Итоги 2015 года на рынке недвижимости (жилья) Уфы. Краткий обзор года и прогноз на начало 2015 года. С 67.2 до 60.5 тыс руб за кв.м. Много ли это
Завершается 2015 год, который был не самым легким. Каковы его результаты для раныка недвижимости?
Вторичное жилье или новостройки.
За год рынок прошел несколько стадий с максимума цен, предновогоднего бума и перегретости, который мы наблюдали в конце 2014, 67.2 тыс руб/кв.м. в среднем по рынку в конце того же 2014, и до весьма умеренной активности и 60.5 тыс руб/кв.м. в конце 2015.
В течение года можно отметить минимум активности с точки зрения сделок - это май-июнь. К сентябрю стало заметно небольшое оживление, кто-то ожидал типичного сезона, а кто-то просто устал ждать лучших времен, и тому способствовало уже значительное снижение рыночных цен. Цена вторичного рынка приближалась к цене новостроек.
Государственная программа субсидирования ипотеки сыграла в течение 2015 года свою роль, поддержав и застройщиков, и банки. И снизив цены на вторичном рынке за счет оттока спроса к застройщикам. Чего собственно и хотело добиться государство. Средняя цена на рынке новостроек сохраняется сейчас на уровне около 57 тыс руб\кв.м., но акций и спецпредложений, которые не всегда можно учесть в среднерыночных показателях, все больше. (а мы собираем и обрабатываем статистически именно реальную базу предложений рынка, а НЕ делаем аналитику на основе «мнений специалистов», считая их субъективными и не всегда точными)
Но уже осенью 2015 стало заметно, что многие объекты вторичного рынка, особенно не в самых дорогих, в более отдаленных районах, сравнялись по цене объекта (хотя цена кв.м. у новостройки в среднем остается ниже) с новостройками. Вторичка и новостройки стали взаимозаменяемыми, и покупатели стали предпочитать вторичное жилье из-за того, что в квартирах можно сразу жить. Ответным шагом застройщиков стали ценовые акции и спецпредложения для тех, кому интересно все-таки новое жилье. При большом количестве объектов и квартир, акция на несколько десятков квартир незначительно снижает прибыль застройщика.
Ипотека.
Сейчас сложно подсчитать, сколько семей в Уфе еще НЕ обременены кредитом или ипотекой. Уфа остается одним из наиболее закредитованных городов. И каков потенциал именно ипотеки в дальнейших перспективах рынка, сказать сложно. Пока в пользу застройщиков играет относительно низкая ставка по господдержке. Но у граждан, кто еще не понабрал кредитов, есть объемы вкладов, сроки которых заканчиваются совсем скоро. Обычно это годовые вклады, взятые на пике ставок в начале 2014.Скорее всего потенциалом рынка сейчас являются именно они, и те граждане, кто хотят продать имеющееся жилье и приобрести иное с помощью в том числе накоплений.
Те же, кто хочет купить квартиру, но имеет действующие кредиты (а часто это семьи с детьми-иждивенцами, ограниченным доходом, кредитными картами и т.д) не всегда могут одобрить нужную сумму для ипотеки.
Против факта высвобождения средств граждан со вкладов играют сейчас валютные курсы, но часть средств, если внешняя политика не будет «кошмарить» граждан с телеэкранов, все равно попадет на рынок жилья. При любых обстоятельствах люди думают о доме, и постепенно привыкают и к импортозамещению, и к отдыху на курортах России.
Поэтому вторичному рынку можно прогнозировать сохранение текущих тенденций его умеренной активности. Ни о каком повышении среднерыночных цен ни сейчас, ни к весне пока говорить нельзя.
Весна может дать новые надежды, оживится загородный сегмент, но роста цен прогнозировать нельзя, и скорее всего, произойдет скромная активизация именно количества сделок при сохранении ценовой тенденции. Активизации именно потому, что снизились цены. Покупательский потенциал настолько мал и хрупок, что любая попытка роста цен снова приведет вторичный рынок к застою. Действовать сейчас нужно именно тем, кто покупает жилье для жизни. При этом при продаже своей квартиры нужно ориентироваться на текущий уровень цен по реальным сделкам.
