Прогноз развития рынка жилой недвижимости Уфы на 2-3 квартал 2016 года. Ипотека, господдержка, ситуация на вторичном рынке и новое.
Вторичный рынок. Присутствующая в сегменте ограниченная активность будет присутствовать до начала осени. Ситуация продолжающегося медленного снижения цены (около 12% за 2015года в среднем по рынку) способствует активности больше, чем фиксация цены.
С начала 2016 года снижение цены замедлилось из-за уменьшения предложений на вторичном рынке. Количество выставленных на продажу квартир по сравнению, например, с 2014 годом, уменьшилось на 25%. Это вызвано нежеланием собственников продавать по текущей цене, если нет особой необходимости. Однако, длительные ожидания в 2016 году точно не приведут к росту цен. Именно ограничение предложения сейчас сдерживает снижение цен, однако оно будет продолжаться вероятнее всего до конца 2016 года, но медленнее, чем в 2015 – до 8-10% за год. В альтернативных сделках купли-продажи такой темп снижения не столь заметен, как кажется, и гораздо большим ограничением является отсутствие достаточного количество вариантов по критериям покупателя.
Влияние программы господдержки кредитования новостроек в 2016 году отразится на вторичном сегменте иным способом. Если в 2015 году типичные для покупки по этой программе новостройки эконом-сегмента были дешевле, чем вторичный рынок, то в 2016 году практически сравнялись в цене. Средняя цена вторичного рынка - 61 тыс руб\кв.м, первичного – около 57 тыс руб. Это привело в вымыванию с рынка большинства небольших квартир –новостроек, а часть спроса перетечет во вторичный сегмент. В целом в сегменте основной спрос сосредоточен на квартиры стоимостью до 3 млн руб.
Новостройки. Для многих покупателей покупка новостройки комфортнее не только потому, что его ожидает новый и современный дом, но и из-за самого процесса покупки. Который более технологичен, и не сопровождается «психологическими» особенностями цепочки сделок на вторичном рынке. В офисе застройщика его ожидает сервис, который на вторичном рынке можно получить только обратившись в крупное агентство недвижимости. Поэтому, несмотря на повышение ставок кредитов по программе господдержки, и снижению цен на вторичку, рынок новостроек не потеряет свою долю покупателей. Однако, спроса не хватает, об этом свидетельствуют итоги квартала как банков, так и застройщиков.
Покупателей с имеющейся суммой все меньше, но спрос продолжают стимулировать скидками и акциями. Эта тенденция приводит к невозможности рынка восстановить покупательский спрос, так как для этого должно последовать сначала восстановление доходов (сохранение уровня зарплат, остановка роста цен), а также период в 3-6 месяцев для восстановления уверенности покупателей и возможности накоплений. Об отдельных способах мотивации спроса ниже. В целом тенденция в сегменте сохранится, и вряд ли стоит ожидать увеличения уровня спроса. Вероятнее всего, в 2016 году он будет на 30-40% ниже, чем в 2015 году, что стоит учесть и банкам.
Нулевой первоначальный взнос при покупке новостройки в ипотеку. На рынке снова появились такие предложения, касающиеся некоторых новостроек. Вопрос о том, хорошо это для покупателей или плохо, неоднозначен. С одной стороны, позволяет купить квартиру тем, у кого нет накоплений, например, молодой семье. С другой – «обеспечивает» заемщику максимальный ежемесячный платеж по кредиту. Сможет ли платить его заемщик, который даже не научился накапливать денежные суммы, а значит, ограничивать себя в чем-то, судить сложно. Но эти кредиты точно будут для банков самой рискованной частью кредитного портфеля. Третья причина моего сложного отношения к этому инструменту - в истинной сути такого «псевдонулевого» взноса. Косвенно он включен в цену объекта, и для банка его субсидирует застройщик. Это увеличивает кредитную нагрузку на заемщик и его риск статьи неплательщиком. Хотя как инструмент стимулирования продаж задумка интересная. Другое дело, что она приводит к увеличению спроса только на маленькие квартиры, которые у застройщика продаются и та хорошо
Программы «Trade-in» от застройщиков. Такие же последствия имеет и программа зачета имеющегося вторичного жилья с переоформлением его на застройщика. За счет такого выкупа по более дешевой цене, в среднем минус 10-15% от цены вторичного рынка, и предложению покупателю повышенной цены на новостройку, застройщик снижает риск долгой продажи вторичного объекта, и снижения среднерыночных цен в целом. Минусом этой программы является невозможность включения в нее ипотеки.
В отличие от Trade-in застройщиков, для автодилеров, от кого, собственно, и была перенята идея, основная цель механизма – продать быстрее текущий модельный ряд автомобилей, так как вот-вот будет выпущен новый. Именно поэтому автодилер готов пожертвовать нормой прибыли и на новом авто, и на продаже принятого подержанного. В случае застройщик ситуация немного иная. Строящаяся квартира, в отличие от автомобиля, с течением процесса стройки лишь дорожает, а не дешевеет. Поэтому не все хочется продать сразу.
