Новые тренды в коммерческой недвижимости. Должна ли жилая недвижимость быть дешевле коммерческой? Сегмент, возможно, скоро ожидает очередная трансформация.. Е. Я Андреева с прогнозом
Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфа в октябре 2024-го года (ссылка) показывает рост в обоих сегментах – и продажи, и аренды с небольшими различиями в подсегментах ориентировочно на 10-12, кое-где даже 15%. Последние полтора года рынок коммерческой движимости по динамике своих цен отставал практически от всех его сегментов: сначала у нас выросли цены на новостройки,- практически в два раза, потом они потянули за собой вторичку, потом как альтернативный вариант проживания пошла в рост загородка (там способствовали ипотечные программы под строительство). В этом году также хороший рост показал рынок земли – так как опять-таки земля востребована под строительство и была востребована под строительство и ипотечные программы под строительством. Сейчас пока в сегменте жилья есть небольшое замедление динамики как ценовой, так и по активности.
Интересно себя показал рынок коммерческой недвижимости. Как я сказала выше это рост цены и экспозиции в сегменте продаж и в сегменте аренды. Последние несколько кварталов цена квадратного метра в сегменте продаж коммерческой недвижимости как это ни странно, была в среднем по районам ниже, чем нового строящегося жилья. То есть готовое помещение в более старом фонде, которое уже использовалось, где находился какой-то бизнес, по факту стоило на 20-30, а то и больше процентов дешевле, чем аналогичная по площади квартира в новостройке, которая строилась рядом и сдавалась или сдается через пару лет, например – вот такой вот странный парадокс. А цены на коммерческую недвижимость, причем в этих же новых строящихся домах, намного выше, чем были в старом фонде.
Такая ситуация в прошлом-позапрошлом годах сложилась из-за сложности развития бизнеса, а также ухода некоторых бизнесов в интернет. Также бизнесу требуются помещения более свободного формата: таких Оpen space, высокие потолки от 3-3,5 метров, интересные планировочные решения, иная инфраструктура в бизнес-центрах и так далее. Поэтому динамика движения и расположение бизнесов в исторически сложившимся фонде коммерческой недвижимости в последние годы претерпевала изменения на хайпе пиара строящегося жилья, который был последние четыре года из-за господдержки, все как-то обращали меньше внимания на сегмент коммерческой недвижимости, а в нем в это время произошла полная трансформация.
Она прежде всего касалось преимущественных типов арендаторов и типов компаний, которые занимают сейчас коммерческие площади. Мы сейчас не говорим про Магниты, Пятерочки и аналогичную супермаркеты, так как время их массового распространения прошло, собственно, как и наверно уже завершается время распространения пунктов выдачи Ozon и Wildberries, но структура бизнесов, представленных сейчас на рынке коммерческой недвижимости в имеющихся помещениях изменилась крайне значительно. Здесь мы не будем приводить подробный анализ, но это думаю заметно всем, в том числе заметно даже по многим типам так называемых клиентских бизнесов – то есть тех бизнесов, где важен постоянный поток клиентов или покупателей, например, сфера торговли одеждой сконцентрирована сейчас все-таки в торговых центрах, ну и так далее.
Все это конечно не могло, рано или поздно, не найти отражение и в ценах, поэтому цены в сегменте коммерческой недвижимости как в аренде так и в продажах сильно не росли, потому что менялись типы бизнесов, которые переезжали из помещения в помещение, меняли формат этих помещений, меняли необходимые их площади, но в целом из-за всех экономических и политических проблем бизнес последние 2-3 года массово, особенно мелкий, не развивался. Сейчас, когда ставка Нацбанка запредельная для выдачи кредитов для развития бизнеса это тем более происходит, но инфляция беспокоит всех, в том числе и сегмент коммерческой движимости.
