Обзор рынка гаражей и паркингов для индивидуального использования в г. Уфа январь 2016 года. Средние цены сегмента по типам и районам города

Общий обзор конструкций и типологий объектов сегмента

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи – отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин. В основном такие гаражи имеют стандартные размеры – 18-20 м², но встречаются и других размеров, в том числе гаражи на два автомобиля.

Паркинг – отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения или по съездам в подземный этаж. Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, под или вдоль жилых домов, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи часто сдаются в аренду, или оформляются в виде доли в праве собственности, если не имеют всех стен, ограничивающих периметр, вследствие чего их невозможно выделить в натуре в индивиуальный объект права собственности.

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как: гараж покупают (арендуют) для защиты транспортного средства от угона, а также нежелательных природных воздействий. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду; по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»; явно ограничено предложение хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Классификация гаражей и стоянок - сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Классификация стоянок и гаражей - это определение соответствия конкретной стоянки и гаража критериям или стандартам.

Для хранения легковых автомобилей предусматриваются следующие основные объекты:

- открытые и закрытые автостоянки кратковременного хранения преимущественно общего пользования для паркования служебных и индивидуальных легковых автомобилей;

- открытые и закрытые автостоянки, предназначенные для постоянного хранения легковых автомобилей.

В зависимости от количества мест хранения различают гаражи и автостоянки:

- малой вместимости - до 50 машино-мест;

- средней вместимости - от 50 до 300 машино-мест;

- большой вместимости - свыше 300 машино-мест.

В зависимости от наличия средств технического обслуживания и ремонта различают:

- комплексные гаражи, предназначенные в основном для служебных автомобилей и такси. Помимо хранения в них производятся профилактика и различные виды ремонтных работ с заменой агрегатов, узлов и деталей, механизированная мойка, а в отдельных случаях, и заправка топливом;

- некомплексные гаражи, в которых помимо хранения осуществляются только несложные операции - ежедневный осмотр, мелкие ремонты, шланговая мойка.

В жилой застройке следует проектировать только комплексные гаражи и автостоянки.

В зависимости от расположения к отметкам поверхности земли различают надземные, полуподземные, а также комбинированные сооружения. Подземными считаются сооружения, полностью заглубленные в грунт; полуподземными - пол основных помещений которых заглублен менее чем на 2 м ниже поверхности земли; комбинированными - надземные сооружения, имеющие отдельные подземные или полуподземные помещения и этажи.

По этажности различают одноэтажные и многоэтажные гаражи и автостоянки. Гаражи и автостоянки высотой от 2 до 5 этажей являются сооружениями средней этажности; более 5 этажей - большой этажности.

По устройствам для перемещения автомобилей по вертикали многоэтажные гаражи и автостоянки подразделяются на следующие группы:

- рамповые с самоходным вертикальным перемещением автомобилей по наклонным поверхностям;

- механизированные и полумеханизированные, оборудованные подъемниками для вертикального перемещения автомобилей;

- автоматизированные или "гаражи-автоматы", в которых установка и выдача автомобилей производится без запуска двигателя ( в г. Уфа таких нет).

Таблица 10.1 Ширина проезжей части рампы

По видам хранения автомобилей автостоянки подразделяются на автостоянки постоянного и кратковременного хранения.

На автостоянках постоянного хранения автомобилей индивидуального пользования предусматривается только хранение автомобилей без специального технического обслуживания.

Учитывая неравномерность использования индивидуального автопарка, в автостоянках для постоянного хранения автомобилей нецелесообразно создавать пункты технического обслуживания, т.к. при незначительной, а также неравномерной загрузке в течение года они экономически невыгодны. Кроме того, даже один моечный пост, в том числе и пост ручной шланговой мойки, связан с необходимостью подачи подогретой воды, со сложными очистными сооружениями по очистке стоков. Применение высокомеханизированной моечной установки, способной за 7 часов вымыть и обсушить более 500 автомобилей, для автостоянки экономически нецелесообразно.

Постоянный гараж для индивидуальных автомобилей нужно рассматривать как закрытую автостоянку, где обслуживание автомобилей ограничивается проверкой самим владельцем перед выездом исправности систем, обеспечивающих безопасность движения (тормозов, рулевого управления, освещения и шин). Для устранения мелких неисправностей в здании автостоянки предусматриваются посты самообслуживания на осмотровых канавах.

