Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа апрель 2020 года. Сегмент продаж и аренды. Доступна версия для оценщиков

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д. Подробная классификация типов КН приводится в подробном обзоре по г. Уфа.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте в целом отмечено снижение объемов экспозиции на 18%. Пока сложно судить, является ли это следствием экономической ситуации, либо простой остановки активности из-за самоизоляции и майских праздников. В любом случае, реальную картину рынок проявит даже не в конце мая, а в начале июня. За март и апрель 2020 года, на который пришелся основной период кризисных явлений, связанных как с экономикой, так и с вирусом, накопленные последствия стали явными в конце апреля. В большей степени это коснулось сегмента аренды. Небольшие предприятия, арендовавшие помещения, решили временно свернуть деятельность, либо вынуждены были это сделать. Не все собственники помещений предоставили скидки на аренду, и не все бизнесмены имели требуемую подушку безопасности...

В целом в экспозиции 1638 объектов в сегменте продаж и 2511 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов.

В ближайшем будущем можно ожидать некоторой динамики в сегменте аренды, связанную с восстановлением деятельности.

В сегменте продаж инвесторов, которые, как могло бы ожидаться, хотели сохранить деньги, вложив в недвижимость, меньше, чем тех, кто хочет продать свой актив. Увеличилось количество запросов на продажу, как и на сдачу в аренду.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, но это скорее инфляционный процесс, когда на фоне повышающихся цен и экономических страхов, объект выставляется дороже, что не отражает реального увелическия спроса или покупательской способности. При этом помещения более низкого класса могут сохранять цену. В целом выборка по большинству помещений в подсегментах ограничена

Тенденции рынка города Уфы

Все тенденции, отраженные выше, показывают себя   и в г. Уфа. В 2019 году практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Уфы наблюдается средняя активность, ниже, чем хотелось бы его игрокам. Поэтому в ближайшем будущем есть вероятность того, что рынок окажется даже активнее, чем в 2019 году за счет тех, кто меняет помещения, места расположения бизнесов в сегменте аренды. Однако, то может быть видимой активностью в экспозиции, но не подкрепляться большим количеством сделок.

В целом в экспозиции 902 объекта в сегменте продаж и 2003 в сегменте аренды. С ценами представлено 95% объектов. Экспозиция в целом уменьшилась примерно на 10%, хотя, поскольку Уфа тщательнее следит за размещением объектов, это связано с причинами изменения правил публикации некоторыми порталами.

Особые опасения вызывает будущая текучка арендаторов в большинстве торговых центров.

Ниже в таблицах представлена динамика сегментов за последние 2 года. Можно увидеть, что некоторые из подсегментов, несмотря на «инфляционное» мышление собственников, фактически откатились к уровню годичной давности.

В любом случае, стадия ожидаемой активизации бизнеса в июне и июле покажет дальнейшее развитие ситуации. Но роста или особой активности рынка тут ждать сложно.

Уфа. Сегмент продаж.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- возникшие за последние месяцы условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Наибольшую стоимость   в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения имеют высокую стоимость только из-за большего размера площади.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка

Торговая недвижимость:

Диапазон площади объектов: от 5 до 6859 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 3000 тыс руб до 583 млн. руб.

Диапазон цены кв.м.: от 20000 до 188 000 руб за кв.м.

Офисные помещения:

Диапазон площади объектов: от 15 до 6850 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 500 тыс руб до 583 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 11000 до 160 000 руб за кв.м.

Универсальные помещения:

Диапазон площади объектов: от 20 до 12 000 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 1200 тыс руб до 120 млн. руб

Диапазон цены кв.м.: от 17000 до 170 000 руб за кв.м.

Производственно-складские:

Диапазон площади объектов: от 50 до 14500 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 750 тыс руб до 200 млн руб

Диапазон цены кв.м.: от 3000 до 76000 руб за кв.м.

Диаграмма для наглядности:

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность. Весенние ожидания, которые привели к некоторому росту цены, не отыгрались летом, с осени активность несколько снизилась. Коммерческая недвижимость вообще всегда показывает тенденции, не коррелирующие с рынком жилья. Стоимость кв.м. формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, которые, вероятнее всего, частично останутся в нашей жизни уже как привычки. Во-вторую - парковкой, транспортной доступностью. Наибольшим приоритетом для торговых помещений является расположение на так называемой Красной линии, для офисных – преимущественно нахождение в спальных районах города, для складских и производственных – наличие больших территорий и отдаленность от города и т.д. Сейчас добавляется также условие и возможность работать с товарами и услугами первой необходимости. Так же важно:

-Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

-Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

-Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

-Состояние и необходимость дополнительных вложений;

-Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

-  Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды

Торговая недвижимость

Диапазон площади объектов: от 5 до 1500 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 5000 до 1500 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 190 до 3100 руб за кв.м. в месяц

Офисные помещения

Диапазон площади объектов: от 10 до 7 280 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 2900 до 7 280 000 руб\месяц

Диапазон цены кв.м.: от 120 до 1700 руб за кв.м. в месяц

Универсальные помещения

Диапазон площади объектов: от 5 до 4100 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 7000 до 1,2 млн руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 150 до 1700 руб за кв.м.в месяц

Производственно-складские

Диапазон площади объектов: от 15 до 14 500 кв.м.

Диапазон общей цены объекта: от 15000 до 7 250 000 руб в месяц

Диапазон цены кв.м.: от 80 до 500 руб за кв.м. в месяц

Аренда. Прогноз сегмента.

Вероятно сохранение текущего тренда цены, небольшая активность за счет смены арендаторов в помещениях, предложение, превышающее спрос. Спрос на помещения меньших площадей.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности минимальны, так как предложения банков скорее номинальны, чем реальны для покупки объектов даже средней стоимости, текущее снижение ставок по ипотеке направлено на активизацию спроса, но вряд ли сильно повлияет на рынок КН, так как ориентировано на жилье. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной и пешеходной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, предложение превышает спрос. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Классификация бизнес - центров и офисных зданий приводится справочно в подробной платной версии обзора.

Классификация помещение свободного назначения (ПСН) приводится справочно в подробной платной версии обзора.

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п.

Классификация торговых центров (приводится справочно) приводится справочно в подробной платной версии обзора..

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Республика Башкортостан и отдельные города кратко. Апрель 2020 года

Подробные цифры с данными и диапазонами стоимости отдельных городов Республики Башкортостан приводится в платной версии обзора.

Общий объем выборки по Республике Башкортостан в апреле – 1648 тыс. вариантов в продаже, аренда около 2,5 тыс. вариантов. С ценами представлено в сегменте продаж 85% вариантов, иногда вариант представлен с разными ценами несколько раз, в сегменте аренды – 90%. Средняя цена КН по Респ. Башкортостан 34900 руб.

Площади помещений – от 10 до 12000 кв.м., цена кв.м. от 500 до 170000 руб

Средний диапазон цен большинства предложений по основным городам РБ (кроме г. Уфы) - от 18000 до 55000 руб\кв.м.

Средняя цена торговых помещений (390 шт) -36700 руб\кв.м

Офисных (283 шт) – 32550 руб/кв.м

Свободного назначения (767шт) – 33580 руб

Производственно-складские (198 шт) – 10110 руб

Средние цены в сегменте коммерческой недвижимости в апреле 2020 года в сравнении по городам Республики Башкортостан

Сегмент аренды

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева, тел (347) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!