Аналогичная ситуация у нас происходит иногда и сегменте аренды жилья, да и вообще в целом во всех сегментах, когда цены повышаются не из-за того, что хорошо сильно возрос спрос или какая-то произошла сезонная активизация, а просто потому что в сознании собственника есть ощущение инфляции, того, что все цены и все стоимости содержания выросли – соответственно, нужно повысить и ценник. Примерно тоже самое произошло и с рынком недвижимости. Собственники и бизнесмены посмотрели вокруг и решили, что пора бы и здесь менять ценники, тем более что во многих случаях они были комфортными. А хорошо это или плохо покажет только будущее, потому что спроса на покупку коммерческой недвижимости как не было, так и нет. От того, что она становится дороже спрос не прибавляется, прибавится он только тогда, когда бизнес захочет развиваться, когда бизнес почувствует, что настало для этого время.
Если же говорить о сегменте аренды коммерческой недвижимости, то здесь мы наблюдаем весьма негативную с точки зрения рынка, тенденцию, которая, видимо, «зашла» собственникам. Тенденция, даже правильнее – методика – сказать, пришла из Москвы, и заключается в том, что игроки рынка аренды коммерческой невидимости, наблюдая недостаток клиентов, уговаривают собственников помещений, где уже сидят арендаторы и платят деньги, на то, чтобы собственник захотел повысить цену аренды. Аргументируя тем, что все подорожало, инфляция, коммуналки и т.д. Поскольку собственника уже ограничивает какой-то существующий договор аренды, вопрос решить можно двумя способами: первый – это уговорить арендатора, пригрозив ему тем, что он должен съехать, то есть фактически выгоняя; второй,–поступив еще менее красиво, выставив в экспозицию по цене выше. Так мы заметили, что многие помещения находятся в экспозиции по цене, превосходящей существующих в полтора раза, даже тогда, когда помещение занято арендатором. И самое главное, что арендатор не в курсе.
Таким образом брокер прощупывает рынок: найдется ли арендатор за более дорогую цену. Возможно, есть кто-то, кто всеми силами хочет занять это помещение, а оно уже занято, и он будет готов на более высокую цену, лишь бы только ему его отдали. Если брокер видит, что такой арендатор есть, он идет к собственнику, а собственник выгоняет предыдущего арендатора – таким образом брокер получает трех клиентов: собственника, который заново сдает помещение по более высокой цене; существующего бывшего арендатора, которого по факту, мягко говоря, выгнали и он ищет новое помещение и это нужно сделать срочно; и нового арендатора, который заехал в это помещение по более высокой цене. С моей точки зрения технология ущербная, некрасивая с точки зрения этики взаимодействия на рынке, однако пришла она из Москвы и там просто принято сейчас проверять, пытаются ли выставить твое помещение без твоего ведома, возможно даже без ведома собственника.
При самом неприятном раскладе такое помещение после того, как собственник и старый арендатор попытаются договориться о более высокой цене, может даже простоять пустым какое-то время, если старый арендатор решит съехать, иными словами, немного обидеться на слишком большое повышение цены и ультимативное ее преподнесение. И он съедет в другой помещение, возможно у него такой вопрос уже и назревал, если он располагался в этом помещении много лет и оно, например, требует ремонта. Но не факт, что собственник быстро найдет арендатора по цене, которая вдруг стало в полтора раза больше. Такое может работать только с небольшими помещениями 10, 20, 30 или там 40 м2, потому что в таких помещениях при повышении стоимости квадратного метра цена меняется не на порядок больше, чем в помещениях же площадью больше 50-60 м² при повышении ценников в полтора раза цена меняется довольно значительно за счет эффекта масштаба, плюс к этому не надо забывать, что арендатор платит за коммунальные услуги. Именно вот вышеописанные тенденция привела к тому, что на нашем рынке цены экспозиции аренды коммерческой недвижимости в центральных, хороших районах, сейчас показали значительный рост.
Особенно интересны сейчас нежилые помещения, в так называемом новом, хотя частично и в старом фонде (как это ни странно про старый фонд), для рынка коммерческой недвижимости Уфы, для инвестирования, просто потому что любой сегмент коммерческой недвижимости, особенно офисные и торговые помещения пополняется, по сравнению с фондом жилой недвижимости, намного раз медленнее. Квартир строится на порядок больше, чем нежилых помещений, например, из 25-30-этажного квартирного дома только один или два этажа будут нежилыми. Соответственно, пополнение жилого и нежилого фондов соотносится 10 к 1.