Все остальные работы по обслуживанию и ремонту автомобиля должны проводиться на специализированных станциях технического обслуживания.

Автостоянки небольшой вместимости, расположенные рядом с жильем владельцев машин, обычно эксплуатируются по принципу самообслуживания, за исключением работ по контролю исправности инженерных сетей. Такие автостоянки обычно находятся в коллективной собственности, а стояночные места в них закрепляются за каждым владельцем автомобиля на все время их эксплуатации.

Автостоянки с хозяйственным обслуживанием обычно используются владельцами автомобилей только в нерабочие дни. Такие автостоянки строят специальные фирмы, сдающие места в аренду. Стояночные места здесь закрепляются за владельцами автомобилей на срок аренды машино-места. Обычно это многоэтажные автостоянки и эксплуатируются они на основе полного хозяйственного обслуживания, включая охрану и уборку помещений.

Среди кратковременных могут быть выделены автостоянки, размещенные на общегородских территориях, и стоянки на участках крупных предприятий.

Кратковременные, специально организованные автостоянки общего пользования строятся, в основном, как открытые охраняемые площадки. Размещение автомобилей на этих стоянках в одном уровне ведет к нерациональному расходу городской территории.

Кроме открытых плоскостных автостоянок могут быть:

- подземные в подвалах общественных зданий;

- встроенные в подходах к городским мостам и другим дорожно-транспортным сооружениям;

- подземные под городскими площадями, бульварами и улицами;

- надземные и полуподземные, многоярусные на обособленных участках.

По внутренней планировке гаражи и автостоянки могут быть:

- манежного типа с открытыми местами хранения автомобилей, расположенными в едином зальном помещении или площадке несущими колоннами;

- боксовые - с выездом из каждого изолированного огражденного места наружу или во внутренний проезд.

По характеру ограждающих конструкций гаражи и автостоянки могут быть:

- со стеновым ограждением;

- без стенового ограждения - ярусные открытые стоянки, стоянки-этажерки.

По характеру инженерного оборудования гаражи и автостоянки могут быть отапливаемые и неотапливаемые, с естественной или принудительной вентиляцией.

В зависимости от архитектурно-планировочного решения автостоянки могут быть отдельно размещенными, решенные в виде отдельных сооружений, а также встроенными в объем другого здания или пристроенного к нему, где это допускается по нормам.

Согласно Постановлению Главы Администрации ГО Уфа № 2400 от 09 июня 2000 года об упорядочивании строительства гаражей для личного автотранспорта в Уфе, строительство, узаконение отдельно стоящих гаражей и комплексов в Уфе запрещено, а все имеющиеся комплексы подлежат сносу. Но во многих районах города такие комплексы еще остались, и гаражи остаются предметом рыночного оборота.

Объемно-планировочные решения гаражей. Элементы объемно-планировочной структуры и их параметры.

Объемно-планировочное решение гаража – стоянки, прежде всего, базируется на выполнении основных технологических требований, т.е. должно обеспечивать удобное хранение, безопасные и быстрые въезд – выезд и перемещение внутри гаража, возможность осуществления технического осмотра, мелкого ремонта и мойки автомобиля.

При разработке объемно-планировочного решения необходимо руководствоваться следующими основными задачами:

– максимальное использование площади отведенного для строительства участка;

– удобство хранения;

– безопасность, удобство и минимальный расход времени на перемещение автомобиля внутри гаража;

– минимальные затраты на эксплуатацию;

– минимальный удельный показатель, характеризуемый отношением общей площади гаража – стоянки к его вместимости;

– низкая стоимость машино-места.

Вместимость, тип, этажность, эксплуатационные характеристики, конструктивное решение, применяемые материалы и изделия определяются в задании на разработку проектной документации и уточняются при проектировании.

Для рамповых гаражей – стоянок на начальной стадии проектирования при определении основных характеристик необходимо выбирать пограничные значения (по верхней границе), характеризуемые взаимосвязью трех основных показателей: вместимости, этажности и типа применяемой рампы.

Эффективные сочетания характеристик объемно-планировочных решений.

Габариты типов автомобилей

Норматив расчета количества машино-мест для различных общественных типов зданий.

