ИТОГИ 2011 года на рынке жилой недвижимости Уфы. Год закончился хорошо, год начнется хорошо, год продолжится неплохо.
-
Вторичное жилье. 2011 года на рынке вторичного жилья Уфы четко можно разделить на 2 периода. 1 полугодие плоть до августа было для граждан периодом сомнений, кризис еще в стране, ждать ли чего плохого, можно ли тратить накопления и что будет с ипотекой. В этот период рост цен был минимальным и с начала года составлял около 3,5 %.
С августа месяца на рынке началось активное оживление, и показателем тому служило элитное жилье, являющееся барометром ситуации. Так как этот сегмент быстрее всего реагирует ни кризисные тенденции и медленнее всего из него выходит. Примерно в тот же период оживился рынок загородной недвижимости, которая, также не являясь объектом первой необходимости, и не являясь полноценным сегментом-заменителем вторичного жилья, по средней цене покупаемого объекта косвенно является показателем финансовой емкости рынка покупателей
Осень 2011 года былоа на рынке очень активной вплоть до последнего дня года. Число объектов, выставляемых в продажу, может, и не уменьшилось, но, на первый взгляд стало меньше потому, что ликвидные квартиры по адекватной рыночной цене находили покупателя быквально за неделю. Сложность была лишь в завышенных пожеланиях относительно объектов и из-за этого стыковки сделок, когда одно уже нашло покупателя, я другое еще не найдено, так как предложение неадекватно оценивается.
Главной проблемой было объяснить покупателю, что некоторых типов квартир может просто не быть на рынке в данном районе, либо не быть в продаже в настоящий момент. Существовало также взаимодействие сегментов первичного и вторичного жилья, потенциальные покупатели переходили из сегмента в сегмент, когда их пожелания сталкивались с реальностью и финансовым недостатком на тот или иной тип квартиры.
Большей популярностью в этом году пользовались из популярных районов Проспект, З.Роща. Но если в З.Роще выбор квартир достаточен и застраивается она активно, то на Проспекте недостаток именно новых домов и квартир привел к чуть большему росту цены. Более стабильным с точки зрения цены был район Сипайлово и Черниковка, где новостроек вообще минимум, и покупатели предпочитают ее из-за низкой цены типовых квартир или наличия полнометражек с высокими потолками и в целом неплохими планировками.
В 2011 года также стало заметным развитие заречных районов - Затона и особенно Демы. В будущем видится активная ее застройка и развитие, декларируется еще и относительная экологическая чистота района. В Затоне на то будет влиять недавно построенная объездная дорога, которая избавит людей от пробок и смога. Думаю, Инорс в будущем тоже будет застраиваться активно, хотя покупатели считают его менее экологчески благополучным и отдаленным.
Но как бы ни было сейчас, Уфа будет развиваться в зоны за реками, и будет развиваться активно, но скорее в юго-западную сторону, хотя ранее казалось, что это будет направление Нагаево-Акбердино.
Ипотека. Ее влияние на рынок, в том числе разовые акции и скидки некоторых банков, напрямую повлияли на рынок. В первую очередь тем, что их активная реклама снимала вышеуказанные сомнения покупателей первого полугодия.
С одной стороны, в чем-то это послужило активизатором спроса. С другой – ограничителем роста цен, в отличие от, например, 2006 года. Так как основным сегментом покупателей и покупаемых объектов был эконом-класс. Для которого возможности по сумме как ипотечного кредита, так и первоначального взноса ограничены.
Даже не смотря на то, что график долгосрочной динамики выше показывает, что до докризисного уровня нам еще далеко, особых потрясений 2012 год вряд ли принесет. И линия долгосрочного тренда не рвется вверх. А ресурса для взвинчивания и перегревания цен нет, тем более, мы уже знаем, как это однажды было в 2006 и чем это закончилось в последующие 2 года.
Элитное жилье. Вторая половина года была урожайна на покупки. Но, с декабря месяца покупки сильно замедлились. Видимо, спрос и его финансовая емкость те столь велика, как могло казаться. Осень подняла цены на элитку опять на завышенный уровень, чем, видимо, и приостановила спрос. И не смотря на то, что выбора не столь много – всего около 200 квартир на весь город, критерии выбора различны и их гораздо больше. Поскольку мотивация атких покупателей другая, им не нужно срочно, им нужно купить инвестиционно привлекательно или «перламутровые пуговицы», то они спешить не будут. И могу выжидать. Поэтому способность собственников элитки завышать цены на сумму «моральных затрат», помимо финансовых, препятствует длительной активности этого сегмента. А мотивировать покупки элитки, в отличие от типового жилья, могут только глобальные факторы, на которые рыночные механизмы не влияют.
Среди новостроек элитки не хватает. Ею пытаются называть иногда то, что является лишь домом повышенной комфортности. Так как «истинная элитка» - это дома в Центре, где мало места, необходим снос, за который застройщики не берутся.
