класс, более многоквартирный и массовый, чем подобает быть элитке, позволяет себе в своем масштабе больше составляющих и «фишек» проекта, позволяющее получить спроси/интерес и поставить более высокую цену. В целом, позиционирование разницы этих двух классов у нас весьма условно. Большинство новых проектов и центральных локациях из-за специфики земельных участков имеют этажность не менее 20, много квартир соответственно как в проекте, так и в подъезде или на этаже, и правильнее позиционировать их все-таки как Бизнес или с претензией на элит, но честнее, - бизнес+.
Итого, средняя цена квадратного метра в новостройках Уфы с учетом всех проектов и квартирографии, составляет 176 тыс руб за кв.м по ценам экспозиции. Если мы попробуем посчитать среднюю стоимость кв.м. покупаемых квартир, то не думаю, что мы получим большое отличие. С одной стороны, покупают часто меньшее по цене квартиры в целом, более дешевые проекты. С другой стороны, покупатели вынуждны выбирать меньшую площадь, чем хотелось бы. Поэтому в сделках больше именно маленьких квартир, а у них цена кВ.м. выше, иногда намного, чем в средней цене по квартирографии.
Прогноз сегмента. В целом позитивный, несмотря ни на что. Совсем грухого застоя и нет и не будет, какие бы мрачные мысли не посещали отделы продаж застройщиков. Господдержка хоть какая-то есть, акции придумываются, а для существенного снижения цен нет никаких оснований. Инфляция, будущее повышение всех налогов с 2025 года, повышение цен на топливо, стоимость проектного финансирования и т.д. Придется удержаться на указанных выше инструментах, но, конечно, уже без объемов продаж 2023 и начала 2024 г.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор, аналитик, эксперт
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
+7-909-349-14-14, 8-909-349-10-14, (347)299-14-14, (347)299-10-14
www.expert-russia.ru, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -
