Обзор рынка коммерческой недвижимости, производственно-складские помещения, август 2017 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Классификация складов. Доступна версия для оценщиков

Обзор рынка коммерческой недвижимости, производственно-складские помещения, август 2017 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Классификация складов

Доступна полная версия для оценщиков. Стоимость 5000 руб, заказ по expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14

Классификация складской недвижимости

Склады могут различаться по размерам, конструкции, степени механизации складских операций, по виду складирования, по функциональному назначению. Склад может являться звеном в цепи движения продукции производственного назначения (склады сырья, готовой продукции, специализированные склады и т.д.), либо находиться на участке движения товаров народного потребления (товарные склады).

По мере развития рынка наибольшую известность получила классификация, основанная на технических параметрах площадей, развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D».

Ниже приведена классификация складов компаний Knight Frank и Swiss Realty Group

Классификация складов Knight Frank

Складские помещения класса А+

1.                  Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2.                  Площадь застройки 40-45%.

3.                  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.                  Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

5.                  Регулируемый температурный режим.

6.                  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7.                  Наличие системы вентиляции.

8.                  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.                  Автономная электроподстанция и тепловой узел.

10.              Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (не менее 1 на 500 кв.м.).

11.              Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

12.              Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

13.              Наличие офисных помещений при складе.

14.              Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

15.              Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16.              Оптико-волоконные телекоммуникации.

17.              Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

18.              Расположение вблизи центральных магистралей.

19.              Профессиональная система управления.

20.              Опытный девелопер.

21.              Ж/Д ветка.

Складские помещения класса А

1.                  Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

2.                  Площадь застройки 45-55%.

3.                  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.                  Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

5.                  Регулируемый температурный режим.

6.                  Система вентиляции.

7.                  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

8.                  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.                  Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 700 кв.м.).

10.              Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей.

11.              Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей.

12.              Наличие офисных помещений при складе.

13.              Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14.              Оптико-волоконные телекоммуникации.

15.              Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16.              Расположение вблизи центральных магистралей.

17.              Профессиональная система управления.

18.              Опытный девелопер

19.              Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20.              Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21.              Ж/Д ветка

Складские помещения класса В+

1.                  Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2.                  Площадь застройки 45-55%.

3.                  Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли.

4.                  Высота потолков от 8 метров.

5.                  Регулируемый температурный режим.

6.                  Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения.

7.                  Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв.м.).

8.                  Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

9.                  Система вентиляции.

10.              Пандус для разгрузки автотранспорта.

11.              Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

12.              Наличие офисных помещений при складе.

13.              Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

14.              Оптико-волоконные телекоммуникации.

15.              Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

16.              Расположение вблизи центральных магистралей.

17.              Профессиональная система управления.

18.              Опытный девелопер.

19.              Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

20.              Автономная электроподстанция и тепловой узел.

21.              Ж/Д ветка.

Складские помещения класса В

1.                  Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

2.                  В случае двухэтажного строения v наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.).

3.                  Высота потолков от 6 метров.

4.                  Пол - асфальт или бетон без покрытия.

5.                  Система отопления.

6.                  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

7.                  Пандус для разгрузки автотранспорта.

8.                  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

9.                  Охрана по периметру территории.

10.              Телекоммуникации.

11.              Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

12.              Наличие вспомогательных помещений при складе.

13.              Система вентиляции.

14.              Офисные помещения при складе.

15.              Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

16.              Автономная электроподстанция и тепловой узел.

17.              Ж/Д ветка.

Складские помещения класса С

1.                  Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

2.                  Высота потолков от 4 метров.

3.                  Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

4.                  В случае многоэтажного строения v наличие грузовых лифтов/подъемников.

5.                  Ворота на нулевой отметке.

6.                  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

7.                  Система вентиляции.

8.                  Система отопления.

9.                  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

10.              Офисные помещения при складе.

11.              Ж/Д ветка.

12.              Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

13.              Пандус для разгрузки автотранспорта.