Первичное жилье. В отличие от вторичного, спрос не него и покупки были и в первом полугодии. После кризисного периода рынок осознавал, что новых проектов пока мало, и нужно покупать то, что есть и в скором времени достроится, вслед за чем будет период «стадий котлована». С нашей точки зрения. Этот период скорее и ждет нас в первой половине 2012.
Цены на новостройки претерпевали скорее постепенный инфляционный, чем рыночный рост. И среднюю корректировали уходящие с рынка варианты, которых в Уфе катастрофически не хватает. Так как цена строящегося жилья регламентирована застройщиком исходя из затрат, а не уравнивается спросом-предложением. С другой стороны, видя спрос или его отсутствие, застройщики немного регулируют цены. В 2011 году спрос был особенно активным на новостройки с возможностью ипотеки и высокой степени готовности. Квартиры у стабильных застройщиков с хорошим и визуально заметным темпом строительства продавались неплохо и без ипотеки.
Тенденция максимальных продаж к концу года у застройщиков оправдалась и в этом году. Обратной стороной, повторюсь, послужила продажа большинства квартир высокой степени готовности, что в будущие месяцы, пока строительство не наверстает темпы, приведет к тому, что новостроек высокой степени готовности и ликвидных по типам-ценам, будет не хватать.
Обратной стороной также является то, что не смотря ни на какие законы, застройщики не все спешат оформлять новостройку по долевому участию с регистрацией в ФРС, понимая, что и так продадут квартиры. Основным акцентом строительства был эконом-класс как наиболее ликвидный, позволяющий сэкономить на качестве стройматериалов и в чем-то даже манипулировать покупателями, заинтересованными в небольших и недорогих, но новых квартирах.
Положительной тенденцией года было решение проблем многих дольщиков и появление новых проектов. В том числе и проектов организованно застраиваемых коттеджных поселков. Что получится в итоге, пока непонятно, так как сегмент покупателей здесь иной, и покупки зависят еще и от наличия и перспектив инфраструктуры. А положительных примеров мало.
Аренда жилья. Как всегда, здесь квартир не хватает, и в этом году особенно. Так как покупка типового жилья с целью сдачи в аренду уже далеко не инвестиционно привлекательна. Роста цен не будет, а износ состояния при аренде значителен. Поэтому много квартир, сдаваемых в аренду, собственники начали продавать. Арендодатели скорее склонны покупать и сдавать элитное ( в том числе инвестиционное) жилье дорого, чем типовое. Но и у арендодателей изменились требования. Необходим ремонт, современная мебель и техника. Поэтому жилье эконом-класса сдавать уже не выгодно и не интересно для арендодателя, в итоге цена для арендатора стала заметно выше. За услуги подбора жилья продолжает платить арендатор.
Перспективы на 2012 год.
Пока не заметно никаких настолько критичных тенденция и перспектив, которые могла бы прогнозировать «что-то не то» на нашем рынке недвижимости. Повторимся, что рынок недвижимости настолько инертен, и тем более инертен, чем менее инвестиционно привлекателен конкретный рынок региона.
Конечно, столь активный спрос, когда ликвидные квартиры разлетаются, не может быть длительный период. Тем более, что он ограничен финансовыми и ипотечными возможностями. Банки не подтверждают своего намерения сильно снизить ставки на ипотеку. Даже если это будут какие-то акции, в них будут ограничения. И снижение будет компенсировано чем-то еще. Это логично, так как государтсво не может содержать всех нас в то время, как далеко не все охотно платят налогиJ
Цена квадратного метра к самому итогу года перевалила за 50 тыс. руб, которые всегда являлись психологическим рубежом. Покупки будут еще активны длительное время, но в целом прогноз на 2012 год скорее умеренно равновесный. Если не последует значительных макро-факторов, которые даже если не будут значительно, могут вызвать психологическую скорее реакцию.
Но. Практика последних лет показала, что даже в кризис квартиры и продаются и покупаются. Так как жить нужно, и если мы будем постоянно чего-то ждать, можно прождать всю жизнь. Поэтому раные сегменты рынка и ведут себя по-разному. Тенденции на развитом рынке недвижимости, к чему, надеемся, уфимский рынок когда-нибудь приблизится, различны и для вторички, и для элитки и для домов-коттеджей для постоянного проживания. А в Уфе в силу недостаточного строительства еще и расслаиваются сегменты типовой вторички и недавно построенной. Как по ценам, так и предпочтениям.
Поэтому, скорее всего, и следующий год принесет относительно нормальную рыночную ситуацию на вторичном рынке. Хотя январь будет еще активным для тех, кто не успел закончить дела в 2011. Хотелось бы, чтобы 2012 год стал надеждой рынка новостроек, годом появления не просто новых, но качественных и надежных, быстро возводимых проектов с проектной формой финансирования у застройщика .
Автор: Андреева Е, ген. директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
