Секция «Прогнозы рынка недвижимости» состоялась в рамках Международного жилищного конгресса 2019 в СПб. Модератор Андреева Е.Я.
Андреева Елена Ярославовна представила свое ноухау в аналитике рынка недвижимости. Использование технического анализа и его индикаторов для прогнозирования рынка недвижимости. «Аналитика» в целях бизнеса всегда проигрышная стратегия, поэтому наша компания никогда не выносит «выгодных прогнозов», формирует аналитику не по своей базе, а по общей максимально собранной базе предложений рынка, и верифицирует предыдущие прогнозы. Исторический тренд собирается нами с 2000 года по вторичному рынку и с 2005 по рынку новостроек. Методика и отбор базы, данные и точность, выявление факторов – это все давно изложено в точной науке математической статистике, которой пренебрегают большинство так называемых «диванных аналитиков». Фиксировать только средние величины, что конечно проще, или прогнозировать? Рынку всегда нужны прогнозы. Но ни у кого практиечкси нет полных исторических данных, собирать их трудоемко и дорого. Мало кто отслеживает точность прогноза… Ну и разные корелляционные модели дают противоположные прогнозы, так как отсекают часть факторов. Например, когда-то определяющей ценовой тренд рынка была ипотека, а теперь она не определяет ценовой тренд, но отчасти определяет объемы рынка
Что делать, чтобы прогноз работал? Технический анализ! Технический анализ — это анализ изменения цен по графикам с целью определения направления движение цены в будущем. В основе ТА используется 3 источника информации: цены, объемы торгов и время. В отличии от фундаментального анализа, в теханализе нет информации о причинах поведения цен. Он уже учитывает движение цены в ту или иную сторону и на основании определенных выявленных закономерностей в прошлом позволяет с большей долей вероятности выявить наступления определенных событий, а именно роста или падения цен в будущем. То есть ТА говорит о том, что сам ценовой тренд и его параметры уже включают в себя влияние всех факторов. У ТА есть как много сторонников, зарабатывающих на рынке, так и много противников.. ТА применяется в фондовом и валютном рынке, есть много аналитических систем, таких как МетаСток, МетаТрейдер и схожие с ними.
Почему можно применять ТА на рынке недвижимости: свободная конкуренция рынка в сегменте вторички, рынок еще более инертен и предсказуем, а значит индикаторы будут еще точнее, базовая ценовая информация на сайтах-агрегаторах открыта для всех типов пользователей, однако далеко не всем удастся привести ее в вид, необходимый для ТА. Советники и индикаторы работают на ценовом тренде столь же успешно, в целом ТА отработан на платформах валютного и фондового рынка. Например, успешно можно применять следующие индикаторы:
• Индикатор Стандартное отклонение StdDev (волатильность рынка)
• Bollinger Bands (коридор цены)
• «Аллигатор» Билла Уильямса вышел на охоту (начало тренда)
• Индикатор Ишимоку («золотой» или «мертвый» крест» - купить или продать)
• Стратегия MACD (сигнальная линия, смена тренда)
P.S. Необходимость правильной настройки индикатора
ПО, используемое в нашем анализе – Метатрейдер 4.0 или 5.0
В качестве исходных данных, загружаемых в аналитическую программу, используются максимальная, средняя и минимальная цена кв.м. на конкретную дату, объемный показатель предложений или сделок. Важно постоянство методики сбора объемного показателя и расчета средней. Рынок вторичного жилья гораздо более инертен, чем фондовый или валютный Мало считать средние, надо быть объективными в прогнозах. В ином случае нельзя считать себя аналитиком рынка. Что же касается прогноза рынка вторичной недвижимости Уфы, то согласно всем индикаторам, нас ожидает боковой тренд. Периодически рынок пытается пойти вверх силами продавцов и так называемого «осеннего сезона, а поэтому пора», но потенциал недостаточен, хотя активность (объем сделок) поддерживат снизившиеся в начале октября ипотечные ставки. Они уже давно не являются двигателем именно ценового тренда, но поддерживают объемы сделок на рынке. Даже если до конца 2019 года вторичка в Уфе покажет небольшой рост, начало года несколько скорректирует тренд в прогнозном коридоре значений. Рынок сейчас должен бороться за количество сделок и конверсию, нежели чем за движение цены вверх.
