Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа май 2021 года. Сегмент продаж и аренды

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д. Подробная классификация типов КН приводится в подробном обзоре по г. Уфа.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте с 2020 года продолжается ограниченная активность. Динамика объектов связана с трансформацией многих сфер бизнеса вследствие пандемии, цифровизации. В целом в экспозиции 2623 объектов в сегменте продаж и 4094 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов. Экспозиция показывает уменьшение доли продаж, в то время, как объем аренды более постоянен. Одной из причин является медленное пополнение фонда объектов, по сравнению со строительством жилья. Объект коммерческой недвижимости как источник постоянного арендного дохода.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, Но в большинстве случаев это не отражает динамику цены как такового показателя рынка, а инфляционную составляющую и качественные изменения отраслей. В целом выборка по большинству помещений в подсегментах ограничена, несмотря на общий достаточно большой объем предложений. По районам республики в открытый доступ на известных порталах попадают не все объекты.

Тенденции рынка города Уфы

Все тенденции, отраженные выше, показывают себя   и в г. Уфа. В 2020 году практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Уфы наблюдалась средняя активность. В целом в экспозиции 1634 объекта в сегменте продаж и 2865 в сегменте аренды. С ценами представлено 95% объектов. Экспозиция уменьшилась в сегменте продаж на 20%, и незначительно в сегменте аренды.

Итогом периода последнего года является смена требований к желаемым помещениям. В контексте имеющегося фонда помещений это приводит к переориентации интересов и появлении подсегментов, аналогично тому, как когда-то из торговых помещений в отдельный класс вышли крупные торговые центры.

Ниже в таблицах представлена динамика сегментов за последние 3 года. Можно увидеть, что некоторые из подсегментов выросли в цене. Чаще это касается более дешевого сегмента, цены на которые собственники пересмотрели скорее из-за того, что «все подорожало». Для складских помещений старого формата, которые несколько лет не пользовались большой популярностью, это еще и новая жизнь, которую им дал период массовой интернет- и дистанционной торговли, формата магазинов-складов с доставкой и т.п. что позволило некоторым торговым предприятиям уйти из дорогих торговых помещений в более дешевые.

В целом, такая трансформация сказалась и на офисном сегменте. Офисы нужны меньше из-за удаленки и оптимизации, концепции офисов интересны современные.

Активация рынка, о которой мы писали в предыдущем обзоре, произошла еще в июле. Но к серьезным изменениям цены, кроме инфляционной составляющей, это не привело. Так же и количество сделок не является значительным, поиски длительные. Основные движения в сегменте аренды.

На ближайшие полгода движение в сегменте будет, так как стоит ожидать витка инфляции. Роста цен, как в продажах, так и в аренде, ожидать не следует. Сроки экспозиции объектов имеют тенденцию к увеличению, как и цикл сделки.

Уфа. Сегмент продаж.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- возникшие за последние месяцы условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Наибольшую стоимость   в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения имеют высокую стоимость только из-за большего размера площади.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от 6 до 15000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 400000 тыс руб до 480 млн. руб.

Диапазон цены кв.м.: от 15000 до 175 000 руб за кв.м.

Офисные помещения:

Диапазон площади объектов: от 10 до 4100 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 300 тыс руб до 210 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 15000 до 130 000 руб за кв.м.

Универсальные помещения:

Диапазон площади объектов: от 20 до 11000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 190 тыс руб до 210 млн. руб

Диапазон цены кв.м.: от 7000 до 156 000 руб за кв.м.

Производственно-складские:

Диапазон площади объектов: от 20 до 15000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 210 тыс руб до 180 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 4000 до 145000 руб за кв.м.

Диаграмма для наглядности:

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность. Стоимость кв.м. как и прежде, формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, которые, вероятнее всего, частично останутся в нашей жизни уже как привычки. Во-вторую - парковкой, транспортной доступностью. Наибольшим приоритетом для торговых помещений является расположение на так называемой Красной линии, для офисных – преимущественно нахождение в спальных районах города, для складских и производственных – наличие больших территорий и отдаленность от города и т.д.

