Главный прогноз рынка жилой недвижимости Уфы на лето-осень 2015 года от Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ. Пока рынок активностью не балует ни продавцов, ни ипотечные банки. Что будет дальше
На середину мая 2015 года рынок недвижимости Уфы не проявляет большой активности. На вторичном рынке сделок мало, в сегменте новостроек – чуть больше, так как именно сейчас застройщики предлагают акции. Когда восстановится активность рынка, и какие будут цены на недвижимость – основной вопрос, который интересует многих.
От каких факторов зависит сейчас рынок жилья Уфы, и что нужно и не нужно делать сейчас его участникам, покупателям и продавцам квартир?
Несмотря на то, что рынок практически стоит, а цены снижаются, на рынке присутствует масса положительных тенденций, незаметных с первого взгляда. Об этом сегодняшний прогноз
Ипотека. Государственная программа поддержки застройщиков, стартовавшая в начале года, постепенно привела к повышению количества заявок. На это ушло примерно 3 месяца. Пока заявки сложно конвертируются в выдачу, и причина тому - застой на вторичном рынка.
В целом на рынке, в том числе и в ипотечном кредитовании, существует значительный перекос. 2014 год можно смело назвать годом новостроек. Большая часть продаж по ипотеке и интереса покупателей было сосредоточено на новостройках, красивых и более дешевых по сравнению со вторичным рынком. Также и банки были сконцентрированы на новостройках в тандемах с застройщиками. В итоге восприятие рынка было на сегменте новостроек, и также рекламировалась ипотека именно на новостройки как удобная и доступная, значительную долю такой рекламы финансировали застройщики.
Господдерка в итоге тоже коснулась именно новостроек, по инерции интереса. Но я не перестану повторять, что рынок жилой недвижимости, его основной тренд и ситуация определяется именно вторичным рынком, более многочисленным, где тысячи игроков – собственников-покупателей. И он, как рынок свободной конкуренции, наименее управляем.
В итоге разница в доступности кредитов на вторичном и первичном рынке довольно высока. Кредит на вторичку дороже, и большинство банков сейчас прямо говорят, что, несмотря на небольшое снижение ставки рефинансирования, кредиты пока дешеветь не будут.
Но так ли все плохо?
У нас приято писать больше тогда, когда все становится хуже, но не придавать значения мелким небольшим изменениям, которые происходят на рынке, накапливаются, и приводят к более значительным улучшениям. А эти улучшения есть. Ипотечный кредит на вторичном рынке сейчас можно найти под 14-15%. Это не 11-12, но давайте посчитаем.
Большинство заемщиков сейчас претендуют на кредиты более 1 млн рублей, с первоначальным взносом 30-40%. А это значит, что ставка минимальной уже все равно не будет, и переплата по кредиту тоже - до 200%. В любом случае ежемесячный платеж будет большим, и важнее в целом, одобрит вам банк такой платеж или нет, и сможете ли вы его по факту платить. Разница из-за процентной ставки будет на 1000-2000 руб в месяц тысяч из 25-30. ТРИДЦАТЬ то все равно большая сумма. Вопрос ожидания может сейчас стоить дороже – ставки по вкладам снизились, инфляция также пока есть.
Вторичный рынок. «Ах, обмануть меня не сложно, я сам обманываться рад…». С начала года рынок снизился на 10%, до 65 тыс руб за кв.м. в среднем по всему городу. Но это в среднем, большинство самых ликвидных и востребованных квартир, 1-2-комнатные типовые небольшие квартиры, хрущевки, панельки – все равно остаются не ниже 70 тыс руб за кв.м. Теперешнее снижение компенсировало предновогодний бум, отразило реальный торг начала года. Но еще должно и отразить снижение покупательной способности и инфляцию. Поэтому рынок снизится еще, скорее всего примерно на 7-10% до осени, несмотря на то, что потихоньку активность кое-где начнет увеличиваться. В этом случае, даже если банки не снизят ставки, стоимость объекта общая будет все-таки немного доступнее, и отыграет разница в процентах. Т.е. ниже 68- 70 тыс руб для наиболее ликвидных квартир. Что для всего рынка скорее всего будет «нащупано» на уровне между 61 до 65 тыс руб. Плюс накопится уверенность в завтрашнем дне.
Технический анализ рынка тем не менее сигнализирует о сильном сопротивлении продавцов на снижение цены.
Например, при анализе тренда долгосрочных циклов, график показывает, что рынок перегрет и требует снижения ( теханализ не учитывает эмоций, мнений и желаний, а выдает результат сухо и даже иногда неожиданно). Со статистикой 3 циклов рынка недвижимости с 2000 года не поспоришь, линия тренда смотрит вниз:
А вот среднесрочный тренд пока не особо желает снижаться быстро, вот рынок и стоит. Цены проглотить не может, а снижаться быстро не хочет, так как «продавец будет стоять до последнего», а рынок будет стоять либо пока цена не снизится еще, либо пока ипотека не станет дешевле процента на 3-4, либо пока не накопится потенциал и уйдут страхи. По опыту предыдущих циклов и общей ситуации в ипотеке – третье более вероятно вместе со снижением цены. Тем более, что и ускорение на снижение пока присутствует, дна мы еще не достигли:
Это видят и риэлторы - при первичных обращениях желаемая цена объекта иногда прямо космическая. Продавец не хочет слышать правды. Чем опасна такая ситуация для продавца – как ни странно и потерей времени, и денег. В заголовок этого пункта не зря вынесена крылатая фраза. Товарищи маклеры, обещающие вам продажу за месяц по вашей (завышенной с НАШЕЙ точки зрения) цене, говорят вам приятные вещи, но не гарантируют результат, особенно накинув сумму своих услуг сверху. Ведь от этого объект станет еще дороже, а значит, покупателю будет нравиться еще меньше. Дальше – потеря времени, и дальнейшее снижение рынка, в итоге - продажа все равно по цене ниже желаемой, но гораздо позже. Поэтому рекомендую слушать неприятные вещи о цене вашей квартиры, если вы действительно хотите ее продать. И терпеливо продавать вместе с нами и нашим не очень приятным мнением. Но продавать начинать сегодня, если хотите вслед сразу что-то купить, особенно большей площади (купим подешевле!!). А не сделать так, чтобы квартира повисела в рекламе месяца 3-4 практически без реакции рынка.
