Влияние увеличение объемов социального жилья на рынок недвижимости Уфы и Республики Башкортостан. На вопросы одного из интернет-журналов ответила Андреева Е.Я.

1. Как может повлиять на рынок  РБ увлечение социального жилья (4,5 млн. кв метров до 2025 г.)

А.Е. Любое увеличение предложения скажется на рынке. Все зависит от темпов вывода этого жилья на рынок. Другое дело, что социальное жилье доступно только ограниченным категориям граждан, а не каждому желающему. Чаще всего это молодые семьи и какие-то категории очередников. Поэтому такие проекты больше влияют на будущий спрос.
Если речь идет именно о строящемся жилье, то в скором времени построенные квартиры выходят на вторичный рынок, пополняя предложение и способствуя сдерживанию цен, и даже способствуя снижению цен на вторичном рынке. Степень влияния зависит от объемов вывода новых проектов. Временные перспективы до 2025 года – слишком долгий и обобщенный период. Рынок невозможно точно прогнозировать на такой период.

С другой стороны, социальное жилье - это всегда эконом-класс, и упор на него ведет к недостатку современного жилья более высокой категории, современных технологичных проектов. Эти проекты рынок будет ожидать от частных застройщиков. Их недостаток не слишком хорош для рынка, качество и современная технологичность должны заменить банальные и стандартные «коробки» домов.

2. Когда наступит  дно на рынке , какие факторы могут повлиять на падение или новый рост цен .

А.Е. Пока мой прогноз для вторичного рынка – продолжение тренда на медленное снижение.

В настоящий момент количество уникальных квартир на вторичном рынке в продаже - от 4800 до 6300

Объем экспозиции вторичного рынка в рублях ориентировочно - 15 – 17 млрд руб

Доля продаж общего жилого фонда Уфы – 0.67 %. Это не так много, и последнее время мы не наблюдаем увеличения именно доли продаваемого в жилом фонде. Когда людим меньше желают улучшать жилищные условия, это показатель либо сезонности, либо финансовых ограничений. Поскольку последнее время уровень сохраняется, это говорит не о сезонности, а об ограниченных доходах и накоплениях.

Среднее количество квартир, продаваемых в одном жилом доме на вторичном рынке (среднегодовая цифра) – 0,9 шт. Если учесть, что в доме есть 1,2,3,4 – комнатные, то это не так много

Вторичный рынок

Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке – 4 месяца, по данным агентств в среднем – 2 месяца. Агентства продают квартиры быстрее.

Средняя цена (реальная) продаваемого объекта на вторичном рынке – 2780 тыс руб, средняя площадь продаваемой квартиры на первичном рынке – 51, 1 кв.м. Средняя цена вторичного рынка (взвешенная цена экспозиции) – 58.9 тыс руб\кв.м.

Разница средних цен, указанных выше, определяется торгом в процессе экспозиции и к сделке. Большая разница демонстрирует снижение рынке, и прогнозирует это снижение в дальнейшем, а также может свидетельствовать и снижении доходов и накоплений, снижении кредитоспособности и ограниченном спросе в сегменте.

Помимо прочего, не будем лукавить, продавцы часто хотят занизить цену в договоре купли-продажи, чтобы чуть уменьшить налоги. Также распространена, том числе и в сделках с ипотекой, практика проводить часть суммы на «неотделимые улучшения», т.е. на ремонт. И проводить это отдельным договором. Поэтому надо понимать, что средняя цена сделки на вторичном рынке по данным Росреестра всегда показывает несколько заниженную величину. Именно этим и определяется именно моя методика расчета аналитики.

Рынок новостроек

Средняя цена реальной сделки на рынке новостроек с учетом всех существующих скидок застройщиков – 2050 тысс руб, площадь – 41 кв.м. Средняя цена первичной экспозиции на рынке новостроек (без учета акций и скидок, с учетом всех объектов) - 61,3 тыс руб/кв.м. Такие цифры в сегменте новостроек, где немного иные рыночные условия и правила, чем во вторичном рынке свидетельствует во-первых, о реальном отличии цен по акционным квартирам. На них можно получить довольно большую скидку, если у застройщика проходит акция, хотя в общей экспозиции указывается стандартная цена. Во-вторых, что из всего предложения, покупатель выбирает самые дешевые, и в основном это предложения те самые, акционные. Но из общей аналитической выборки нельзя исключать и дорогие объекты, и те, где сделок в целом мало, или узкая целевая аудтория.