В сегменте аренды торговых помещений значительную долю заняли супермаркеты шаговой доступности нескольких брендов федерального и местного масштаба, заключающие долгосрочные и недорогие договора аренды. Большинство небольших помещений на первых этажах жилых домов старого фонда потерпели универсализацию, во многих были произведены ремонты фасадов, внутренняя реконструкция. Вызвано было это оттоком мелких торговых предприятий, консолидацией брендов в торговых центрах, попыткой предложить помещение под любой тип арендатора.

Так же для аренды важно:

-Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

-Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

-Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

-Состояние и необходимость дополнительных вложений;

-Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

-Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов: от 5 до 6850 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 4500 до 3 450 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 4000 руб за кв.м. в месяц

Офисные помещения

Диапазон площади объектов: от 5 до 6000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 4500 до 3 400 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 1450 руб за кв.м. в месяц

Универсальные помещения

Диапазон площади объектов: от 6 до 2450 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 3400 до 3,3 млн руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 200 до 1900 руб за кв.м.в месяц

Производственно-складские

Диапазон площади объектов: от 5 до 88000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2000 до 3 000 000 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 100 до 1300 руб за кв.м. в месяц

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, типичная для сезона активность за счет видов бизнеса, активизирующихся в летний период.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности минимальны, так как предложения банков скорее номинальны, чем реальны для покупки объектов даже средней стоимости, текущее снижение ставок по ипотеке направлено на активизацию спроса, но вряд ли сильно повлияет на рынок КН, так как ориентировано на жилье. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной и пешеходной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, предложение превышает спрос. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Классификация бизнес - центров и офисных зданий. Приводится справочно в платной версии обзора и в других публикациях раздела

Классификация помещение свободного назначения (ПСН). Приводится справочно в платной версии обзора и в других публикациях раздела

По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним. Приводится справочно в платной версии обзора и в других публикациях раздела

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п.

Классификация торговых центров (приводится справочно).

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов. Приводится справочно в платной версии обзора и в других публикациях раздела

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Республика Башкортостан и отдельные города кратко. Май 2021 года

Общий объем выборки по Республике Башкортостан в октябре – 2623 тыс. вариантов в продаже, аренда - 4094 варианта. С ценами представлено в сегменте продаж 90% вариантов. Средняя цена КН по Респ. Башкортостан 35510 руб.

Площади помещений – от 10 до 12000 кв.м., цена кв.м. от 1500 до 165000 руб

Средний диапазон цен большинства предложений по основным городам РБ (кроме г. Уфы) - от 20000 до 50000 руб\кв.м.

Средняя цена торговых помещений (757 шт) -40 240 руб\кв.м

Офисных (692 шт) – 32 345руб/кв.м

Свободного назначения (636 шт) – 35 529 руб\кв.м

Производственно-складские (317 шт) – 14 054 руб\кв.м

Как и по Уфе, экспозиция по республике демонстрирует уменьшение доли продаж. Причиной этого по городам является также высвобождение арендных площадей по итогам периода самоизоляции и кризиса отраслей. Учитывая низкий уровень строительства коммерческой недвижимости в регионе

Средние цены в сегменте коммерческой недвижимости в мае 2021 года в сравнении по городам Республики Башкортостан

Данные о количестве предложений и диапазонах

В платной версии отчета представлены количественные данные предложений объектов недвижимости по большинству городов Республики Башкортостан (большая таблица количественных данных).

Обращаем внимание, что фактическое количество предложений объектов недвижимости, представленных в рекламе, не всегда отражает полную картину рынка конкретного города, часто зависит от локального рынка, местных СМИ и политики основных порталов по недвижимости. Показательным является анализ динамики объемов с учетом постоянства методики сбора исходных данных.

Также в платной версии отчета представлены более пдробные данные по всем основным городам Республики Башкортостан. Стоимость обзора 5000 руб.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева(347), тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!