И на этом на фоне бурного развития новостроек за последние годы тоже как-то все забыли, что если раньше в пятиэтажке мог быть из пяти этажей – один этаж нежилой, ну или из шести этажей – один этаж нежилой, из 10 этажей – один этаж нежилой, то сейчас это уже из 30-35 этажей
Поэтому на большинство помещений находятся арендатор, это просто вопрос цены. И инвестиции в такие помещения, с точки зрения именно купли-продажи с последующей сдачей в аренду, могут оказаться гораздо более интересными, чем жилая недвижимость с точки зрения обеспечения ежемесячного дохода. Сдавать жилое помещение в чем-то проще, понятнее и даже примитивнее, но и в чем-то сложнее, так как для этого необходимо контролировать физических лиц, обеспечивать обстановку, обеспечивать технику и так далее. Сдавать помещение бизнесу– бизнес сам делают под себя ремонт, бизнес сам обставляет свои помещения.
Таким образом, мы можем сказать, что рынок коммерческой недвижимости во всех сегментах сейчас по ценам немного подтянулся, инфляционно. Но к сожалению, произошло это именно в тот период, когда выросшая ставка Центробанка еще сильнее уменьшило возможность развития э бизнеса. И окажется ли такой, пусть даже объясняемый инфляцией, рост доступным для потенциальных покупателей, арендаторов пока непонятно, тем более что близится Новый год, долгие новогодние каникулы, а далее еще бо́льшие экономические сложности для бизнеса, связанные с повышением налогов, госпошлин и уже привычными для нас повышающимися в начале года ценами на все.
С другой стороны, между ценами жилой недвижимости и коммерческим недвижимости не должно быть разницы, не должно быть тем более разницы, наверное, когда коммерческой недвижимость стоит в полтора раза дешевле, так как ее в принципе на порядок меньше. Именно этим и руководствуются собственники, когда смотрят, сравнивают и устанавливают цены. Другое дело, что жить мы должны в квартире и нам необходимо место для проживания, а вот ведение бизнеса во многих случаях возможно удаленно, дистанционно, на дому, и в совершенно ином формате, чем это было в предыдущие, можно даже сказать в доковидные, годы. Думаю, что этот фактор многие просто не учли, поэтому посмотрим, насколько рост оправдан.
А что касается прогноза, то вряд ли нам стоит ожидать большой динамики в сегменте как продаж так и аренды коммерческой недвижимости как минимум до весны. У сегмента наблюдается полная зависимость от экономической составляющей и фактически прямая зависимость от решений по ставке Центробанка. В этом плане коммерческая недвижимость и бизнес даже более зависимы от нее, как это ни странно звучит, чем рынок жилья с его ипотечными ставками.
И еще можно добавить, что фонд коммерческой недвижимости в г. Уфа на 80% является морально устаревшим, так как находится в старом жилом фонде. Повышение его востребованности и тех денег, которые готовы за него платить, требуют как минимум эстетического апгрейда, что как правило не воспринимается собственниками этих помещений как их обязанность, или не рассматривается как компромиссное решение по ценообразованию. Стоимость ремонта и стоимость строительных материалов сейчас, как мы видим, также выросла. Поэтому арендатор, если мы говорим о сегменте аренды, иногда просто не хочет делать ремонт, даже в учет арендных каникул. Актуально это иногда и для того, чтобы продать помещение. По аналогии с квартирой, можно сделать косметический ремонт, но почему-то в сегменте коммерческой движимости такое вообще не принято. Возможно, при длительном застое рынка этого сегмента можно задуматься и о таких способах повышения ликвидности помещений.
В любом случае, я более чем уверена, что на фоне текущей экономической ситуации, а также ситуации с ценами, бизнес соответствующим образом отреагирует на повышение стоимости помещения, и его содержания. Бизнес будет искать новые форматы, бизнес будет трансформировать площади, бизнес будет искать новый, возможно даже зарубежный, опыт по какому-то иному планированию площадей, помещений, рассадки работников и так далее. И если тема коворкинга по факту у нас не сильно прижилась, то в мировой практике существуют и иные, способы физического существования бизнеса в нежилом помещении, которые, как я полагаю, нашему рынку еще предстоит узнать.
Автор Е. Я. Андреева, Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,
тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -
