Аналитический центр ЭКСПЕРТ. Обзор и прогноз ситуации на рынке жилья Уфы октябрь 2019 – март 2020 года. Фундаментальный и технический анализ
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» с 2000 года ведет постоянную аналитику и мониторинг цен по Уфе. Согласно данным аналитического отдела, в 2019 году вторичный рынок показал рост на 7%, а первичный – больше 15%. Разберем причины, по которым вторичный рынок, которому «диванные аналитики» в прошлом году прочили стремительный рост, показал вполне себе инфляционный боковой тренд, а рост рынка новостроек по цене не подкрепился желаемыми застройщиками объемами. Расскажу об этом я, Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ и сертифицированный аналитик САКРН рынка.
Осенью 2019 года средняя цена на вторичном рынке с учетом все типов жилья и районов города достигла 66 тыс руб за кв.м., и 65.2 тыс руб с учетом пригородов. На рынке новостроек она выше – 66.7 тыс руб за кв.м., хотя средний уровень спроса находится на уровне 60 тыс руб за кв.м. Конечно, покупатель, которому нужно дождаться завершения стройки, и сделать ремонт, ожидает видеть, что новостройка дешевле аналогичной по типу, локации и площади квартиры на вторичном рынке. Фактически рынок новостроек, который серьезно вырос за прошлый год – порядка 17%, подтянул за собой «вторичку», которая в итоге показала в этом году такой рост. Фактически это следствие ценовой ситуации на рынке новостроек. С другой стороны, значительно раскупленное, особенно в классах средних и низких цен, предложение сегмента новостроек переключило с начала 2019 года покупателей снова на вторичный рынок. В итоге спрос в сегменте новостроек в этом году снизился на 30-40% по сравнению с прошлым.
Что касается 2017-2018 годов, нельзя сказать, что тогда была серьезная динамика. В течение 2017 года цены на вторичном рынке стояли практически на месте, завершая тренд на снижение с 2015 года. В 2018 году со второго полугодия клиент переключился на новостройки, где начался рост цен на фоне серьёзных изменений законодательства. Поскольку тема активно муссировалась, и многие застройщики поднимали цены несколько раз, больше сделок пришлось на рынок новостроек. В итоге в 2019 году, объекты в новостройках часто оказывались дороже, чем объекты вторичного жилья, и часть спроса снова перетекла на вторичный рынок. Снижающиеся ставки на ипотеку в банках не особо влияет на цену, но влияют на активность. Они поддерживают активность на рынке, которая в этом году ниже. Но за счет ипотеки рынок сохраняет свою активность.
Второе полугодие 2019 года показывает ожидаемую рынком активность лишь с конца сентября, в том числе на фоне массово снизившихся ставок по ипотеке. Далеко не всегда размер ипотечной ставки оказывается решающим при выборе банка или программы. Учитывая характеристики текущих заемщиков, небольшие первоначальные взносы, получить одобрение в принципе, и тем более на нужную сумму, стало дл многих важнее, чем разница в ставке . С другой стороны, побеждает качественный сервис банка, быстрота и удобство работы с ними. Итак, основной вывод в том, что ипотека не является сейчас значимым ценообразующим фактором на рынке вторичного жилья, но является фактором, определяющим объемы сделок.
Рынок новостроек в этом году намного более спокоен, чем в прошлом. В этом году рост цен продолжился, показав не малую цифру в 15%. Выводимые застройщиками новые проекты, особенно продаваемые по эскроу-счетам, предлагаются уже по более высоким ценам. В любом случае, инфраструктура новых комплексов даже в рамках привычным нам классов эконом-, комфорт- и бизнес- становится более насыщенной, дорогой и качественной. Что, несомненно, ведет к увеличению цены. Другой тренд, явно заметный на рынке новостроек за последние пару лет, это стратегия уверенных в своих объектах и объемах продаж застройщиков забирать часть инвестиционной вилки цены, выводя проекты на старт продаж по цене как минимум середины продаж. По мнению многих аналитиков, самих застройщиков, эта тенденция будет продолжаться. Действительно, если застройщик строит объект за свои деньги, а средства дольщиков аккумулируются на эскроу-счетах, то зачем продавать дешевле. Поэтому вполне вероятно, что года через два мы и придем к состоянию рынка, похожему на многие зарубежные страны, когда новостройка на любом этапе стройки стоит дороже Более того, еще в более отдаленном будущем стоит ожидать отказа застройщика от продажи на ранних этапах стройки по тем же причинам. Конечно, такая стратегия неудобна инвесторам, так как фактически застройщик оставляет себе прибыль инвестора. Но он имеет на это право при текущем законодательстве, не так ли?
