Обзор и прогноз рынка коммерческой недвижимости Уфы по сегментам в середине лета 2015 года. Основные тренды.

Коммерческая недвижимость. Продажа.

Активность на рынке коммерческой недвижимости низка. Снижение рынка более всего касается торговой недвижимости в формате street-retail. Магазины с отдельными входами на так называемых «красных линиях» продолжают закрываться. Общие экономические условия для различных сфер бизнеса стали гораздо менее благоприятными

Но и многие торговые центры стремительно теряют сетевых арендаторов, так как количество торговых центров при их иногда непонятном позиционировании избыточно. Покупатели предпочитают 2-3 основных торговых мола, где есть все – чаще Планету и Мегу.

Объектов коммерческой недвижимости в экспозиции много, изменилась и структура предложения. Произошла универсализация большинства объектов, так как избыточное количество торговых центров приводит к концентрации именно там торговых операторов, и сетевых магазинов.

Пару лет назад выгоднее было позиционировать помещение как торговое, но около полутора лет назад началась тенденция закрытия сетевых ритейлеров в помещениях на первых этажах жилых домов. Недостаточно проходимости покупателей и самое главное – огромные проблемы парковок. Такая проблема характерна для широких многополосных улиц, использующихся как основные транспортные артерии. Все проезжают мимо.

В итоге собственники перепозиционируют свои помещения как универсальные, т.е. использующиеся в том числе и под офисы.

В целом наметилась тенденция, что арендатору или собственнику удобнее договариваться с управляющей компанией, предоставляющей сервис, чем самому заключать массу договоров, хотя такая аренда обычно стоит дороже. Но обеспечивает трафик покупателей.

Большое количество отдельных помещений простаивает или часто меняет арендаторов или вывески, иногда собственники пытаются выставить объект на продажу, далее снимают с продажи.

Лишние активы. Коммерческая недвижимость первой реагирует на кризисы, и последней выходит из них. Рынок жилья в этом отношении более инертен и постоянен, тренды на нем более медленные и запаздывающие. Даже в самый сильный кризис спрос на жилье остается, а коммерческая недвижимость начинает избавляться от лишних площадей и активов.

Избавление от лишних активов, дробление собственности также происходит из-за роста налогов и коммунальных площадей, т.е. так называемого бремени содержания имущества. Но цена на продажу снижается медленнее, чем на аренду, так как активом в понимании собственников недвижимость пока остается.

На рынке недостаток помещений под офисы класса А, с современными сервисами, услугами управляющих компаний коммуникациями, и много постсоветских зданий, сдающихся «как есть». Хорошие же офисы современного уровня наименее потеряли в цене и остаются востребованными, важны парковки, качество ремонта и коммуникаций, чтобы собственник или арендатор не был вынужден сам производить улучшения.

То же касается производственных помещений, баз- активных продаж в сегменте нет. Налоги на имущество высоки, и развитие производств и привлечение инвестиций в них не происходит даже на фоне импортозамещения. Поэтому цены в этом сегменте держатся на низком уровне. Возможно, для некоторых собственников это минимально низкий уровень.

Посредническая работа с объектами коммерческой недвижимости наиболее сложная, так как и класс потребителей требует высокого уровня знаний, экономики, налогов, иногда даже технических норм разных отраслей. Рынок коммерческой недвижимости в Уфе не эксклюзивный в отличие от рынка жилья, поэтому объемы предложения в разы завышены в рекламных источниках. Одни и те же объекты коммерческой недвижимости (как и новостройки) предлагает много риэлторов, агентств и прочих посредников. Дублирование рекламы объекта бывает на порядок до 6-10 раз в разных вариантах, у разных исполнителей, или по частям объекта, что фактически мешает продаже и сдаче объекта и создает иллюзию, что на рынке есть большой выбор объектов.

Прогноз дальнейшего тренда развития сегментов представлен на графике и индексами ниже

«ЭКСПЕРТ» использует индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, могут применять для заключения долгосрочных договоров с условием изменения цены. Индексы публикуются поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы июль2015 года

ИПкнт (индекс продаж коммерческой недвижимости торговой) = 0.9. Пока ее считают инструментом инвестиций, но все меньше, учитывая проблемы сдачи в аренду, цена высока, торговых центров также избыток

ИПкно = 0.9

ИПкнпс = 0,9

Коммерческая недвижимость. Аренда.

