Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий
01.09.2014
Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта. Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.
Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.
В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
Классификация бизнес-центров и офисных зданий.
| Основные характеристики | Класс "А" | Класс "В" | Класс "С" | Класс "D" |
| Местоположение объекта | центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой | не центральные районы города;
рядом с транспортными магистралями | окраина города,
неудобный подъезд | на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах |
|
Состояние объекта | новостройка, отделка высокого качества | эксплуатация до 10 лет,
качественная отделка в хорошем состоянии | эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии | удовлетворительное состояние, требующее ремонта |
|
Конструктивные и планировочные решения объекта | высота потолков - не менее 3м, просторные зоны общего пользования | высота потолков - не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования | высота потолков -не менее 2,7 м,
коридорная система, | Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях |
|
Паркинг | многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание | организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом | ограниченная возможность паркинга | стихийная парковка без охраны |
|
Инфраструктура | высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха | развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание | неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов | отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов |
Классификация торговых центров.
Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.
| Расположение | Аудитория | Торговая площадь | Якорный арендатор | Описание | |
| Микрорайонный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей | до 3000 человек | менее 3000 квадратных метров | может отсутствовать | торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
| Районный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте | 3000 – 40000 человек | 3000-10000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека | Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
| Окружной торговый центр | вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности | 40 – 150 тысяч человек | 9000 – 20000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. | промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания |
| Региональный торговый центр | вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности | свыше 150 000 человек | 30000 – 45000 квадратных метров | несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров | промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания |
Классификация складской недвижимости.
Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.
| Основные характеристики | Склады класса "А" | Склады класса "В" | Склады класса "С" | Склады класса "D" |
| Характеристика здания | новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. | одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные | ангары, производственные помещения, новые или реконструированные | неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения |
| Характеристика помещений | ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой - 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров | Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия | высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия | высота потолков - не регламентируется, пол - ограниченно пригоден для движения транспорта |
|
Расположение объекта | расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки | удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка | транспортная доступность для большегрузных автомобилей | наличие дороги для автотранспорта |
|
Техническое оснащение | система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. | не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации | наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации | необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов |
|
Транспортная инфраструктура | площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей | площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта | место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта | нет |
| Дополнительные условия | офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки | вспомогательные помещения для персонала | вспомогательные помещения для персонала | наличие вспомогательных помещений на территории |
Количество просмотров -