На деле система зачета вторичного жилья привлекает не всех покупателей. Для застройщика она выгодна при продаже больших квартир, которые продаются долго и сложно. Но как только собственник слышит о том, что зачтется ему на 10% меньше ( а для большой квартиры это может быть 200-400 тыс руб), все прелести схемы психологически восприниматься перестают. В итоге схема мотивирует спрос опять же на небольшие квартиры, либо собственников неликвидных объектов. А их застройщик выкупать не горит желанием.
Ипотека-2016. Снижения ставок в ближайшее время ожидать не стоит, впрочем, как и снижения. Предпосылок к тому нет. Единственной причиной, по которой банки могут пугать перспективой их повышения, на мой взгляд, является невыполнение плана. А планы банкам установлены высокие по итогам прошлого года.
Доля покупок квартир в кредит достигает 80%, средняя сумма кредита – не менее 1-1,5 млн руб, небольшие суммы остались в прошлом. Текущий тренд в ипотечном кредитовании продлится и далее, однако новые банковские продукты могут привлечь внимание тех, кто продолжает держать вклады на «черный день». Пока именно они могут стать источником новых покупателей на рынке. А также «выходящие» из валюты инвесторы на фоне укрепления рубля.
Загородный рынок. Останется в 2016 году сложным. Дешевых объектов мало, а ограниченное предложение по ипотечным кредитам для покупки домов и коттеджей мешает динамике. Усложнение земельного законодательства и повышенный контроль над оборотом земель делу не помогает. В этом году будут востребованы готовые объекты с подключенными коммуникациями, пригодные для постоянного круглогодичного проживания стоимостью до 5 млн руб только при условии их хорошего технического состояния. В ином случае покупателю проще заказать подрядные работы по готовому типовому проекту.
Ноу-хау рынка недвижимости 2016. Самые креативные схемы-2016, с которыми мы, правда, на практике пока не сталкивались, - это покупка квартиры несколькими неродственными созаемщиками – сособственниками в долевую собственность. Говорят, такая схема ранее использовалась, например, в Санкт-Петербурге, при покупке новостроек.
Нами пока не выявлено фактов таких сделок. В схеме есть несколько минусов. Такая покупка создает практически коммунальную квартиру. Нужен точный расчет долей, как в первоначальном взносе, так и по факту использования конкретных комнат. Также и нести кредитную ответственность сообща можно только с проверенными людьми, не говоря уже о будущих бытовых трудностях.
Практика. В целом ситуация на рынке умеренная и уже даже привычная. После того, как «сдулись» все рыночные преувеличения, к типичному рынку сегодняшнего времени надо приспособиться. Не секрет, что наша экономика, не говоря уже о менталитете рядового потребителя и мелкого инвестора, привыкла к вечно растущему рынку недвижимости, который ну если не сегодня, то уж завтра точно начнет расти. Даже после уже более, чем годичного снижения, через раз мы слышим вопросы типа «ну когда же цена начнет расти». От такого отношения к тренду многим придется отвыкать. Недвижимость перестает быть инструментом «легких» инвестиций, стоит лишь купить что-то и перепродать позже. Чтобы зарабатывать на ней, необходимо быть уже не только инвестором, имеющим некоторую сумму, но становиться профессиональным инвестором, умеющим видеть тенденцию и скрытые от большинства факторы. Но недвижимость останется способом сохранения денег либо минимизации убытков от инвестиций и инфляционных процессов.
Ждать роста цен на вторичном рынке в ближайшее время не придется. Но так ли это плохо, ведь снижение среднерыночных цен следует за снижением покупательной способности и компенсирует ее, не допуская застоя на рынке и способствуя его умеренной активности. А то, что теперь не каждый второй может купить квартиру с инвестиционной целью, чтобы завтра перепродать ее дороже, не допустит избытка предложения. Особенно в новых и застраиваемых районах, в которых через год-два после начала строительства на рынок выбрасываются десятки инвестиционных квартир, препятствуя даже продажам самого застройщика (примеры тому сейчас Инорс, а ранее Затон или Дема). Что касается вторичного рынка, то он, как один из немногих свободно конкурентных и сложно управляемых рынков, всегда зависел и будет зависеть от доходов населения. С их ростом и появлением накоплений, а на это нужно не менее полугода, ситуация на нем может поменяться. То есть, даже если завтра у большинства граждан стабилизируются и увеличатся доходы, полноценный разворот тренда последует не ранее 4 квартала. Однако это «если» вряд ли случится завтра. Поэтому к текущей ситуации стоит изменить отношение
Автор: Андреева Елена Ярославовна
Генеральный директор, аналитик, эксперт, Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.
Источник размещения: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
