Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан на 2 квартал 2016 года. Сегмент аренды

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс).

Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

За 2015 год практически по всем городам, кроме Стерлитамака и некоторых небольших городов с преимущественно малоэтажной застройкой, отмечено массовое освобождение торговых помещений и перепозиционирование их в универсальные или офисные. Снижение цены на производственные замедлилось, цены держатся на минимальном уровне, задача собственника - чтобы помещение не простаивало.

Общий объем выборки по Республике Башкортостан - 1442 вариантов, в том числе продажа – 1093, аренда 1442 варианта. С ценами представлено в сегменте продаж 885 вариантов, в сегменте аренды – 987.

Площади помещений в сегменте аренды от 5 до 9000 кв.м., цена кв.м. от 20 до 4000 руб

Средний диапазон цен большинства предложений по основным городам РБ (кроме г. Уфы) - от 50 до 1000 руб\кв.м.

Средняя цена торговых помещений (244 шт с ценой) 541руб\кв.м, площади от 10 до 4000 кв.м.

Офисных (284 шт) – 430 руб, площади от 66 до 900 кв.м.

Свободного назначения (295 шт) – 535 руб, площади от 5 до 2000 кв.м.

Производственно-складские (123 шт) – 168 руб, площади от 10 до 1500 кв.м.

Средняя площадь объекта, предлагаемого в аренду – 205.4 кв.м.

Структура предложения аренды коммерческой недвижимости по Респ. Башкортостан

Рынок продаж коммерческой недвижимости отдельных городов РБ

Нефтекамск

В городе отсутствует официальное административно-территориальное деление. Условно в нем можно выделить три сектора: центральный, частный и дачный. Кроме этого в городскую черту включен ряд деревень и поселков.

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 376 тыс руб.

Диапазон цен кв.м. – от 130 до 1050 руб, площади от 7 до 5000 кв.м.

Торговая – 423руб\кв.м., диапазон цен от 150 до 1052 руб/кв.м. в мес, площади от 16 до 600 кв.м.

Офисная – 320 руб\кв.м. диапазон цен от 150 до 700 руб/кв.м. в мес, площади от 10 до 360 кв.м.

Свободного назначения – 265 руб\кв.м. диапазон цен от 136 до 700 руб/кв.м. в мес, площади от 7до 360 кв.м.

Производственно -складская – 211 руб/кв.м. диапазон цен от 40 до 1000 руб/кв.м. в мес, площади от 80 до 1000 кв.м.

Ориентировочные цены по районам города

Сегодня явного дефицита помещений не наблюдается. Так как город представляет собой типичную многоэтажную застройку, в больше степени снижение цен коснулось отдаленных от центра районов. Центр города компактный, большая часть помещений в нем остается востребованной

Стерлитамак

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 435 руб/кв.м в мес.

Диапазон цен кв.м. - от 47 до 2000 руб, площади от 10 до 3200 кв.м.

Торговая – 638 руб\кв.м. диапазон цен от 250 до 925 руб/кв.м. в мес, площади от 15 до 1300 кв.м.

Офисная – 401 руб\кв.м. диапазон цен от 116 до 833 руб/кв.м. в мес, площади от 12 до 300 кв.м.

Свободного назначения – 376 руб\кв.м. диапазон цен от 160 до 1000 руб/кв.м. в мес, площади от 14 до 900 кв.м.

Производственно -складская – 178 руб/кв.м. диапазон цен от 50до 200 руб/кв.м. в мес, площади от 72 до 3200 кв.м.

Ориентировочные цены по районам города

Особенностью г. Стерлитамака является высокая заполняемость торговых площадей в центральных районах. Большинство помещений на центральных улицах универсальны, происходит частная смена арендаторов, за счет чего сегмент остается активным.

Салават

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды – 477 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 120 до 2000 руб.

Торговая – 570 руб\кв.м. диапазоны цен кв.м. от 200 до 1000 руб

Офисная – 466 руб\кв.м. от 200 до 833 руб/кв.м.

Свободного назначения – 518 руб\кв.м., от 200 до 2000 руб

Производственно -складская – 165 руб/кв.м., от 121 до 200 руб

Октябрьский

Средняя цена кв.м. в сегменте продаж - 445 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен кв.м. – от 133 до 1166 руб, площади от 6 до 9000 кв.м.