Следующим этапом развития рынка новостроек , правда сложно сказать, когда коснется это регионов, будет снижение стоимости сданной и заселенной новостройки, относительно цены продаж застройщика. Но для наступления этого, застройщики начнут строить уже не ипотечный полуфабрикат, который сейчас направлен на быстрые продажи с целью финансирования стройки, а на максимизацию финансового результата. Для этого потребуется строить квартиры с чистовой отделкой, предлагая выбор планировок и отделку. К сожалению, в своем ценообразовании застройщики зависимы от себестоимости, но не могут позволить себе теперь ухудшать качество проектов и стройки. Несмотря на существующие иллюзии по поводу средней маржинальности бизнеса застройщика, по факту за последние годы она снизилась в 2 раза. Развитие же новых проектов и инвестиции в будущие площадки возможны лишь при нормальной доходности этого бизнеса. Поэтому все будущие изменения, о которых говорилось выше
В итоге, в течение следующего года наш рынок, вероятнее всего, будет наблюдать недостаток новых проектов (а они должны выйти уже только по эскроу-схеме), продолжающееся повышение цен, и восстановит объемы, активность и позитивный настрой девелоперов ближе к 2021 году.
Вторичный рынок, оставшийся в прошлом году немного не у дел за счет бума новостроек, в этом году наверстал позиции и даже показал рост. Цены на нем потянул за собой сегмент новостроек, так как большая часть новостроек покупается после продажи вторички. Логика наоборот, на которую ругаются все риэлторы, «хочу купить дороже, значит и буду продавать дороже», все-таки победила. Но рост цены стал по сути инфляционным, это 7%, а по итогам года вряд ли мы увидим цифру больше 10%. Пока конец октября показывает суровое предзимье и здесь, все спокойно и в меру активно.
Для покупателя вторички существует две проблемы, которые как замкнутый круг тянут друг друга за собой. Это накопить на первоначальный взнос, и получить кредит на нужную сумму ( в худшем случае получить его в принципе). Чем меньше первое, тем сложнее второе. Если проще второе, тем больше нужно первое. Не так давно была участником дискуссии о том, что население страны закредитовано в части потребительских кредитов ( тут и авто, и карты и классические потребы, и мини-кредиты при покупке бытовой техники, но при этом «недоипотечено». Более того, кредитная нагрузка по потребительским кредитам, считают оппоненты, не мешает заемщикам получить ипотеку как менее рисковый для банка кредит. Более того, качественное исполнение своих кредитных обязательств лишь поможет, так как покажет банку, что заемщик надежен. Согласна с тем, что позиция и государства и банков в том, чтобы дать людям более высокое ежедневное качество жизни, пусть и за счет микрокредитов и карт. Но то, что это абсолютно не мешает получить ипотеку, даже если банк не примет во внимание кредитную нагрузку (например, представим, что Центробанк или государство дало такую установку и «зеленый свет».), то как будет платить такой заемщик, представить сложно, так как нам всречались граждане и с 5 кредитными картами и кредитами и средними доходами. Поэтому, на мой вгляд, это не вполне правильно, если речь идет о более, чем одном существующем кредите.
