Цены предложения на рынке жилья городов России в 1990-2007 году: анализ и прогноз

 

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова,главный аналитик Российской Гильдии риэлторов^(ТМ)

цены предложения на Рынке жилья городов России

1. Ценовая ситуация в 2007 году

С декабря 2006 по декабрь 2007 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России выросла:
в Москве* – с 4828 до 5429 $/ кв. м (на 12%), или с 126,93 до 133,00 тыс. руб./кв. м (5%);
в Петербурге* – с 2575 до 3200 $/ кв. м (24%), или с 68,17 до 77,76 тыс. руб./кв. м (14%);
в Мособласти* – с 2522 до 2536 $/ кв. м (1%), или с 66,3 до 62,13 тыс. руб./кв. м (-6%);
в Екатеринбурге – с 2415 до 2615 $/ кв. м (13 %), или 63,51 до 64,06 тыс. руб./кв. м (1 %);
в Уфе – с 1729 до 2000 $/ кв. м (16%), или с 45,85 до 49,0 тыс. руб./кв. м (7%);
в Новосибирске – с 1658 до 2350 $/ кв. м (42%), или 43,59 до 55,0 тыс. руб./кв. м (26%);
в Тюмени – с 1600 до 2192 $/ кв. м (37%), или с 42 до 53,716 тыс. руб./кв. м (28%);
в Ростове-на-Дону – с  1385 до 1770 $/ кв. м (28%), или с 36,41 до 41,00 тыс. руб./кв. м (12,6%);
в Перми – с 1430 до 2258 $/ кв. м (58%), или с 36,61 до 54,87 тыс. руб./кв. м (50%);
в Твери – с 1370 до 1833$/ кв. м (34%), или с 36,02 до 44,91 тыс. руб./кв. м (25 %);
в Кемерово – с 1369 до 1883 $/ кв. м (38%), или с 36,0 до 45,76 тыс. руб./кв. м (27%);
в Пензе – с 890 до $/ кв. м ( %), или с 28 до тыс. руб./кв. м ( %);
в Ульяновске – с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%);
в Ижевске – с 1837 до 1865 $/ кв. м (2%), или с 49,00 до 45,70 тыс. руб./кв. м (-7%);
в Краснодаре* – с 1370 до 2088 $/ кв. м (52%), или с 39,12 до 50,74 тыс. руб./кв. м (30%);
в Красноярске – с 1115 до 2016 $/ кв. м (81%), или с 29,31 до 54,29 тыс. руб./кв. м (85%);
в Ярославле с 1758 до 1910 $/ кв. м (9%), или с 46,22 до 46,83 тыс. руб./кв. м (1%).
в Ульяновске – с 859 до 1233 $/ кв. м (44%), или с 22,58 до 30,55 тыс. руб./кв. м (35%)..
Примечания: 1. Звездочкой* отмечены города с долларовой номинацией цен.

2. Мособласть - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена     предложения квартир.

По итогам года прирост цен предложения жилья в долларовом выражении составил от 1 до 81%, в рублевом выражении от -7 до 85%.

Ниже приведена динамика индексов роста долларовых и рублевых цен.

По характеру динамики цен в долларовом выражении все города выборки можно разделить на четыре группы:

а) города, где цены с самого начала года были стабильны – незначительно колебались относительно уровня декабря прошлого года (или даже понижались), при этом в последние месяцы начался рост: Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль;

б) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация: Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень,   Ульяновск, Стерлитамак, Шахты;

в) города, где цены в начале года росли, затем наступила стабилизация, после чего восстановился рост: Петербург, Новосибирск, Ростов, Тверь, Пермь, Краснодар;

г) города, где цены росли: Красноярск (город с экстраординарным ростом).

 

а) в первую группу (Москва, Московская область, Екатеринбург, Ижевск, Ярославль), дополнительно вошел Петербург, при этом несколько изменился характер динамики – стабильность и даже снижение цен (Ижевск, Мособласть);

б) во вторую группу (Пенза, Рязань, Петропавловск-Камчатский, Уфа, Тюмень,   Ульяновск, Стерлитамак, Шахты) дополнительно вошел Ростов, и понизился уровень индексов роста цен;

в) в третьей группе (Новосибирск, Тверь, Пермь, Краснодар) исключен Петербург;

 Динамика средней удельной рублевой цены предложения жилья в городах России

Приведенные данные показывают, что рынок жилья городов России, после стремительного взлета цен в предыдущем году, в 2007 году в основном перешел к стадии стабилизации: в Москве, Мособласти, Екатеринбурге, Ижевске, Ярославле – с начала года, в других городах (за исключением Краснодара, Красноярска) – с мая-июня. При этом продолжительность стабилизации составила от трех-четырех месяцев до 10 (Москва) и даже 12 (Мособласть, Ижевск, Ярославль) месяцев. Осенью в ряде городов (Москва, Мособласть, Петербург, Пермь, Новосибирск, Тверь, Ростов) наметился новый подъем цен.

Причины перехода к стабилизации были рассмотрены в отчете по итогам 2006 года.

Основной причиной является уход с рынка покупателей, чьих накоплений оказалось недостаточно для приобретения жилья (в том числе с ипотечной поддержкой) после стремительного взлета цен в предыдущие год-два.

Основные особенности динамики цен на рынке жилья России в 2007 году:

- некоторые различия в динамике и величине годового прироста цен в рублевом и долларовом выражении, вызванные укреплением рубля относительно доллара (по итогам года – на 9,4%);

- дополнительное уменьшение величины прироста реальных цен (с исключенной инфляцией рубля и доллара) по сравнению с номинальными в связи с неожиданным ростом потребительских цен (по итогам года – на 12%);

- существенные различия в моментах начала и продолжительности стабилизации, и вследствие этого – в итоговых величинах годовых приростов цен в различных городах.