Торговая – 699 руб\кв.м., диапазон от 250 до 1167 руб/кв.м. в мес

Офисная – 444 руб\кв.м., диапазон от 295 до 588 руб/кв.м. в мес

Свободного назначения – 432 руб\кв.м. диапазон от 83 до 835 руб/кв.м. в мес

Производственно -складская – 222 руб/кв.м. диапазон от 56 до 335 руб/кв.м. в месс

Белебей

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 518 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 248 до 700 руб.

Торговая – 630 руб\кв.м.

Офисная – 349 руб\кв.м.

Свободного назначения – 410 руб\кв.м.

Производственно -складская – 287 руб/кв.м.

Белорецк

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 346 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 114 до 656 руб.

Торговая – 505 руб\кв.м.

Офисная – 424 руб\кв.м.

Свободного назначения – 375руб\кв.м.

Производственно -складская – 315 руб/кв.м.

Кумертау

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 347 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большиства вариантов кв.м/мес. – от 67 до 667 руб.

Торговая – 416 руб\кв.м.

Офисная – 345 руб\кв.м.

Свободного назначения – 310 руб\кв.м.

Производственно -складская – 219 руб/кв.м.

Ишимбай

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 437 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большиства вариантов кв.м/мес. – от 25 до 2500 руб.

Торговая – 498 руб\кв.м.

Офисная – 416 руб\кв.м.

Свободного назначения – 603 руб\кв.м.

Производственно -складская – 312 руб/кв.м.

Мелеуз

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 351 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большиства вариантов кв.м/мес. – от 50 до 790 руб.

Торговая – 388 руб\кв.м.

Офисная – 434 руб\кв.м.

Свободного назначения – 338 руб\кв.м.

Производственно -складская – 198 руб/кв.м.

Сибай

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды – 364 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 164 до 700 руб.

Торговая – 351 руб\кв.м, диапазон от 165 до 450 руб/кв.м.

Офисная – 453 руб\кв.м., диапазон от 250 до 700 руб/кв.м

Свободного назначения – 425 руб\кв.м., диапазон от 250 до 700 руб

Производственно -складская – недостаточно данных

Туймазы

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды – 408 руб/кв.м. в мес.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 95 до 1550 руб.

Торговая – 485 руб\кв.м.

Офисная – 387 руб\кв.м.

Свободного назначения – 339 руб\кв.м.

Производственно -складская – 210 руб/кв.м.

Отдельные населенные пункты ввиду недостаточности выборки сгруппированы по типу и размеру населенного пункта, схожести местоположения.

Бирск и Благовещенск

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды - 313 руб.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 195до 650 руб.

Торговая – 457 руб\кв.м.

Офисная – 329 руб\кв.м.

Свободного назначения – 279 руб\кв.м.

Производственно -складская – 221 руб/кв.м.

Давлеканово, Дюртюли, Кушнаренково, Толбазы, Верхнеяркеево, Кармаскалы

Средняя цена кв.м. в сегменте аренды – 309 руб.

Диапазон цен большинства вариантов кв.м/мес. – от 50 до 1000 руб.

Торговая – 461руб\кв.м.

Офисная – 300 руб\кв.м.

Свободного назначения – 492 руб\кв.м.

Производственно -складская – 227 руб/кв.м.

Сроки экспозиции типичных объектов

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижиомости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 3 месяцев. Для больших площадей, менее привлекательных районов расположения - до 6 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях». Отличительной особенностью периода является полный переход на экспозицию таких объектов как универсальных, свободного назначения для привлечения большего количества покупателей, хотя ранее помещения могли позиционироваться как торговые. Особенность сегмента аренды в том, что активность на нем поддерживается «миграцией» существующих арендаторов в помещения, которые высвобождаются на рынке. Количество арендаторов уменьшается за счет закрытия части точек сетевых компаний, но количество сделок поддерживается переездами предприятий, в том числе и в более мелкие помещения из-за уменьшения выручки.

Также наблюдается так называемое моральное устаревание объектов в части встроенных помещений в жилых домах из-за высоты потолка, особенностей планировок.

С другой стороны, рынок нашел новый формат в подсегменте. Если раньше помещения переводились в НЖП соответственно площади квартиры, то сейчас квартира дробится на комнаты, из каждой делается отдельный вход. Такие помещения сдаются площадями по 12-14-18 кв.м.

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости представлены в таблице

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Оценщик, независимый эксперт Е. Я. Андреева

(347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!