Обзор рынка коммерческой недвижимости Уфы и городов Республики Башкортостан и г. Уфа ноябрь 2023 года. Сохранение тенденций 1 полугодия.

30.11.2023

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.В периоды экономических сложностей доля аренды возрастает, в том числе и из-за

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте осенью 2023 года продолжается умеренная активность. Ценовая ситуация сильно не меняется. Объем предложения сохраняется. В целом в экспозиции 1650 объектов в сегменте продаж и 2230 в сегменте аренды ( выборка). С ценами представлено 90% объектов. Подобное повышение экспозиции связано с активизацией бизнеса и изменением форматов современного бизнеса.

Кол-во города ноя23.png

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают небольшое изменение, в том числе из-за инфляции. Сроки экспозиции высокие.

Цены предложения по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже

Цены города РБ КН ноя23 табл.png Цены продаж КН РБ ноя3 города.png

Цены аренда КН РБ ноя3 города.png

Тенденции рынка города Уфы

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, зима для сегмента всегда является сезоном сдержанной активности, рост цен в сегменте продаж пока необоснован.

Уфа. Сегмент продаж.

Динамика КН цены продаж с 2008 табл ноя23 й.png

Динамика диагр КН Продажи ноя23.png

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- экономические страхи и ожидания

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

Стрра продаж КН города РБ ноя 2023.png

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные. Все подсегменты сейчас показывают повышение, что является в том числе и показателем инфляции, и показателем некоторой активизации бизнеса. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения показали наибольшее повышение, как показатель кардинальных изменений в товарных потоках и поставках в мире в целом.

КН диагр цены ПРОДАЖА адм районы ноя23.png

КН график цены ПРОДАЖА адм районы ноя23.png

КН диагр цены ПРОДАЖА РИЭ районы ноя23.png

Цены продаж по административным районам по сравнению с ценами аренды.

  КН цены адм районы ноя23.png

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность со средней активностью, несколько большая активность и инфляция затрат приводит к небольшому росту цены за 2023 год, хотя и в пределах инфляции. Стоимость кв.м. как и прежде, формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, большого роста не показывает. Средний размер коммунальных платежей по арендуемым помещениям в текущий момент составляет от 10 до 15% от стоимости аренды.

Динамика КН цены АРЕНДА с 2008 табл ноя23 й.png

Динамика диагр КН Аренда ноя23.png

Так же для аренды важно:

-Тип планировки помещения, локация, современность типа

- Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

- Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

- Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

- Состояние и необходимость дополнительных вложений;

- Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

-Перспектива развития и застройки района.

КН диагр цены АРЕНДА адм районы ноя23.png

КН диагр цены АР РИЭ районы ноя23.png

КН график цены АРЕНДА адм районы ноя23.png

Стоимость аренды помещений по районам и типам в сравнении с арендой:

КН цены РИЭ районы ноя23.png

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, типичная для сезона активность за счет видов бизнеса, активизирующихся в летний или осенний период.

Стрра аренда КН города РБ ноя 2023.png

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Перспектива развития и жилой/деловой застройки района

3

Стоимость содержания и налоги, размер кадастровой стоимости и дата ее установления

4

Соответствие современным техническим и стилистическим трендам

5

Физические, технические характеристики объекта, в том числе под типы бизнеса

6

Уровень инфраструктуры и транспортной доступности

7

Инвестиционная составляющая и ценовая динамика сегмента

8

Условия продажи и финансирования

9

Состояние и необходимость дополнительных вложений

10

Наличие дополнительных улучшений и построек

Аренда

Номер

Наименование фактора

1

Местоположение объекта относительно бизнес-инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса

2

Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации

3

Условия аренды и зачета затрат объекта

4

Состояние и необходимость дополнительных вложений

5

Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды

6

Парковка, транспортная доступность

7

Физические, технические характеристики об

8

Перспектива развития и застройки района

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Тип поправки

Диапазон значений +-

1

Поправка на местоположение

Согласно средним ценам по районам города

2

Поправка на состояние и ремонт

От 5 до 20%

3

Поправка на перспективы развития района

От 5 до 20%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 6 мес

7%

От 6 до 12 мес

43%

более 12 мес

50%

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции

Доля

До 3 мес

23%

3 - 9 мес

46%

более 9 мес

31%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации и развития бизнеса. Сегмент поддерживает движение в части импортозамещения и прихода на рынок новых компании взамен «санкционных». Сегмент характеризуется средним спросом и динамикой цены. Фонд поподляется медленно. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала