Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа конец 2022 года. Инфляция приводит к росту цен на коммерческую недвижимость в сегменте продаж, но низкий спрос на объекты, корректирует цену

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте осени 2022 года продолжается низкая активность. Объем предложении снизился на 20%. В целом в экспозиции 2375 объектов в сегменте продаж и 3499 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов. Подобное снижение экспозиции связано с ожиданиями изменений и пониманием того, что кризисная ситуация в экономике затягивается.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. Средние цены по типам показывают снижение, несмотря на инфляцию. Деловая активность низкая, импортозамещение пока не компенсировало заполняемость помещений, сроки экспозиции высокие

Цены предложения по аренде и продаже представлены по городам Республики Башкортостан в таблице ниже

Тенденции рынка города Уфы

На ближайшие полгода активность сегмента сохранится, особого движения в сегменте не будет, основной виток инфляции уже произошел, последовала далее и коррекция цены вниз, но рост цен в сегменте продаж пока необоснован.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- политические страхи и ожидания

- возникшие за последние 2 года условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Наибольшую стоимость в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные, которые обычно удерживают цены до последнего. Все подсегменты сейчас показывают снижение, что является не слишком хорошим инфраструктурным показателем экономики в целом. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения показали наибольшее снижение, как показатель кардинальных изменений в товарных потоках и поставках в мире в целом.

Диаграмма для наглядности:

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность с низкой активностью, но, в отличие от сегмента продаж, инфляционно подрос в цене. Стоимость кв.м. как и прежде, формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, большого роста не показывает.

Так же для аренды важно:

¾                Тип планировки помещения, локация, современность типа

¾                Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

¾                Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

¾                Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

¾                Состояние и необходимость дополнительных вложений;

¾                Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

¾                Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Вероятно сохранение текущего тренда цены, типичная для сезона активность за счет видов бизнеса, активизирующихся в летний или осенний период.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке увеличились и составляют от 9 месяцев в продажах, для наиболее ликвидных – до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 12 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, у потенциальных покупателей нет четкого понимания развития экономической ситуации, и они хотя оставаться в кэш. Сегмент характеризуется низким спросом и динамикой цены, предложение превышает спрос. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,  

Е. Я. Андреева, тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!