По статистике рекламных сайтов (где цены отражают желаемое а не действительное), с момента выставления объекта по завышенной цене до момента продажи, эта цена по среднестатистическим квартирам может снизиться более, чем на 500 тыс руб, продляя срок экспозиции в два раза. При объективном ценообразовании торг будет ограниченным, и вы сэкономите время.
Аренда жилья и инвестиции. Заработать на рынке жилья сейчас крайне сложно. Это смогут сделать лишь профессионалы, отыскивая точечные объекты и инвестируя в них с вполне конкретными целями. Массовой «инвестиционной болезни» нет и это правильно. Все граждане через одного просто экономически не могут быть доходными инвесторами, это раздувает ценовой пузырь, что мы и наблюдали в 2014.. В сегменте аренды жилья избыток объектов и относительно низкий спрос. Поэтому покупок с целью инвестиций для сдачи в аренду массово рекомендовать нельзя. Даже при покупке квартиры в сегменте новостроек гарантировать доход сложно при продолжающемся снижении вторичного рынка.
Чистый спрос
Таким образом, во вторичном сегменте мы видим сейчас абсолютно «чистый» от инвестиционных поправок спрос, с учетом текущих финансовых возможностей, граждан на жилье для целей проживания.
80% жилья, тем не менее, приобретается с использованием кредитных средств, доля одобрений заемщиков в банках в среднем около 50% ( это мало), доли кредитов – 60-70% от стоимости квартиры. Большинство отказов в банках происходят из-за плохой кредитной истории, наличия других кредитов, оценки банками иных рисков заемщика.
Застройщики также активно используют помимо ипотеки рассрочки, отлагательные условия, что невозможно или крайне сложно сделать на вторичном рынке. Однако у вторичного рынка сохраняется потенциал снижения, оно происходит постепенно и естественно. Поэтому и сделки на вторичном рынке происходить будут. Теперь граждане уже не будут ждать, когда цена снова будет расти, чтобы продать дороже, а буду стараться купить быстрее. Так как рынок снижается уже год, и рано или поздно возникнет опасение «не успеть» купить «пока подешевело». Это и будет двигать рынок и сохранять на нем определенную, хотя и ограниченную активность
Новостройки ограничены уровнем затрат, снижение уровня цен вдогонку вторичному рынку там доступно не для каждого застройщика.
Итог
Несмотря на относительно сдержанный и непессимистичный прогноз, надо понимать, что доходы граждан остаются ограниченными. Видимо, дно кризиса как такового с точки зрения шокового его восприятия, пройдено, но роста доходов и уровня счастья пока тоже нет. И пока не предвидится. Рекомендовать тут можно воспринимать ситуации и реальность такими, какие они есть, и приспосабливаться к теперь уже новому рынку, новой стране и экономике, новым ценам и новым уровням денег. Ситуации с уровнем цен, например, на вторичном рынке – тоже возможность. Для примера – сейчас двухкомнатная хрущевка стоит как однокомнатная год назад. Наверное, это более справедливая цена для покупателя и ипотечных переплат и процентов. Если говорить о рынке целом, на нем гораздо важнее активность и наличие сделок, чем уровень цен. Все, что будет, может или должно происходить на рынке жилья в Уфе в 2016, должно быть нацелено и способствовать сохранению количества сделок. Чтобы люди могли и хотели их совершить, а не ждали или боялись их совершать. Это вопрос и к глобальным новостям… Если в 2013 и 2014 году двигателем рыночной активности был рост цен, то сейчас это снижение или как минимум НЕ повышение среднерыночных цен. Полный застой на рынке гораздо опасней. Он приведет к проблемам у застройщиков, банков, сокращениям рабочих мест, и прочим сложностям.
А это никому сейчас не нужно.
Желаю всем, и рынку недвижимости Уфы в 2016 году АКТИВНОСТИ!
Подробная аналитика вторичного и первичного рынка жилья, коммерческой недвижимости и рынка аренды с ценами, объемными показателями и инфографикой будет размещена на нашем сайте в 1 половине января..
Буду доступна журналистам для комментариев по этой публикации после 7 января 2015 г.
Автор: Андреева Елена Ярославовна
Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.
8-909-349-14-14, 8-909-349-10-14, (347)299-14-14, (347)299-10-14,
сайт, e-mail: www.expert-russia.ru, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -
