Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы во 2 квартала 2018 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Доступна версия для оценщиков

Платная версия полного обзора доступна для оценщиков. Стоимость 5000 руб. Разделы продажа и аренда по типам. Заявки - на expert-russia@mail.ru

Классификация помещений на рынке коммерческой недвижимости Уфы

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуацияв текущий период

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Классификация бизнес - центров и офисных зданий. (таблица доступна в полной версии)

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п. (таблица доступна в полной версии)

Классификация торговых центров (приводится справочно).

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов. (таблица доступна в полной версии) 

Продажа коммерческой недвижимости. Обзор сегмента

В выборке из различных источников собрано 1108 объектов, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 72%, доля предложения по продажам составляет 41%, остальные объекты предлагаются в аренду .

Общий объем предложения составляет 469880 кв.м. и 26148560 тыс руб.Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1000 до 245 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 19770 тыс. руб

Средняя площадь – 432 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 18 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 500 тыс руб до 210 млн руб

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

 Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Продажа коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора

 Продажа складской недвижимости по классам

Диапазоны ориентировочных цен (руб за кв.м. ) на 2 квартал 2018 года по типичным представителям класса. Таблица доступна в платной версии обзора

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка доступны в платной версии обзора

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов:

Диапазон общей цены объекта:.

Диапазон цены кв.м.:

Офисные помещения:

Универсальные помещения:

Производственно-складские:

Продажа. Прогноз сегмента.

Продолжается тенденция 2017 года по избавлению от избыточных активов, но рынок показывает уменьшение объема предложения. Высокая стоимость содержания, включающая налоги и коммунальные платежи не дают ценам снижаться в целом. Рынок показывает незначительный рост по части сегментов, и снижение в сегменте универсальных помещений за счет неверного и преувеличенного позиционирования объекта. Напомним, что после начала концентрации торговых операторов в торговых центрах и частичного их ухода из сегмента street-retail, многие торговые помещения были перепозиционированы в универсальные, чтобы в рекламе привлекать более широкий сегмент интересантов. Но часть из них с учетом изменения требований к торговому бизнесу последних лет, на деле стала офисными. Например, высота потолка или планировка стала не соответствовать пожеланиям. Также не хватает помещений типа open-space, причем как в торговом, так и в офисном сегменте, исключения здесь только торговые центры.

Изменения ожидают сегмент с продолжением развития интернет- торговли и изменением позиционирования и востребованности инфраструктуры в различных районах города, а также с развитием новых жилых районов. Ценовая тенденция сохранится, снижение цен на значимые величины маловероятно, но и значительное повышение тоже. И одна из причин тут также ограничения и высокие требования и ставки ипотечного кредитования. Взять ипотеку на коммерческую недвижимость не так просто, иногда условия заградительные.. В части новых строек нас ждет скорее повышение стоимости, даже на текущем этапе цены выше вторичного рынка.

Сложность инвестиций в строящиеся новые объекты коммерческой недвижимости останавливает собственников от продажи помещений, если они удачно сдаются в аренду Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену, и продающему объект собственнику не очень хочется задумываться о тонкостях. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 2334 объектов, с ценой представлено 80% объектов.

Общий объем предложения составляет 515 814 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 50 до 4000 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы (цены по крупным торговым центрам, в том числе цены на островную торговлю в них не входят в нашу выборку, и в целом намного выше среднерыночных ставок по всем прочим объектам)

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 115445 руб/месяц

Средняя площадь – 221 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.

Диапазон стоимости аренды объекта – от 3,5 тыс руб до 1 млн руб в месяц за помещение

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже.

Минимальная цена аренды помещения составляет 160 руб.кв.метр (кроме складских) и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Наименьшая площадь помещения - 5 кв. м. 

Аренда коммерческая недвижимость бизнес-центров и офисных зданий по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Минимальная цена аренды помещения составляет 220 руб.кв.метр и может варьироваться в зависимости от его размеров, благоустройства и др. Максимальная цена 1562 руб.кв.метр в категории класса «В»

Аренда помещение свободного назначения (ПСН) по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Аренда складской недвижимости по классам

Диапазоны цен (руб за кв.м. в месяц) по итогам 2 кв 2018 года по типичным представителям класса. Данные таблицы доступны в платной версии обзора

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды доступны в платной версии обзора

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов:

Диапазон общей цены объекта:

Диапазон цены кв.м.:

Офисные помещения

Универсальные помещения

Производственно-складские

Аренда. Прогноз сегмента.

С 2017 спрос в сегменте аренды гораздо выше, как и предложение, чем в сегменте продаж. В 1 квартале мы наблюдаем уменьшение выборки продаж, но количество предложений в сегменте аренды сохраняется на урочне конца 2017 года. В целом это типичная ситуация для коммерческого сегмента, рынок коммерческой недвижимости пополняется новыми объектами менее интенсивно, чем рынок жилья. Хороших объектов в продаже не так много, так как собственники предлагают извлекать из них постоянный доход. Небольшое повышение аренды связано более высокими ожиданиями этого года и с желанием отсечь благонадежного арендатора.

Торговые помещения. Здесь продолжается консолидация ритейлеров в крупных и продвинутых торговых центрах. Помещения с отдельными входами используются под сервисные, офисные предприятия, в сегменте торговых монобрендовых магазинов наблюдается миграция арендаторов.

Динамика в сегменте аренды восстановилась, помещений много, но мало соответствующих современным требованиям. Произошла некая эволюция в восприятии и спросе потребителей и арендаторов, но пока не произошла в должной мере в восприятии собственниками своих помещений. Так, не все готовы понимать, что ремонт в счет аренды позволяет поддерживать помещение в должном техническом уровне не своими силами, а силами арендатора. А стоящее годами помещение с черновой отделкой нужно отремонтировать самостоятельно перед сдачей, либо дать каникулы по аренде по смете ремонта. Не все собственники в должной мере умеют просчитывать скрытые издержки, недополученный доход, изменения трендов и моральное устаревание типа объекта и его состояния.

Пока нет оснований для смены рыночного тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, и степень влияния на сегмент Интернет-торговли и глобальной эволюции спроса и потребления. Наиболее стабильными, но дешевыми арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, которые оставляют после себя помещения не в лучшем состоянии, но считаются стабильными арендаторами, а также востребована разбивка помещений на более мелкие.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного): данные 10 факторов доступны в платной версии обзора

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице, данные доступны в платной версии обзора.

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже, главным условием выполнения сроков экспозиции является правильное установление рыночной цены предложения и типичность объекта в своем сегменте, в том числе и его состояния

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности ограничены, хотя ряд банков в начале 2018 заявил об активизации коммерческой ипотеки, по факту одобрить такой кредит крайне сложно. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной доступности.

Сегмент характеризуется средним уровнем спросоа и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2018г. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. Ввиду концентрации торговли в торговых центрах и развитию интернет-торговли, типичные торговые помещения формата стрит-ритейл переформатируют в универсальные, а невостребованные универсальные в офисные, что следствием ведет к снижению ценника на них.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос, динамика и ликвидность объектов выше, чем в продажах. Однако стоит обращать внимание на учет стоимость коммунального обслуживания и учет в счет аренды ремонта помещения. Также наблюдается спрос на помещения определенного формата, «современные» открытые пространства с высокими потолками, какие представлены не во всех районах и типах застройки. Именно из-за этого некоторые торговые компании предпочтут островную торговлю в торговом центре. Также спрос на такие форматы показывают банки и страховые компании.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

По вопросам продажи, покупки или аренды коммерческой недвижимости в Уфе обращайтесь к специалисту Марии Фадеевой, тел. +7-917-344-55-62

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!