Расширенная аналитика цен на рынке аренды коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам 4 квартала 2014 года. Средняя ставка аренды снижается и за год снизилась на 10%, снижение началось задолго до

Аренда коммерческой недвижимости. Мы начили публиковать расширенную аналитику коммерческой недвижимости. За последние полгода на рынке появилось большое количество крупных объектов. Продаваемые или сдаваемые целиком здания, как с арендаторами, так и без них, влияют на средние цифры по рынку, поэтому для прояснения ситуации по конкретным объектам сложно ориентироваться только на средние цифры, а необходимо изучать уникальность объекта и объекты-конкуренты. Но даже в этом случае цена конкретного варианта может быть уникальной. В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости  как для работы агента, так и в целях получения среднерыночных цифр.

Проанализировано 4834 варианта. Ниже мы приводим разрез цен не только по районам и основным типам. В структуре рынка коммерческой недвижимости как его демонстрирует предложение объектов, произошли некоторые перемены. В первую очередь это универсализация помещений. Так как торговые компании активно консолидируются в крупных торговых центрах, самостоятельно создающих поток покупателей. Поэтому в структуре предложения доля универсальных помещений стала больше.

Также продолжается тенденция рынка – избавление от крупных активов, налоги на которые скоро будут весьма высоки. Поэтому средние цены по типам для помещений менее 300 кв.м. приводятся отдельно, для производственно-складских в темпах роста учтены все варианты, отдельно рассчитаны средние для площадей до 500 кв.м.

В целом можно констатировать снижение средней рыночной цены на:

Торговые помещения -  сначала незначительное повышение весной и снижение «кризисное» на. 4%

Офисные– повышение за счет универсализации к середине года и во втором полугодии закономерный откат вниз на 10%

Производственные для всех – снижение на 4 %, сброс активов с целью избежать налогов на имущество и отсутствие интереса к развитию производств в регионе и инвестициям в арендованное имущество, устаревание инфраструктуры помещений.

В целом по рынку средняя цена аренды - 702  руб\кв.м,  по площадям менее 300 кв.м. – 710 руб за кв.м.

Можно заметить, что более высокая средняя площадь в продажах говорит о том, что небольшие помещения все-таки  ликвидны , если обеспечить выгодную арендатору ставку. В расчетах мы приводим примерный объем продаваемых помещений на рынке. В предложении присутствует довольно много повторов, которые не всегда технически легко отделить, в том числе, объявления о продаже одного и того же помещения различными частями. Поэтому общие объемные показатели рынка завышены, и для конкретного использования необходимо уточнение,

Цены и площади – минимальные и максимальные значения

Диапазоны цен торговой и офисной недвижимости. Большинство вариантов начинает снижаться.

Итоги года на рынке коммерческой недвижимости Уфы довольно плачевные. А с ипотекой на КН видимо стоит попрощаться на некоторый период ввиду повышения ставок и ограничений банков. Пока она будет скорее теоретической, чем практической возможностью. В отличие от рынка жилья, ипотека в сегменте не регулирует цену, но как конъюнктурный показатель имеет значение. Как минимум, определяет так называемый «инвестиционный климат»

Если к середине года происходила универсализация помещений, за счет чего цены кое-где и повышались, плюс собственники пытались учесть налоги и содержание повышением, то теперешнее отсутствие спроса все-таки заставляет снижать цену. Все сделки по аренде происходят с торгом от заявленной цены под конкретного арендатора и его особенности.

В силу множества слухов о финансовых рынках, снижении покупательной способности населения, федеральные ритейлеры заморозили развитие сетей до середины 2015 года. А мелкий бизнес «сужается», чтобы сократить издержки. Результат один – свободные помещения. Сдавать в аренду выгоднее коммерческую недвижимость уже, чем жилье – эта аксиома предыдущих двух летсейчас под вопросом.

Прогноз на 2015 год пессимистичный. Скорее всего, сегмент ждет замедление. Движение будет, по примеру предыдущего кризиса, ситуация которого гораздо больше схожа с текущей, чем на рынке жилья, в части небольших и самых ликвидных помещений. Там арендаторы будут выбирать получше и подешевле. Последует снижение ставок, вернее, оно проявится в цене предложения больше, чем сейчас, так как сейчас снижение торгом к фактическим условиям сделки чаще скрыто от аналитики. Но нижний уровень сопротивления цен видится по хорошим районам и местам для торговой недвижимости -  в диапазоне 1000-1500 руб за кв.м., офисной – 500-800 руб , произвобственной – 200-400 руб,  а складской низкого класса – по принципу «лишь бы сдать». Желания собственников покрыть свои налоги и потребности понятны, но бремя повышающейся стоимости содержания заставляет арендаторов задуматься об «уплотнении», как в те самые далекие-далекие времена, либо в 2009-2010, когда коммерческая недвижимости находилась в длительном замедлении.

Для собственника же простой помещения на пару месяцев, пока найдется новый арендатор, плюс издержки переездов, равноценны уступке в цене. Если в первом полугодии собственники не хотели этого понимать, то сейчас вынуждены, так как большинство из них свою недвижимость видит как источник основных и «непыльных» доходов. Арендаторы это понимают еще лучше и пытаются снижать цены, манипулируя большим количеством предложений на рынке.

С другой стороны, текущая ситуация -  это возможность найти помещение по желанию среди освободившихся и снять его по приемлемой цене. Кризисные ситуации всегда формируют рыночные возможности, которые не всегда легко увидеть за страхами.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, могут применять для заключения долгосрочных договоров с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года.  Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы декабрь 2014 года

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой)  = 0.8

ИАкно = 0.85

ИАкнпс = 0,8

Ссылка на источник и авторство обязательна.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена (347)299-14-14

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.

www.expert-russia.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!