Вторичный рынок сейчас показывает скорее так называемый боковой тренд, чем явный и уверенный повышательный тренд. Много долго рассуждать о факторах, которые влияют на сегмент в текущий момент, но наиболее вероятным прогнозом остается пока продолжение этого тренда до весны. Пока экономическая ситуация демонстрирует нам завершение очередного среднесрочного цикла, в дело вступают новые ценообразующие факторы, которые покажут себя начиная с весны следующего года. И рынок начнет новый цикл, уже в новой реальности и сегмента новостроек, и подвергшегося трансформации рынка вторички. Но насколько важно понимать влияние факторов цены? О них любят рассуждать по старинке «диванные аналитики», не замечая момента перехода тенденций и утраты значимости того или иного процесса на рынка. Вот примеры:
- уже не мене года ипотека является не ценовым, а объемным фактором рынка, об этом было выше
- вторичный рынок стал зависеть от рынка новостроек не в сторону его снижения, а в сторону его повышения вслед за качественными новостройками
- приоритеты людей изменились. Несмотря на цены, часто выбор падает на лучший по качеству объект, а ипотека на большую сумму является способом
Ну ит.д. В структуре меняющихся факторов можно пропустить или недооценить какой-то в своих прогнозах. Тут на помощь приходит известная уже давно на фондовых и валютных рынках методика технического анализа. Мы применяем ее достаточно давно, но редко делаем обзоры, основанные только на нем. Индикаторы технического анализа работают на рынке недвижимости еще более уверенно, так как рынок медлителен и инертен, в отличие от фондового, и их поведение позволяет иногда понять истинную причину ситуации вместе с данными и выводами фундаментального анализа, который был проведен выше.
Итак, наш тренд на графике представлен желтым пунктиром. Вертикальные желтые полосы – это объемные показатели. Тренд отслеживается 1 раз в месяц начиная с 2000 года. Первый индикатор (красная триада канала) показывает нам уровни поддержки и сопротивления, уровней, между которыми мечется ценовой тренд. Не вдаваясь в подробности, скажу, что график показывает, что рынок поддерживает тенденцию на повышение, но очень слабо, так как будущий прогнозный канал оказался ниже самого тренда. Второй индикатор (ниже основного графика) показывает, что «бычье» настроение рынка на повышение, иными словами настрой игроков, настроенных на повышение цены (белые вертикальные столбцы высоки и находятся в плюсовое зоне), преобладает (ну, это классический настрой наших любимых продавцов вторички), но сила тренда только что «вылезла» из отрицательной (красная линия) зоны, а значит, настроения ,- настроениями, а реальность пока не дает рынку сильно пойти вверх. Да и собственно, перелом тренда на легкое повышение наступил лишь в конце 2018, что по факту мы помним, и о чем писали выше, а график теперь демонстрирует наглядно.
На втором слайде голубыми отсечками показаны моменты смены тренда, сначала на спад в 2015, потом на рост в конце 2018. Вот так, не ошибаясь, работает теханализ. На третьем слайде приведена часть чистого ценового тренда, которая демонстрирует 10-летний период цен на вторичном и первичном рынке. В свое время родилась шутка о том, что «инвестиционная щель» нашего рынка жилья закрылась в 2016 году, когда вторичка оказалась дешевле, и инвестором с прибылью уже не мог стать всяк, купивший новостройку на любом этапе до сдачи. В тот момент наступило время, когда массовые инвестиции оказались в руках только для институциональных инвесторов.
До какого уровня можно ожидать повышение цены вторичного рынка в ближайшем полугодии? Здесь, помня о слабости и пока сомнительности большой динамики тренда, можно ориентироваться на верхний уровень канала в прогнозе +3 и +6 (месяцев), эти параметры настраиваемые в индикаторе. В обоих случаях, один из которых показан, это цифра около 67,4 тыс руб за квм, а сам канал показывает, что пока на рынке будет небольшая волатильность, «болтанка», пока не установится новый перечень факторов и четкий тренд на рост цены ( а может, не на рост?), показывающий значения выше уровня инфляции. В целом же можно сказать, и это кстати четвертый пример изменившегося фактора, что темп роста вторичного рынка в пределах 5-7% является естественным для нормальной экономической ситуации, не вызывает истерических настроений игроков рынка, и в целом не требует глобальных временных коррекций действий в духе «успеть срочно». Положительное же влияние такого роста в том, что покупатели не впадают в панику, что не успеют купить, но и не слишком затягивают покупку, а продавцы не будут ждать роста цен, так как время окажется дороже. В итоге рынок демонстрирует нормальные и естественные, не форсируемые сроки экспозиции объектов, а соответственно и фактора искусственного вздутия (что уж говорить о занижении) цен не возникает. И это неплохо.
Надеюсь, вам было интересно.
Автор: Елена Андреева, ген. Директор ФСАН ЭКСПЕРТ, аналитик рынка САКРН, сертифицированный судебный и строительный экспер, (347)299-14-14
Если вы у большого экрана, щелкните на изображение правой кнопкой и откройте в отдельном окне, оно откроется крупно
Количество просмотров -
