Недвижимость Уфы. Прогнозы цен на 2010 год. Все случилось так, как мы и предполагали !

Точность прогнозов Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» - 100%..

2010 год близится к концу. Что он принес рынку недвижимости Уфы, рассказала нам Вострова Регина Ирековна, директор офиса «ЭКСПЕРТ» на Пр.Октября, 11.

1. Оправдались ли ваши прогнозы на 2010 год?

Р.И.: Ровно год назад, декабрь был периодом очень медленно начинающееся активизации рынка после «дна» цен. Именно в тот момент начали раскупаться самые дешевые варианты квартир, после чего аналитика цен и начала показывать слабое движение вверх. Хотя это был пока еще не реальный рост, спрос все равно оставался низким. А погрешность за счет ухода из статистики самых дешевых вариантов. В тот момент мы говорили, что спрос активизируется с весны, а потом постепенно и цены «поползут» вверх.

2. Почему именно с весны, ведь периоды выхода рынков из кризиса могут противоречить общепринятой и сезонной динамике.

Р.И. : Это так, но сезонность рынка недвижимости все равно постоянна в нашем регионе уже многие годы. Если нет спроса – нет и активности. А если активность на рынке есть, то сезонности она подчиняется.  Весна – время оживления. Тот спрос, который был в первой половине года, обеспечивался во многом жилищными сертификатами. Поскольку их сумма ограничивалась 1 млн. руб. , предпосылок для роста цен не было.  Финансовые возможности восстанавливались медленно.

3.      Насколько же выросли цены? И почему.

Р.И. :Если рассматривать долгосрочную историю, то рынок недвижимости рос практически всегда. Иногда очень медленно, иногда с краткосрочными снижениями. Но пока глобально потребности людей в жилье не будут удовлетворены, так и будет. Строящееся жилье, в том числе, зависит и от рыночных цен на стройматериалы. Т.е. косвенно связано с общей инфляцией. При покупке недвижимости покупатели всегда сравнивают первичное и вторичное жилье. Жить-то хочется в новом. Поэтому «вторичка» тоже так или иначе зависит от инфляции. Именно так мы тогда, год назад, и говорили: рост  в 2010 будет примерно на ход инфляции. За год цены выросли на 11%, против 8,5% инфляции.

По большому счету, это минимальный рост. Спекулятивная составляющая рынка, если она подключается, ведет к гораздо большему удорожанию, как было в 2006.

 Комментирует прошедший год  Карапетян Владимир Самвелович, директор по развитию САН «ЭКСПЕРТ»

В.С: Весной мы увидели оживление. Но покупатели и продавцы в тот момент «прощупывали» рынок, действовали еще не слишком уверенно. Август начал вполне типичный сезон на рынке недвижимости.

В.С: Даже в кризис строящееся жилье покупалось у нас хорошо. Так как все боялись, что строительная отрасль будет долго выходить из кризиса, что будет сопровождаться отсутствием новых проектов или слишком рискованными проектами, длительными сроками строительства.

Но, к счастью, так не случилось. Спрос на строящееся жилье велик, предложение, хотя его недостаточно, тоже есть.

Поскольку значительную часть застройки в привлекательных районах Уфы составляют хрущевки, многие покупатели хотят купить именно новое жилье. Но в их понимании новое жилье и строящееся не разделяются. Так как все просят найти готовый к заселению вариант в новостройке, где уже можно жить, обустроены дворы и подъезды. Сейчас такие варианты еще есть.

В будущие годы мы ждем появления многих новых строительных проектов. Хотелось бы видеть среди них жилье для разных категорий покупателей. Как с точки зрения планировок и используемых материалов, так и с разнообразием отделки.

Идеальным вариантом было бы появление объектов, где квартира сразу сдается под ключ, с базовой отделкой хорошего качества.

 Багметову Антону, руководителю офиса «ЭКСПЕРТ» - 5 звезд», который недавно переехал в новый офис на Пр.Октября, 82, мы также задали пару вопросов о прошедшем 2010.

Б.А.: Разные. В начале года, по инерции кризиса, покупались поменьше и подешевле, подходящие под сертификат, или под с трудом одобряемый в то время ипотечный кредит.

Но показателем окончательного выхода рынка из кризиса всегда является оживление спроса на элитное жилье, на большие квартиры. Это случилось осенью.

7. Есть ли какие-то особые, «тенденциозные» изменения на рынке.

Б.А.: Да, и тут хотелось бы отметить 2 момента. Первый, уже не новый, мы отмечали еще в конце 2009 года. Когда рынок вторичного жилья расслоился на жилье старого фонда и новые, недавно заселенные дома и дома не старше 10 лет постройки. В старом фонде хрущевок и панелек жить уже хотят далеко не все, так как у этих домов исходит нормативный срок службы, «пошаливают» коммуникации. От продавцов таких квартир ждут более низких цен за квадратный метр.

Относительно новые дома отличаются тем, что в них продается слишком мало квартир. В них же живут недавно, и еще не готовы продавать. А если продают, то понимают, что их вариант хороший, завышают цену.