14.              Охрана по периметру территории.

15.              Телекоммуникации.

16.              Наличие вспомогательных помещений при складе.

Складские помещения класса D

1.                  Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

2.                  Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

3.                  Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

4.                  Система отопления.

5.                  Система вентиляции.

6.                  Офисные помещения при складе.

7.                  Ж/Д ветка.

8.                  Телекоммуникации.

9.                  Охрана по периметру территории.

Примечание: курсивом выделены желательные, но не обязательные опции.

Классификация Swiss Realty Group

Класс А

Современные помещения, строившиеся с учетом будущей складской деятельности. Расположение, отделка и оборудование таких складов призваны отвечать следующим принципам современной складской логистики: близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности грузов.

1.       Расположение: на основных транспортных магистралях. Прямой доступ на территорию склада непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.

2.       Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и т. п.) оборудование, в том числе и многоэтажные (мезонинные) стеллажные системы.

3.       Плоские бетонные полы с антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.

4.       Высокая проектная нагрузка на поверхность пола позволяет использовать тяжелую погрузочную технику (высотные штабеллеры) и, как следствие, максимально использовать высоту стеллажей.

5.       Редкая сетка колонн, позволяющая варьировать размещение рядов стеллажей и оптимизировать организацию движения механизмов и складских работников.

6.       Не менее одних погрузо-разгрузочных ворот на каждую тысячу квадратных метров склада и обособленная зона погрузки/разгрузки и комплектации заказов позволяют максимально быстро разгружать и загружать грузовой транспорт.

7.       Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность установки).

8.       Отопление.

9.       Автономные системы тепло- и водоснабжения.

10.    Погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы (или позволяют установку) гидравлическими аппарелями и док-шелтерами.

11.    Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.

12.    Привлекательный внешний вид (отделка современными фасадными системами, современное остекление).

Класс А-

Полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. Характеристики таких помещений практически идентичны классу А, за исключением местоположения: такие склады часто находятся в черте города, в промзонах.

1.       Год постройки: 1970-1980-е годы.

2.       Капитальное одноэтажное (иногда двухэтажное) здание, железобетонная или сборная металлическая конструкция).

Класс В+

Складское помещение недавней постройки, по ряду причин не соответствующее 2-3 ключевым параметрам, необходимым складам класса А: недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и пр. Таких помещений на рынке достаточно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов.

Год постройки: с начала 1990-х годов.

Класс В

Складские помещения доперестроечного периода. Построенные в соответствии с канонами логистики, свойственными плановой экономике, такие помещения часто требуют некоторых (незначительных) вложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смена напольного покрытия, установка современных охранных систем и пр.

1.       Год постройки: 1970-1980-е годы.

2.       Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3.       Центральное отопление (иногда собственные котельные).

4.       Высота потолков 6-9 метров.

5.       Бетонный пол.

6.       Пожарная сигнализация и пожарные краны/рукава.

7.       Крытый пандус или рампа для погрузки/разгрузки транспорта.

Класс С

Бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Требуются значительные строительные и технические изменения: врезание дополнительных ворот, создание рамп/пандусов, замена остекления/витражей капитальными стенами, модернизация напольного покрытия и систем отопления и пожаротушения. В большинстве случаев необходим демонтаж установленного оборудования.

1.       Год постройки: 1950-1990-е годы.

2.       Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонная конструкция).

3.       Высота потолков от 7 до 18 метров.

4.       Бетонный или асфальтированный пол.

5.       Пожарная сигнализация и рукавная система пожаротушения.

6.       Низкое соотношение количества ворот к площади помещения, отсутствие пандусов.

7.       Расположение в промзонах в черте города.

Класс С-

Старые и сильно изношенные складские помещения советского периода; многие из них строились еще в 1930-1960-х годах. К этому же классу относится большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз. Склады класса С- зачастую не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и экологичности, не отвечают требованиям современных компаний по возможностям грузооборота, требуют значительных вложений в капитальный ремонт и модернизацию.