В целом разница цены скорректированной и взвешенной цены предложения и средней цены сделки Росреестра определяется примерно теми же причинами, что и на вторичном рынке. Но здесь может оказать влияние и появление на рынке, выход на рынок нового проекта. Конкурентного и с низкой ценой. В целом сегмент новостроек более прозрачен, также конкурентам можно спрогнозировать и выход новых объектов, и отследить продажи существующих, чтобы принять какие-то маркетинговые решения

Ипотека

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке – 72 %

Доля ипотечных сделок на первичном рынке – до 80 %. Это много

Средняя цена аренды квартиры (кроме элитных) в Уфе – около 15500 руб. Пока это относительно сопоставимо со среднемесячным платежом по ипотеке. Но отсутствие достаточной суммы на первоначальные взносы по ипотеке побуждает застройщиков придумывать программы без первоначального взноса. О чем следует задуматься и застройщикам того самого будущего социального жилья

Однако я немного против слишком массового внедрения «нулевых» первоначальных взносов. Когда покупатель не внес суммы, скопленной путем накопления, в чем-то ограничений себя, отказа от каких-то благ, у него меньше финансовая ответственность и дисциплина. И отношение к платежам схоже с оплатой аренды. Не будет денег, например, с потерей работы или личными обстоятельствами, и такой заемщик просто перестает платить. Ну отнимут квартиру.. Как просто пожил в аренде. Надеюсь, такого на нашем рынке мы не увидим, но для социального жилья такие программы просто неьходимы, так как покупка должна быть доступна и молодым семьям, у которых пока еще нет накоплений.

Средний срок окупаемости аренды среднестатистической квартиры на вторичном рынке с учетом среднего уровня коммунальных услуг, но без учета ремонта - 17,5 лет

Средний уровень доходности строящегося жилья (точка входа - нулевой уровень, точка выхода - сданный объект, правильная инвестиционная стратегия) с учетом периода строительства – 4% годовых. Это резко снизило количество мелких инвесторов, так как выбирать объект теперь надо умеючи. Иначе вклад в банке окажется выгоднее. С другой стороны, именно избыточное количество инвесторов когда-то сначало перегрело рынок, а потом выплеснуло на него же избыток объектов в некоторых районах новой застройки. Инвесторам поэтому стоит обращать внимание на тренд развития городских территорий.

Средняя финансовая нагрузка собственника на вторичном рынке – 2,2 – 2,5% от стоимости объекта в год. Включает налоги и коммунальные платежи.

Новостройки сейчас не дешевеют по средней цене, более значим здесь фактор себестоимости. Поэтому строящееся социальное жилье будет доступнее по цене, чем строящееся не социальное, и часть спроса несомненно перейдет в тот сегмент. Люди хотят видеть жилье по 35-40 тыс руб за кв.м., другое дело, всем ли категориям будет оно доступно. Но последствия для рынка при такой массовой застройке социальным жильем, как обещают, все равно наступят.

Главное, чтобы рано или поздно мы не столкнулись не только с недостатком жилья высокого класса, но и с избытком предложения в так называемых социальных зонах застройки, особенно если это буду пригороды. И с недостатком инфраструктуры. В целом же за счет этого (часто социальное жилье строится как отдельный и масштабный район в месте, где земля не столь дорога) город становится агломерацией, с отдельными частями, районами, где люди живут более автономно, имея возможность там же найти работу, и обеспечить семью инфраструктурными благами.

Избыток предложения будет способствовать текущему тренду в ценах вторичного рынка, расти они не будут. В целом низший уровень цены вторичного рынка, который в ближайшие годы можно спрогнозировать (на более длительный срок сложно прогнозировать в целом, а инфляцию и ее влияние на цену особенно) – 50 тыс руб за кв.м. с учетом влияния темы, которую обсуждаем ( я всегда называю цену по своей методике – среднюю взвешенную и скорректированную цену предложения на вторичном рынке) .

3. Как может сказаться на рынке   взрывной рост ипотеки 

А.Е. Пока нельзя говорить о взрывном росте. Есть устойчивая тенденция. Сравнивать месяцы можно, и всегда можно найти месяц, по сравнению с которым рост покажется бурным. Однако ипотека сейчас по сути единственный работающий способ покупки жилья для многих. Объему ее растут, так как снижаются первоначальные взносы. Большая часть покупки оплачивается за счет кредита. В чем-то это не очень хороший показатель, так как отражает отсутствие роста накоплений у граждан. С другой стороны, у многих пропадает страх перед ипотекой - лучше взять раньше и раньше выплатить. Поэтому молодежь часто берет ипотеку как только начинает зарабатывать. У более старшего поколения мнения могут быть различными

Обычно рост доступности ипотеки или небольшое снижение ставок пытаются связать с ростом цен на недвижимость, но пока предпосылок к этому нет. Иначе бы доля первоначального взноса в цене объекта не уменьшалась бы в последние годы. Поэтому даже снижение ставок на 0,5 или 1% не ведет к серьезным изменениям на рынке. Скорее это инструмент конкурентоспособности банка, и психологический фактов, что общерыночная и экономическая ситуация улучшается. Но будем ожидать, что в следующем году ставки кредитов все-таки немного снизятся.

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!