Вторая тенденция связана с ипотекой. К сожалению, активизация ипотечного кредитования, которую вроде бы как все ждали, уже не будет оказывать положительного влияния на рынок. Т.е. способствует, конечно, спросу и платежеспособности, но не определяет их, как раньше.

Во-первых, не каждый желающий сейчас кредитоспособен. Во-вторых, накопилась негативная статистика ипотеки, и не каждый теперь готов «тащить» на себе этот груз ответственности.

Каков же итог года? И каков очередной прогноз?

Андреева Елена Ярославовна, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ».

Е.А.: Опять беру на себя ответственность сказать то, что наперебой будут повторять все СМИ и агентства-конкуренты в течение 2011 года…

Наши прошлогодние прогнозы, как видите, оправдались полностью и даже больше. Все те мелкие тенденции, о которых мы говорили, ипотека и ее уже НЕ решающее значение, расслоение вторичного рынка, переток покупателей из сегмента строящегося жилья во вторичное и наоборот, все оправдало себя.

Сейчас стоит отметить еще и появившуюся в последнее время политическую составляющую процесса. Пару лет назад мы, напомню, говорили в основном об экономической. Шел кризис, которому были подвержены все в равной степени.

Сейчас в нашей республике, в связи со сменой руководства, появились и новые ожидания, и новые обещания.

В этом есть и плюсы и минусы. С плюсами все понятно, хотя все прекрасно понимают, что государственный карман не так глубок, чтобы обеспечить жильем бесплатно всех и каждого. Государство может лишь обеспечить благоприятные условия всем участникам процесса.

А вот о минусах отдельно. Многие граждане слишком уповают на возможную помощь государства. Практика очередей на улучшение жилья с советских времен привлекает многих и сейчас тонкой нитью проходит в обещаниях.  Но мы живем в рыночной экономике, где материальные блага не раздаются бесплатно.

Мы говорим о рынке свободно продающегося и покупающегося жилья. Это совсем другие тенденции, это свободное волеизъявление собственников квартир и их покупателей, их отношения. Государство мало в этом участвует. Это совсем другие клиенты, они распоряжаются своими личными деньгами, возможностями и желаниями. Путать нельзя.

На сегодня средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет 42 900 рублей, на вторичном – 44 400 рублей, приводит данные аналитик Сети «ЭКСПЕРТ», Степанова Айгуль.

На вторичном рынке спрос активен. Он подкрепляется улучшением покупательной способности, позитивным психологическим настроем. Именно поэтому 2011 году мы ждем повышения цен уже не в скромных размерах инфляции, а выше. Спрос на качественное жилье сейчас превышает предложение.

Хотя значительная доля этого прироста придется на осень 2011. Т.е. к концу 2011 года цена вторичного рынка в среднем может достигать 48-50 тыс руб\кв.м. Но вряд ли намного выше, так как уровень в 50 тыс руб за метр является неким психологическим рубежом, «стопором». Который преодолевается только при очень благоприятных условиях, аналогичных 2006 году, и которых пока нет и в помине.

Сейчас проблемы строящегося рынка многочисленны. Специалисты отметили, что не хватает разнообразия планировок, качества строительства. Но глобально, это, видимо, пока мечта, мы должны стремиться к совсем другому подходу к строительству жилья. Если кратко, то это должно быть что-то вроде «купил-въехал». Так принято во всем цивилизованном мире. У нас сейчас происходит наоборот. Мы покупаем квартиры с черновой отделкой, въезжаем в недостроенные дома. И еще полгода длаем ремонты, вследствие чего в доме, где все стучат и гремят, все равно жить нельзя. Пока это позволяет удешевить покупку. Но впоследствии все равно приводит к затратам. Причем, не только собственников квартир, но и коммунальных служб. Поставщиков сопутствующих услуг и т.д. Просто такие затраты никто не считал в комплексе.

В следующие годы мы ждем новые строительные проекты, но пока не видим желаемого количества и разнообразия. Поэтому в следующем году, как и прежде. Строящееся жилье, даже на этапе «почтиготовности», будет дешевле готового.

Цены на строящееся жилье в 2011 году также будут расти. Себестоимость проектов станет выше, так как рынок требует использования качественных материалов, новых технологий. Существующий спрос также позволит застройщикам устанавливать такие цены. При прочих равных условиях (необходимые темпы строительства, правильная организация процесса, оформление покупки соответственно законодательству), можно говорить о диапазоне средней цены на строящееся жилье в 2011 году от 45 до 48 тыс руб за кв.м.

Загородная недвижимость. Пока интерес к ней как к месту постоянного проживания охладел. Поэтому цены на коттеджи не растут. Но они и не слишком падают. Тенденции будущего, пусть даже и не 2011, это организованные поселки, с инфраструктурой и всем необходимым. Именно такой подход поможет избежать всех существующих проблем и активизировать интерес к этому сегменту.

Поэтому мы, все сотрудники Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», как всегда продолжим трудиться на благо наших клиентов и всего рынка недвижимости Уфы.

И продолжим давать рынку объективную информацию о текущей ситуации.

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!