Ширина внутригаражного проезда.

Цены и тенденции сегмента в г. Уфа.

Рынок гаражей и паркингов в Уфе в целом повторяет тенденции рынка жилья.

Число различного вида машиномест в нашем городе продолжает расти незначительными темпами. Все большей становится разница между количеством автомобилей и машиномест, обеспеченность машиноместами для постоянного хранения продолжает сокращаться: с 60% в 1996 г. до 10-14% на сегодня. Число строящихся многоэтажных паркингов далеко не перекрывает прирост автомобилей.

Значительную долю парковочных мест составляют индивидуальные типовые гаражи и открытые автостоянки. Паркинги в г. Уфа присутствую в основном в районах новых застроек, в старых районах с исторической застройкой их нет.

Из всех мест хранения 65% составляют ИТГ, 29.8% – открытые автостоянки и менее 5% – паркинги (расчет приблизительный). Количество ИТГ сокращается, так как администрация города Уфы производит их массовый снос.

Согласно зарубежной статистике, вместимость паркингов должна составлять 5-8% от количества машин, зарегистрированных в городе.

Причинами недостаточного количества строящихся паркингов являются:

·                     Существующее соотношение цен автомобиля и гаража. По западноевропейским меркам стоимость гаража должна составлять примерно 30-40% от стоимости автомобиля. Исходя из анализа ценовых характеристик предложения легкового автотранспорта и гаражей, для нашего города это соотношение значительно превышает данный уровень.

·                     Длительные сроки окупаемости проектов строительства паркингов. Зачастую возведение паркинга для крупных строительных компаний является «навязанным».

·                     Технические трудности, связанные с возведением гаражей (особенно в исторической части города), что приводит к ограничению предложения новых объектов, имеющих хорошую локацию вблизи жилых домов. По существующему градостроительному регламенту и, исходя из особенностей окружающей застройки, далеко не в каждом месте гараж может быть построен.

·                     Отсутствие типовых проектов паркингов, привязку которых можно было бы осуществлять к существующим объектам.

·                     Завышенные требования надзорных органов и пожарного надзора к проектам паркингов, расположенных рядом с жилой застройкой.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие сектора рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, которые, в свою очередь, – на рынки купли-продажи и аренды. В целом рынок гаражей и автостоянок последние два года характеризовался снижением цен вслед за жильем, а также по причине сноса властями большинства гаражей. Современному поколению гараж как объект недвижимости или имущество, место хранения, становится менее интересен, чем поколению «советских времен».

Первичный рынок строящихся объектов в г. Уфе сформирован плохо, так как паркинги предлагаются и покупаются чаще всего со строящейся квартирой. В настоящий момент большинство таких объектов представляет собой именно паркинги. Цена на паркинги на этапе строительства находится в диапазоне от 400 до 800 тыс руб в зависимости от класса объекта и района города.

Уровень стоимости гаража (бокса) на вторичном рынке находится в зависимости от того, какой из выделенных групп принадлежит тот или иной объект, от его местонахождения и других причин. Стоимость объекта также зависит от:

- нахождения бокса в гаражном помещении, когда въезд в бокс происходит не с улицы, а с крытого проезда – 50-70 тыс руб поправки к цене

- охраны комплекса и его обслуживания – до 10% к цене

- отопления, что встречается все реже – до 7% к цене.

- вход в комплекс из здания или жилого дома - также до 15% в зависимости от класса комплекса

- наличия прочих преимуществ и технического, в том числе противопожарного оснащения, роль-ставней, видеонаблюдения и т.д.

- возможности использования паркинга или бокса для больших автомобилей (ширина более 3.5 м., длина более 6 м)

Диапазоны ценовых предложений по гаражам и паркингам в конце 2015-начале 2016 года в г. Уфа представлены в таблице ниже. Представленные данные исчисляются за объект (гаражный бокс или парковочное место), так как размеры всех боксов и паркингов относительно стандартные и составляют 18-20 кв.м. Для боксов или парковочных мест слишком маленьких или больших площадей стоит применять поправочные корректировки. Цены приводятся в тыс. руб.

Тренды рынка жилья:

Для первой части обзора были использованы различные материалы интернет

Источник аналитики:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru , автор Андреева Е.Я.

(347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!