2. Долгосрочные закономерности развития рынка жилья городов России

Среднесрочная ретроспектива

За последние три года рынок жилья городов России прошел очередной цикл роста цен, в результате которого цены предложения удвоились и утроились (выросли в 2,7-3,4 раза).

Средняя удельная цена предложения квартир в городах России
(упорядочено по убыванию прироста цены за 2005-2007 года)

За последние три года цены выросли в Москве, Петербурге, Мособласти, Екатеринбурге, Ростове, Ижевске, Краснодаре в 2,7-3,0 раза, Ульяновске, Новосибирске, Уфе, Перми, Твери, Ярославле в 3,1-3,4 раза. При этом рост происходил во всех городах, но несинхронно: за первый календарный год прирост составил от 9 до 55%, за два года – от 41 до 211%, за три года – от 170 до 239%. Следовательно, динамика цен за три календарных года не позволила выявить общие для различных городов закономерности роста цен. Необходимо проанализировать более длинные динамические ряды.

Ретроспективная проверка прогнозов на 2007 год

Последние 6-7 лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.

Летом 2006 года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста.

Далее был разработан метод «негармонического разложения ценового тренда», который позволил рассчитать в декабре-январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще в 8 городах. Получено, что в столичном регионе уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможными колебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. В отчете описан баланс факторов, объясняющих причины такого предполагаемого поведения рынка жилья.

Приведенные данные показывают, что по характеру тенденции перехода к стабилизации прогнозы оправдались, и количественно прогнозы были рассчитаны с достаточно высокой точностью (лишь по Перми, как показано на графике, а также по Новосибирску и Петербургу по результатам полугодия расхождение превысило 10%, и была проведена корректировка прогнозов). В Москве, Московской области, Екатеринбурге, Твери сходимость прогнозов с фактическими данными в течение 10 месяцев была высокой. Однако, в последние два-три месяца начался новый подъем цен, опередивший прогнозы. Причины такого расхождения должны быть объяснены.

По нашему мнению, первая и основная причина относится к факторам политической группы: руководству страны удалось избежать предвыборного противостояния властных группировок, власти и бизнеса, особенно после объявления приемлемых для общества кандидатур будущих президента и премьер-министра. Это предотвратило возможный отток капитала из страны, стимулировало население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений (реальная заработная плата выросла в 2007 году на 16% против 13,4% в 2006 году).

Вторая причина относится к группе макроэкономических – это существенное повышение в конце года мировых цен на нефть (достигших уровня 100 $/баррель), невиданный объем инвестиций в экономику (более $40 млрд) со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости.

Третья причина – макрофинансовая: слишком сильное укрепление рубля (падение доллара) и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало «бегство от доллара и от рубля» на рынок недвижимости.

И, наконец, небывалый объем зарубежных инвестиций в строительство (22,4% против 16% в 2006 году), хотя и породил повышенные риски инфляционного всплеска, но с точки зрения рынка недвижимости оказался серьезным повышающим фактором.

Остальные факторы в течение года находились в пределах, описанных в отчете за 2006 год.

В результате стадия стабилизации в Москве и области оказалась на 3-4 месяца короче прогнозируемой продолжительности и составила 10 месяцев, в других городах – 4-8 месяцев, и прирост к концу года оказался несколько выше (при том, что прогнозируемый характер динамики цен повсеместно подтвердился).

Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен в Москве и городах России на 2008-2009 годы.

Расчет прогнозов на 2008-2009 годы

Рассчитанный прогноз для других регионов показывает, что ценовая ситуация будет развиваться аналогично. В 2008 году прирост составит 40-45% в Твери, 60-70% в Перми, Ижевске, Ростове, Новосибирске,  Ярославле, 75-85% в Петербурге, Екатеринбурге, 100% в Ульяновске.  

За три года (2007-2009) цены вырастут в Мособласти, Ижевске, Москве Ярославле в 1,7-1,9 раза, в Екатеринбурге, Ростове, Петербурге в 2,5-2,8 раза, в Перми, Новосибирске, в 3,4-3,5 раза, в Ульяновске – в 3,7 раза.

Прогноз динамики цен в городах России в 2008-2009 гг.

(упорядочено по убыванию прироста за три года)

Таким образом, математическое моделирование динамики цен предложения жилья в городах России позволило получить  прогнозные оценки динамики цен в 2008-2009 годах и за три года.

Вместе с тем, результаты математического моделирования («технического анализа») должны быть проверены путем рассмотрения баланса факторов на предстоящий период («фундаментальным анализом»).

В конце 2007 года рынок жилья Московского региона вступил в новую стадию развития – повышение темпов роста цен. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти 2008 год будет годом значительного роста цен: годовой прирост составит 45-50% и 65-70% соответственно. В других городах прирост составит от 45-50% (Тверь), 65-70% (Пермь, Ростов, Ижевск), 70-85% (Новосибирск, Петербург, Екатеринбург) до 100% (Ульяновск).

За три года (2007-2009) цены вырастут в 1,7-1,8 раза в Москве, Мособласти, Ижевске, в 2,5-2,9 раза в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ростове, в 3,4-3,5 раза в Новосибирске и Перми, в 3,7 раза в Ульяновске.

При этом долгосрочный прогноз (на 10-15 лет) сохраняется с повышенными темпами – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) со средним темпом 25-35% в год и изменением месячных темпов роста от нуля до 8-12%.                                                                      

Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!