1.       Год постройки: 1930-1980-е годы.

2.       Капитальное одно- или многоэтажное здание (железобетонные конструкции), часто с большим цокольным этажом.

3.       Центральное отопление.

4.       Высота потолков от 4-5 метров.

5.       Бетонный или асфальтированный пол.

6.       Крытый/открытый пандус или рампа для разгрузки транспорта.

7.       Расположение в промзонах в черте города (часто в ЦАО).

8.       Ограниченные прилегающие территории, недостаток места для парковки и маневра большегрузных машин.

9.       Устаревшие системы охраны и пожаротушения.

Класс D

Неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, нетребовательных к условиям хранения: сырья для промышленного производства, горюче-смазочных материалов, металлических, резиновых, пластиковых изделий и т. п.

Продажа производственно-складской недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 328 объектов, с ценой на рынке в целом представлено чуть более 70%, доля предложения по продажам составляет 36.4%, остальные объекты предлагаются в аренду .

Общий объем предложения составляет 546 778 кв.м, или 8 310 985 440 руб. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 2500 до 113300 руб за кв.м Средняя цена коммерческого объекта производственно-складского по г. Уфа составляет 18 340 540 руб

Средняя площадь – 1667 кв.м.

Диапазон площадей производственно-складских помещений составляет от 50 до 70 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от от 400 тыс руб до 79.2 млн руб

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости производственно-складского представлены в таблице ниже, руб\кв.м.

Классификация используется по системе Knight Frank. Классы присвоены ориентировочно, так как осмотр помещений и детальное исследование каждого не производилось. Последняя строка приводит справочно среднюю цену на коммерческую недвижимость по району в целом.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж

Производственно-складские все (платная версия обзора):

Производственно-складские помещения от 500 кв.м. (платная версия обзора):

Продажа. Прогноз сегмента. Сохранение ценовой динамики на уровне текущих цен. Спрос ограниченный и узкоспециализиросванный под конкретные отрасли. Избавление от ибыточных активов. В то же время минимум предложений под конкретные запросы с точки зрения класса и особенностей.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 417 объектов, с ценой представлено 80% объектов.

Общий объем предложения составляет 830 664 кв.м, или 249 900 000руб в месяц. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 80 до 1000 руб за кв.м.

Средняя площадь – 1992 кв.м.

Диапазон площадей производственно-складских помещений составляет от 50 до 12 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от от 400 тыс руб до 79.2 млн руб

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Производственно-складские все (платная версия обзора):

Производственно-складские помещения от 500 кв.м. (платная версия обзора):

Аренда. Прогноз сегмента. Небольшое повышение ценников на класс С небольших площадей, за счет появления спроса на них из нехарактерных отраслей. Необходимость значимых затрат на адаптацию помещения под кокретный бизнес, сложность учета их в счет аренды. Характерен поиск инвесторов, которые, снимая помещение, приведут его в должное состояние.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж и аренды коммерческой производственно-складской недвижимости доступны в платной версии обзора.

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности, но в целом ликвидность ограничена. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 8-9 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на производственно-складскую недвижимость в сегменте продаж ограничен, малоэластичен, так как развитие производства медленное, чаще такой тип востребован. В черте крупнейших городов наиболее востребованы объекты в местах примыкания или близости федеральных трасс, а также там, где в ближайших микрорайонах не ограничено движение грузового транспорта.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, прогноз сохраняется до конца 2017г. Спрос в сегменте ограничивает сложность реального кредитования, банку не интересен этот типа недвижимости как залог. Торг в сделках уместен, за исключением объектов с низкой ценой.

В сегменте аренды динамика и ликвидность объектов выше, в силу миграций арендаторов, поиска более современных помещений. Большинство помещений сдаются не в лучшем состоянии. На рынке не представлен класс А, класс B часто присваивается объектус большой натяжкой.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!