Индексы цен по разным сегментам рынка недвижимости Уфы приводятся тут.
Основные мысли в выступлениях спикеров, которые показались особо важными:
Шевчук Александр, руководитель спецпроектов интернет-порталов FromMillion и Premium Estate. Москвская элитна недвижимость – время коллекционеров. Элитка Москвы – коллекционный товар. Антиквариат будет цениться всегда, поэтому даже при смене поколений спрос будет оставаться. Даже цифровому поколению будет интересен вид на Кремль и память веков.
Сагирян Станислав, директор по развитию «РКС Девелопмент», Москва. Влияние эскроу-счетов на стоимость квадратного метра, вырастут ли цены. Спикер отметил структурные преобразования в отрасли. На будущий год прогнозирует сокращение строек (предложений в них) на 30-40%, соответственно следствием можно ожидать повышение цен на 20-30%.
Стакина Мария, директор по маркетингу Группы «Эталон». Ценообразование на жилье бизнес-класса.. Бизнес-класс и комфорт становятся похожи, инвестиционный спрос все более ограничен. Новые проекты будут более качественными, дисконт по цене, зависящий от стадии строительства, будет в продажах еще год, потом он будет сокращаться, соответственно, и инвестиционная разница цен…
Буслов Петр, руководитель группы маркетинга ГК «ЦДС». Анализ потенциала роста цен на рынке Санкт-Петербурга в различных локациях. В среднем по разным районам СПб цены строек находятся в диапазоне 90-130 тыс руб за кв.м. Приморский район – лидер по инфраструктуре сейчас, спрос в этом районе активный.
Качалов Игорь, профессор института Бизнеса и ДА РАНХ и ГС при Президенте РФ. Региональная карта жилой недвижимости: зависимость цен на первичном рынке от маржинальности бизнеса в различных районах РФ… Спикер проводит сопоставимость периодов 2008-2014 гг с периодом следующего аналогичного витка экономики. И покупательная способность - НЕ фактор объемов строительства в текущее время. Фактически цены последние годы не растут, очищенные от инфляционных факторов, они показывают не более 1-3% роста, а маржа в то же время снизилась у застройщиков с 80 до в среднем 25%. Именно от наличия фонда жилья в регионе в целом зависит динамика цен! Аналитики просчитали, что пока в регионе объем всего жилья менее 32 кв.м. на человека, потенциал роста цены есть, но как только он станет 32 кв.м. и более, то цены уже не растут. И т 20 до 40% нужен рост маржинальности застройщика.
Баландина Ксения, управляющий партнер VERTEX group, ст. преподаватель кафедры управления недвижимостью и ЖКХ ИОМ РАНХиГС . Скорость продаж сейчас важнее цены для застройщика. Пока в нашем обществе необходимость своего жилья - константа, это будет двигать рынок. Однако экономика не в лучшем состоянии, сумма прироста ВВП за 5 лет должна быть больше самого ВВП. К сожалению, необеспеченные потребительские кредиты сейчас являются драйвером ВВП. Они растут, но ипотечная задолженность пока не растет. Пал последний «бастион» надежды на рост экономики - снизились объемы интернет-торговли и средний размер чека в сегменте низких чеков. И модель прохода кризиса, которая использовалась в 2008-2014 годы, признана неэффектовной. Вместо того, чтобы дотировать, нужно создавать инфраструктуру.
Что касается эскроу-счетов, то пока их будущее не совсем ясно. Здесь опять была взята за пример схема, работающая в Европе, но в наших реалиях все по-другому.
Кстати, теоретики прогнозируют кредитный пузырь по потребительским кредитам. Правда, почему то они спорят, что это ограничивает выдачу ипотек из-за плохой кредитной истории и действующей кредитной нагрузки. И что население "не закредитовано, а недоипотечено".
Автор стенограммы: Елена Андреева Все презентации спикеров у меня.
(347)299-14-14, +79093491414, expert-russia@mail.ru
#аналитика
#Сеть_Агентств_Недвижимости_ЭКСПЕРТ
#Андреева_Елена
Количество просмотров -
