Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы январь 2016 года. Аренда и продажа, цены по типам и районам г. Уфы. Прогноз на 2016 г.

Продажа коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 468 объектов, с ценой представлено 373.

Общий объем предложения составляет 343 557.5 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 1.4 до 241.4 тыс руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта по г. Уфа составляет 15 249 551 руб

Средняя площадь – 635 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 7.5 до 24500 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 400 тыс руб до 480 млн руб

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Торговая недвижимость – 127 вариантов, средняя площадь 439 кв.м., цена 57 427 руб/кв.м.

Офисная – 105, средняя площадь 303 кв.м., цена 55 663 руб/кв.м

Объекты свободного назначения (универсальные) – 155, средняя площадь 505, цена 52393 руб/кв.м

Производственно-складские – 62, средняя площадь объекта 2552 кв.м., цена 15570 руб/кв.м

Гостиницы – 9, средняя площадь объекта 2456 кв.м., средняя цена не рассчитывается, так как объекты продаются как готовый бизнес

Подробная структура каждого типа коммерческой недвижимости и диапазоны представлены в отчет для оценщиков. Также в подробном отчете представлены описания районов и микрорайонов в целях исполнения ФСО №7 и во избежание неоднозначной трактовки географии.

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже. Изменение цен приводится с максимального уровня, который наблюдался в середине и 2 половине 2014 года.

Продажа. Прогноз сегмента.

Нахождение в собственном помещении всегда считалось хоть и слегка расхолаживающей бизнес, но более выгодной позицией. Возможная стоимость аренды превращалась в прибыль предприятия либо в дополнительные оборотные средства, а недвижимость считалась растущим в цене активом. Однако с 2015 года отношение к собственности на крупные объекты поменялось. Виной тому стало налогообложение имущества, которое под силу оказалось лишь производственным предприятиям. Арендодателям-рантье на фоне снижающихся ставок аренды и роста коммунальных услуг налоги на имущество и доходы «съедают» прибыль от сдачи в аренду. Торговые центры столкнулись с массовым уменьшением количества арендаторов. Поэтому многие собственники сейчас пытаются избавиться от избыточных активов, объектов больших площадей, и предложение на рынке превышает спрос. Хотя наиболее ликвидные и перспективные объекты все-таки найти сложно.

Именно поэтому средние площади типов объектов довольно высоки, и гораздо выше, чем в сегменте аренды. Небольшие помещения предпочитают сдавать, а не продавать.

Ценовая тенденция сохранится, но дальнейшее снижение большим не будет, так как ранее сделанные в эти помещения инвестиции могут оказаться выше продажной цены. Несмотря на реальность, именно это останавливает продавцов. Это будет удерживать средние цены, и большой торг в сделке будет возможен, если к продаже собственника толкают серьезные обстоятельства. Для прочих объектов ситуация выразит себя в сроках экспозиции и нежелании торговаться по цене.

Универсализация помещений в сегменте продаж выражена слабее, как и отдельные особенности не всегда влияют на цену. Основные факторы, влияющие на цену – это место, удобство помещения для размещения бизнеса и транспортные потоки вокруг.

Аренда коммерческой недвижимости.

В выборке из различных источников собрано 922 объектов, с ценой представлено 741.

Общий объем предложения составляет 343 557.5 кв.м. Средняя цена кв.м. с учетом всех типов находится в диапазоне от 30 до 3600 руб за кв.м. с учетом всех типов, районов и пригородов Уфы

Средняя цена коммерческого объекта в аренду по г. Уфа составляет 95 042 руб/месяц

Средняя площадь – 249 кв.м.

Диапазон площадей помещений составляет от 5 до 10 000 кв.м.

Диапазон стоимости объекта – от 3 тыс руб до 7 млн руб

В том числе представлены типы объектов ( соотношение типов в структуре выборки рынка):

Торговая недвижимость – 247 вариантов, средняя площадь объекта 148.5 кв.м., цена 623 руб/кв.м.

Офисная – 330, средняя площадь 140.45 кв.м., 586 руб/кв.м

Объекты свободного назначения (универсальные) – 216, средняя площадь 256 кв.м., цена 510 руб/кв.м.

Производственно-складские – 126, 676.5 кв.м. и 206 руб/кв.м.

Гостиницы – 9 вариантов, как правило гостиницы пытаются или сдать или продать, размещая предложения в обоих сегментах.

Средние цены по районам и типам коммерческой недвижимости представлены в таблице ниже. Изменение цен приводится с максимального уровня, который наблюдался в середине и 2 половине 2014 года.

Аренда. Прогноз сегмента.

Сильнее всего экономическая ситуация сказалась на торговых помещениях. Поэтому снижение цен произошло вплоть до двух раз. Даже самые дорогие исторически торговые центры предлагают огромные скидки. Подобная ситуация продлится первое полугодие 2016 года, до тех пор, пока часть импортных и российских брендов и сузивших сетки ритейлеров не заменят другие. Предположительно, при таких ставках, помещения могут быть заняты ранее не целевыми с точки зрения торговых центров и собственников арендаторами. В том числе, на нашем рынке могут появиться новые тренды дискаунтеров, китайские и вьетнамские бренды более высокого уровня.

Офисные и торговые помещения сравниваются в цене за счет более сильного снижения торговых. Продолжается начавшаяся еще в начале 2014 универсализация помещений, это выгодно собственникам – больше охват потенциальных арендаторов.

Минимальные в цене ранее складские помещения снизились меньше всего, так как стали востребованы под торговлю под заказ, которая вместе с интернет-торговлей вытесняет ритейл с улиц. Цены подсегмента были и так низки, и из-за изменившихся налогов на имущество на самые дешевые помещения цены уже не могли снижаться.

Однако сегмент аренды не находится в застое, так как за счет снижения ставок аренды происходят «миграции» арендаторов. Некоторые используют это как возможность, иные вынуждены искать помещения дешевле. Наименее удобна текущая ситуация тем арендаторам, у которых заключены долгосрочные договора аренды с госрегистрацией по высоким ставкам и с санкциями за расторжение. В том числе именно поэтому арендаторы продолжают осуществлять деятельность в крупных торговых улиц, но уходят из стрит-ритейла.

До конца года стоит ожидать сохранения тренда. Основными ценовыми факторами будут конкретные рыночные условия для разных типов бизнеса, которые повлияют (как на примере розничной торговли) или могут повлиять на уход арендаторов. Наиболее стабильными арендаторами сейчас являются продуктовые сетевые магазины эконом-класса, магазины формата «низкие цены», возврат продуктовых мелкорозничных рынков с островной торговлей, форматы с арендой частей помещений.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, независимый судебный эксперт

(347)299-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!