В целом по рынку средняя цена аренды - 585 руб\кв.м, по площадям менее 300 кв.м. – 609 руб за кв.м. Снижение более всего коснулось дорогих объектов. Что касается производственных помещений, особенно с хорошими коммуникациями, то сейчас лучшее время для их покупки с целью развития производства. Цены низки, торг уместен.

Сегменты аренды коммерческой недвижимости - более активный, чем продажа, так как при ухудшении экономической конъюнктуры начинается миграция арендаторов из помещения в помещение, и движение на рынке все-таки происходит.

Но кризисные явления затянулись, покупатели ограничены в средствах и экономят на покупках. Поэтому прогноз в сегменте аренды пока на дальнейшее снижение. Так как затраты к началу учебного года у населения будут высоки, посещать торговые и прочие заведения они будут меньше. Доходы предприятий низки, и многие меняют формат бизнеса, уменьшают арендуемые площади.

Также, как и в продажах, наблюдается недостаточность хороших офисов, с парковочными местами и дополнительными услугами по среднерыночной цене, офисов класса А, коворкинг-центров. Классы имеющихся помещений завышены. Хороших офисных центров мало, в каждом есть какая-то проблема, часто это парковка, либо наследие не очень удобных планировок постсоветских зданий.

Для небольших фирм становится менее актуален отдельный вход в офис, арендатор готов оплачивать услуги управляющей компании, нежели самостоятельно решать все бытовые вопросы с уборкой, договорами на коммунальные услуги и т.д.

На рынке избыток торговых помещений. Так называемые «красные линии» теряют арендаторов помещений с отдельными входами по причинам, указанным выше. Торговые центры также не заполнены.

Производственные помещения сдаются часто по минимальной цене, чтобы только помещение не простаивало. В этом сегменте не хватает современных логопарков, многие объекты морально устарели с точки зрения обслуживания бизнеса. Частные собственники отдельных объектов тоже не всегда готовы вкладывать в ремонт на должном уровне.

Много инвесторов, сдающих свои объекты ради получения текущего дохода, но вложения сейчас для этой цели нецелесообразны, так как сдать в аренду помещение сложно. А вот покупать для своего бизнеса можно, так как рынок находится на ценовом дне, либо приближается к нему.

Соотношение подсегментов коммерческой недвижимости сейчас (торговая\ офисная\ производственная) ориентировочно можно оценить как 38\40\22%, если исходить из количества отдельных объектов в предложении. Ранее из-за более высокой цены доля торговых была чуть выше, около 45\35\20. Ценовой тренд ниже также показывает тенденцию к универсализации помещений (в выборку объектов не входят крупнейшие торговые центры и мега-моллы, управляющие арендным фондом самостоятельно)

Изменения в динамике цен на сегменты также иногда бывают связаны не только с экономическими кризисами, но с общегородскими тенденциями. Это может быть:

- изменения в градостроительном плане, закладка новых микрорайонов

- новые дороги и мосты, прочие элементы инфраструктуры, меняющие статус районов, меняется их популярность

- ограничениями закона и стоимостью, например, перевода помещений в нежилой фонд. Ранее на рынок влияло массовое явление перевода квартир не первых этажах. Сейчас выгоднее и проще купить или снять готовое помещение.

Не исключено, что сегмент аренды пополнят по примеру г. Москвы помещения в гостиницах и отелях, выстроенных к последним политическим мероприятиям. Такие помещения можно использовать под офис, учитывая всю инфраструктуру, парковки и прочие преимущества сервиса.

Надо отметить, что в Уфе изменения на рынке коммерческой недвижимости начались еще задолго до кризиса в экономике. Это было сигналом о несовершенстве и моральном и физическом устаревании фонда недвижимости, избыточности некоторых типов, неправильном управлении ими, недостаточном сервисе для арендаторов.

Еще с начала 2014 года сегмент street-retail начал пустеть на центральных улицах, усугубили ситуацию расширение улиц, проблемы с парковками и в 2015 году – массовые эвакуации машин. Это еще сильнее потянуло арендаторов и владельцев бизнеса в помещения более высокого класса, самые успешные торговые центры. Однако пока никаких мер по изменению ситуации и поддержанию коммерческого фонда мы не видим.

Индексы июль 2015 год

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 0.85

ИАкно = 0.95

ИАкнпс = 0,9

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!