Обзор рынка коммерческой недвижимости города Уфа, октябрь 2019 года. Сегменты продаж и аренды. Классификации помещений.

Обзор рынка коммерческой недвижимости города Уфа, октябрь 2019 года. Сегменты продаж и аренды. Классификации помещений.

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Подробная классификация приводится в конце этой статьи.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация в текущий период

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка

Осень 2019 года практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Уфы наблюдается средняя активность, ниже, чем летом. При высоком уровне технического спроса (запросы без подтверждения платежеспособности), количество сделок небольшое, как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Доля сегмента аренды в предложении и спросе занимает около 59%, исходя из количества предложений.

В этом году стабилизировалась ситуация в текучкой арендаторов в большинстве торговых центров. В сегменте аренды офисных центров ситуация постоянна уже несколько лет, характеризуется высокой заполняемостью центров с удачной локацией, и наличием вакантных площадей в иных.

Стрит-ретайл за последний год вернулся на наши улицы в новых форматах. Вряд ли конечно в Уфе будут столь популярны и успешны такое огромное количество мажских салонов и булочных, практика показывает, что они столь же успешно закрываются, как и открываются. . В 2018 году мы писали, что сегмент торговой недвижимости в Уфе перегрет по цене при ограниченной платежеспособности спроса, прогнозировали небольшое снижение цен в нем в 2019. На практике, большие количество помещений в сегменте аренды забрали бурно развивающиеся в том и этом году продуктовые супермаркеты, которые, как известно, не платят дорогие ставки, но обеспечивают уверенную доходность собственнику.

Массовое появление так называемых шоу-румов, небольших торговых залов с демонстрацией коллекций, где можно сделать заказ с быстрой доставкой на дом, прогнозировали год-полтора назад многие аналитики. Однако в Уфе это не стало массовым явлением из-за ограниченного количества прогулочных зон, и в целом типа городского зонирования и застройки. Гораздо эффективнее в плане торговли остаются торговые центры.

С точки зрения продаж инвесторам так же интересны новые помещения в новостройках, так как они имеют более современные характеристики, высоту потолков. Но, как и говорилось ранее, краткосрочная доходность их с точки зрения цикла продаж, все ниже, так как стоимость новостроек на рынке растет..

Также настоящий рынок показывает изменение параметров выбора помещений долгосрочными инвестрами-покупателями, и новые критерии расчета окупаемости инвестиций. Например, эффективные ранее для собственника методы ставки аренды против рыночной стоимости по методу валового рентного коэффициента, а также окупаемости покупки чистой арендой за расчетный срок, которые дают теперь нехрестоматийные результаты из-за высокого бремени содержания объектов, все чаще в ход идут счетчики потенциальных покупателей, проходимости места, количества автомобильного трафика при условии наличия парковки и вывески, вне зависимости от более высокой рыночной цены, чем у иного предложения. Хотя эти методы применимы казалось бы для арендаторов и покупателей стрит-ритейла, все чаще ими рассуждает и инвестор, арендаторы которого в будущем могут озадачиться теми же вопросами, зная средний чек своего бизнеса.

Уфа. Сегмент продаж.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые, офисные и производственно-складские. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, , но представленные на рынке производственно-складские помещения имеют высокую стоимость только из-за большего размера площади.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от 5 до 8000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2000 тыс руб до 75 млн. руб.

Диапазон цены кв.м.: от 20000 до 200 000 руб за кв.м.

Офисные помещения:

Диапазон площади объектов: от 15 до 10000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 550 тыс руб до 180 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 12600 до 160 000 руб за кв.м.

Универсальные помещения:

Диапазон площади объектов: от 20 до 25 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 1200 тыс руб до 120 млн. руб

Диапазон цены кв.м.: от 17000 до 175 000 руб за кв.м.

Производственно-складские:

Диапазон площади объектов: от 50 до 11500 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 750 тыс руб до 200 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 3000 до 80000 руб за кв.м.

Диаграмма для наглядности:

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность. Весенние ожидания, которые привели к некоторому росту цены, не отыгрались летом, с осени активность несколько снизилась. Коммерческая недвижимость вообще всегда показывает тенденции, не коррелирующие с рынком жилья. Стоимость кв.м. формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса, во-вторую - парковкой, транспортной доступностью. Наибольшим приоритетом для торговых помещений является расположение на так называемой Красной линии, для офисных – преимущественно нахождение в спальных районах города, для складских и производственных – наличие больших территорий и отдаленность от города и т.д. Так же важно:

- Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

- Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

- Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

- Состояние и необходимость дополнительных вложений;

- Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

- Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов: от 12 до 1200 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 5000 до 1500 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 190 до 3100 руб за кв.м. в месяц

Офисные помещения

Диапазон площади объектов: от 10 до 1000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2900 до 900 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 150 до 1300 руб за кв.м. в месяц

Универсальные помещения

Диапазон площади объектов: от 5 до 4300 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 7000 до 1,2 млн руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 180 до 1700 руб за кв.м.в месяц

Производственно-складские

Диапазон площади объектов: от 15 до 10 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 15000 до 650 000 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 80 до 500 руб за кв.м. в месяц

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда, когда цены немного повышаются в период активности, и немного снижаются при снижении активности запросов. Сложно прогнозировать Сложно прогнозировать сегменту значительную динамику цен и активность. Зависимость коммерческой недвижимости от факторов, не связанных с недвижимостью напрямую, все сильнее. Среди них интернет-торговля, стоимость содержания, новые формы привлечения покупателей на товары повседневного спроса, продажа товаров и услуг в социальных сетях и мессенджерах, - все это осложняет жизнь не только собственникам сдаваемых помещений. Потребитель привык к обязательному наличию интернет-магазина даже у самого востребованного в розницу бренда. А бренд рассматривает такую продажу, как менее затратную. Сложно как оказалось, прогнозировать, насколько для нового бренда, выходящего на рынок, успешной станет розничная или интернет-торговля.

Сроки экспозиции типичных объектов

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности минимальны, так как предложения банков скорее номинальны, чем реальны для покупки объектов даже средней стоимости, текущее снижение ставок по ипотеке направлено на активизацию спроса, но вряд ли сильно повлияет на рынок КН, так как ориентировано на жилье. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной и пешеходной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, предложение превышает спрос. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Классификация бизнес - центров и офисных зданий. Приводится справочно.

Классификация помещение свободного назначения (ПСН)

По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п.

Классификация торговых центров (приводится справочно).

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!