Аналитики Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» определили параметры многолетнего тренда и «локального дна» вторичного рынка недвижимости Уфы. Пузырь сдулся, но ФРС включил печатный станок, пузырь продолжит свой рост...
Последние тенденции рынка недвижимости показали, что средняя цена начала устойчиво расти после почти двухгодового падения. Что ожидать в дальнейшем?
Правда ли, что «дно» снижения цен на вторичном рынке жилья Уфы было в ноябре 2009? Каковы параметры этого «дна», и когда наступит следующее?
По мнению Геннадия Стерника, главного аналитика РГР, недвижимость подвержена цикличным колебаниям. Цикл длится 10 лет. Отсчет ведется с 2000 года, именно тогда, спустя 2 года после кризиса 1998 года, цены на недвижимость начали плавно расти.
С 2000 по 2005 г. цены на вторичном рынке Уфы росли плавно, в пределах «инфляция плюс 2-5%», подтверждая правило, что вложения в недвижимость – лучший способ сохранения сбережений.
Исключением стал 2006 г, когда цены за год удвоились, с 28 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2005 г. до 56 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2006 г.
Образовался «пузырь рынка недвижимости», который надулся над многолетним трендом 10-летнего цикла повышения цены.
Катализатором образования пузыря стали ипотечные кредиты, которые резко увеличили спрос, при этом предложение не увеличилось.
Затем последовал почти 2-летний кризис. Снижение цены на недвижимости началось даже раньше него, в конце 2006-начале 2007 года. Сигнализируя о том, что на рынке присутствует серьезный дисбаланс.
Если говорить о рынке недвижимости, то дисбаланс здесь может быть двух видов теоретически, и лишь одного на практике: превышение спроса над предложением, когда цены «зашкалило» так, что форсированная ажиотажем покупательная способность, изжив из себя последние капли, иссякает надолго. В народе такую ситуацию принято называть «лопающимся ценовым пузырем».
Параметры пузыря на рынке недвижимости Уфы.
Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели индекс КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны окупаться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет (данные и методика МВФ).
Исходя из этого, выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет.
На 1 декабря 2006 года КПРН достиг размера 1,9. То есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимости жилья» на 90%. Пузырь рынка недвижимости составлял 90%.
Затем, на рынке недвижимости Уфы началась коррекция, цены начали плавно снижаться. Пузырь стал сдуваться.
На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 70
На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 50%..
На 1 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 20%.
Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определили тогда локальное «дно» рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тыс. руб. за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают двухкратного значения, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре.
Вышеуказанные расчеты сделаны в конце 2008 года.
В октябре 2009 г. средняя стоимость аренды жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 11,55т.р.. За месяц арендная ставка выросла на 3,2%, росла она и до этого, когда цены продаж падали. Демонстрируя с начала 2009 переток покупателей, ожидающих дна цен, в арендаторы.
В этот же момент мы наблюдали то самое «дно цен», которое сейчас уже не подвергается сомнению. Средняя стоимость кв.м. составляла 37,88 т.р
КПРН составило практически 1, показывая, что это было истинное «дно» без перегретости цен. Интересные результаты получаются при анализе типов квартир:
КПРН 1-комнатных – 1,03
КПРН 2-комнатных – 0,98
КПРН 3-комнатных – 1!.
На 1 ноября 2009 г. КПРН = 1, то есть цена на вторичном рынке жилья ТОЧНО соответствовала «эффективной инвестиционной стоимости жилья».
В октябре 2010 г. средняя стоимость аренды жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 12,1 т.р..
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 8 ноября 2010 г. составила 43,04 (+/-0,53) т.р./кв.м;
На 1 ноября 2010 г. КПРН = 1,12, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 12%.
Многолетний тренд цен на вторичном рынке жилья.
Еще один график подтверждает верность нашей теории. Продолжив график методом математического анализа, убрав пузырь на рынке недвижимости, мы получили, что «справедливая» стоимость кв.метра вторичного жилья в Уфе на январь 2009 года получаем цифры в 42,5 тыс. руб. В то время как цена рынка была даже ниже.
Цены рынка недвижимости Уфы «пробили» на снижении расчетный уровень поддержки в 43 т.р., рассчитанный в момент начала кризиса. Из перегретого состояния рынок, с запозданием форсированный кризисом в США, ушел в состояние «переохлажденное». Неудивительно, что потом он стремился вверх к равновесному состоянию на уровне 42,5-43 т.р., которого достиг осенью 2010 года.
Возможно ли пробитие уровня многолетнего тренда, задавали мы вопрос в 2008 году? И сами отвечали: «Да, в кризис такое возможно. Возможно, что цена уйдет ниже этого многолетнего тренда. Но при первых признаках нормализации финансовой системы, возобновление выдачи кредитов, цена сразу же устремится к этому значению». Что и произошло на практике.
Но теория показывает, что, если цена пробила равновесный уровень, а она пробила его в сентябре- октябре 2010, составив на настоящий момент более 43 т.р.\кв.м., то дальнейший рост неизбежен. Вопрос, какой уровень теперь станет уровнем сопротивления сверху? Насколько для этого хватит сил у рынка, еще не до конца восстановившего покупательский потенциал? И сыграет ли теперь в этом роль ипотека?
И самое главное, интрига последней недели: ФРС США напечатает 600 млрд. долларов http://www.vedomosti.ru/finance/print/2010/11/03/1138922
Через какое время деньги придут в Россию, как это отразится на рынке недвижимости России и Уфы?
Об этом мы расскажем в ближайших аналитических выкладках….
Автор: Андреева Елена
Источник: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
