Расширенная аналитика цен на рынке продаж коммерческой недвижимости г. Уфы по итогам августа 2014 года. Средняя цена коммерческой недвижимости всех типов по всем районам за лето снизилась на 5-7%. Цены, площади и объемные показатели

Продажа коммерческой недвижимости. Мы начинаем публиковать расширенную аналитику коммерческой недвижимости. За последние полгода на рынке появилось большое количество крупных объектов. Продаваемые целиком здания, как с арендаторами, так и без них, влияют на средние цифры по рынку, поэтому для прояснения ситуации по конкретным объектам сложно ориментироваться только на средние цифры, а необходимо изучать уникальность объекта и объекты-конкуренты. Но даже в этом случае цена конкретного варианта может быть уникальной. В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости  как для работы агента, так и в целях получения среднерыночных цифр.

Проанализировано 2785 вариантов. Ниже мы приводим разрез цен не только по районам и основным типам. В структуре рынка коммерческой недвижимости как его демонстрирует предложение объектов, произошли некоторые перемены, о которых мы уже писали. В первую очередь это универсализация помещений. Так как торговые компании активно консолидируются в крупных торговых центрах, самостоятельно создающих поток покупателей. Мелкие торговые помещения на красных линиях в итоге слишком часто меняют арендаторов, и собственник реализует их как универсальные, в том числе и избегая слишком больших витринных окон, обеспечивая все коммуникации.

Поэтому в структуре предложения доля универсальных помещений стала больше. Раньше собственник старался позиционировать помещение как торговое, так как исторически торговый квадратный метр на красных линиях стоил дороже и «производится мало». Теперь аренда в крупных мега-моллах хоть и не всегда дешевле, но удобнее.

Также текущая тенденция рынка – избавление от активов, налоги на которые скоро будут весьма высоки. Вопреки ожиданиям, коснулось это не небольших помещений, а крупных торговых и офисных центров, которые пытаются продать «оптом». Однако стоимости в сотни миллионов для Уфы неподъемны, и скорее будет происходить дробление собственности. Однако на цену рынка это влияет весьма и весьма. Т.е. среднестатистически снижает ее, хотя по помещениям до 300 кв.м. ценник может быть более 100 тыс руб. и достигать даже 250 тыс руб за кв.м. за самые мелкие площади.

Поэтому средние цены по типам для помещений менее 300 кв.м. приводятся отдельно, для производственно-складских в темпах роста учтены все варианты, отдельно рассчитаны средние для площадей до 500 кв.м. Сравнительные характеристики с прошлым периодом просчитываются исходя из этих ограничений, так как база сравнения иная.

В целом можно констатировать снижение средней рыночной цены (помещения до 300 кв.м. как самые ликвидные) минимум на:

Торговые помещения до 300 кв.м. -  снижение на 7 «летних» процентов.

Офисные до 300 кв.м. – снижение на 5,4 %

Производственные для всех – снижение на 5,5 %, максимальная ликвидность – до 500 кв.м.

В целом по рынку 69,79 тыс руб\кв.м по площадям менее 300 кв.м.

Можно заметить, что более высокая средняя площадь в продажах говорит о том, что небольшие помещения все-таки предпочитают использовать рантье для получения регулярных доходов (сдавать в аренду). Они ликвидны будут и в продажах при особой необходимости. А вот большие  и менее ликвидные в аренде  площади проще сразу продать, чем заниматься сдачей частями, сделать за несколькими арендаторами, а не за одним, порядком и технически состоянием. Количество объектов выборке продаж также меньше.

В расчетах мы приводим примерный объем продаваемых помещений на рынке. В предложении присутствует довольно много повторов, которые не всегда технически легко отделить, в том числе, объявления о продаже одного и того же помещения различными частями. Поэтому общие объемные показатели рынка завышены, и для конкретного использования необходимо уточнение,

Цены и площади – минимальные и максимальные значения

В продолжении – графики и диаграммы, а также аналитика по аренде коммерческой недвижимости

Резюме

В силу множества слухов о финансовых рынках, на рынке появились разнонаправленные тенденции. Кто-то повышает цену, а кто-то понимает, что покупателей не так много. В то же время на цену продаж влияют и повысившиеся налоги, исчисляемые от кадастровой стоимости, и дальнейшие перспективы налогообложения имущества «налоговых упрощенцев». В продаже – большие площади, но демпинга цен по ним пока не наблюдается. За покупателя рынок пока бороться не готов, хотя текущая динамика показывает, что скоро видимо это начнется. В лучших местах происходит кругооборот одних и тех же помещений.

В пересчете на кв.м. на рынке жилья  цифра без учета элитного жилья в настоящий момент примерно равна средней цене коммерческого помещения. Бизнес готов платить за свое существование больше теперь только в самых ликвидных местах и для помещений высокого класса. В то же время морально устаревшей по ремонту, коммуникациям, обслуживанию и внешнему виду коммерческой недвижимости на рынке слишком много.

В продажах – инвестиции в коммерческую недвижимость интересны, но только на этапе строительства и/или с целью обеспечения реального бизнеса или срочного вложения денег. Сдавать в аренду выгоднее коммерческую недвижимость, чем жилье.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики «ЭКСПЕРТ» вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, могут применять для заключения долгосрочных договоров с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года.  Допустимая точность прогноза 70%

Внимание! Индексы являются ориентировочными и основанными на цене предложения, которая по факту может отличаться от цены реальной сделки.

Индексы сентябрь  2014 года

ИПкнт (индекс продаж коммерческой недвижимости торговой)  = 0.95. Пока ее считают инструментом инвестиций, но только с отдельными входами, цена высока, торговых центров также избыток

ИПкно = 0.9

ИПкнпс = 0,9

Ссылка на источник и авторство обязательна.

Автор расчетов и методики: Андреева Елена (347)299-14-14

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!