Почему продать сейчас удобнее, чем завтра, тоже объяснимо – завтра ваша квартира будет дешевле, гарантия 100%. Как в другой известной поговорке – «Раньше влез – быстрее вылез». Возможно, кто-то помнит, что поговорка эта касается именно подобных текущей ж-ситуаций.
Иным словами можно аргументировать вышесказанное и теоретически. На основании анализа спроса и предложения на вторичном рынке жилья. Тут опять со статистикой не поспоришь. Пока на 7-8 предложений продать поступает не боле 1-2 запросов купить. Т.е. до равновесного состояния рынка еще дистанс в процентов 50! И пока количество запросов не уравняется, цена рынка точно расти не будет. Отследить же этот процесс по внешней рекламе объектов невозможно, это видят только риэлторы и агентства, работающие с большим количеством объектов, т.к. мы ( репрезентативность результата).
Даже если завтра банки резко снизят ставки, в один день вторичный рынок не сдвинется. Это довольно инертный механизм, который снижается также медленно, потом долго пытается поверить в ситуацию, и лишь после этого активизирует спрос. Пока вы сходите в банк за ипотекой, пока посмотрите все варианты в свободное от зарабатывания денег время, пройдет не менее 2 недель. Именно такой период проходит от причины до первой реакции рынка, которая заметна нам, но не всегда заметна потребителю.
«Дно всегда в мутной воде». Где же этого дно, минимум цены, как его поймать, спрашивают покупатели Но дно цены, как я тоже видимо уже повторяюсь почти в каждом прогнозе, уловить можно, только когда оно пройдено. При достижении ценового дна цена начинает колебаться, и количество запросов на покупку и продажу начинает сближаться
Когда мы преодолеем дно, купить дешевле будет сложнее, так как покупателей становится все больше, продавеу видит повышающийся спрос, и перестает торговаться. Поэтому, если вы хотите купить дешевле, выторговать дополнительную скидку, покупать объект недвижимости надо ДО достижения рынком ценового дна.
Но продавцам тоже можно дать такой же совет, как это ни странно, и не смотря на низкий спрос на снижающемся рынке. Вот почему. И особенно, если у вас есть встречная покупка. Представим две ситуации.
- Первый. Вы выходите с продажей объекта на снижающемся рынке задолго до достижения им ценового дна. Покупателей мааало, вы вынуждены торговаться вниз, но чем дольше продаете, тем сильнее снижается цена, и тем сильнее просит торга потенциальный покупатель. Поэтому на снижающемся рынке подавать надо побыстрее, а ожидание лишь может снизить успех. Наконец, вы покупателя нашли, и тогда найти объект вам гораздо проще - ты также требуете дисконта, указывая, что на ваш объект покупатель есть ( в ином случае опытный специалист не станет разговаривать о торге вообще - мало ли как долго вы будете искать покупца). Причем не забывайте, что вторичный рынок, в отличие от новостроек, себестоимость не удерживает, ниже себестоимости он стать не может, а значит теоретически снижаться может до любого уровня.
- Второй. Вы вышли с продажей почти на дне, осознавая минимум цены, но рассчитывая, что продадите легко, а купите дешевле всего. Но продажа не происходит быстро, и дальнейшее повышение спроса изменит поведение продавцов, они будут торговаться с трудом, и может быть выгадать много и не получится, особенно, если купить вы хотите ликвидный объект.
Резюме: в случае альтернативных сделок, каких сейчас 90% - ждать особого смысла нет. Тут же и фактор обесценивания денег, нервов, ожидания и т.д.
Первичный рынок еще раз. А вот тут как раз сейчас и максимальные скидки и акции от застройщиков, в размерах щедрости, которых я не припомню ни разу в истории. Но большинство покупателей, получивших одобрение по субсидированной ипотеке и забронировавших такой объект со скидкой, не доходят до покупки, так как не могут продать свое вторичное жилье. А об этом смотри предыдущий раздел. Причем, сначала надо понять реальную цену своей квартиры сейчас на спаде и(!) с учетом торга, который будет у вас точно, вопрос, в каком размере, а уже потом выбирать новостройку. Из-за того, что происходит с точностью наоборот, на рынке ступор на этапе продажи завышенной по цене вторички на снижающемся рынке с низким спросом. А в рекламных источниках типа Авито - засилье завышенных цен, на который пытаются основываться новые продавцы ( а они всегда ориентируются по высшей цене, в отличие от покупателей, ориентирующихся и ищущих по минимуму), пополняя рынок новыми «непродавайками по цене».
Справочно. Разница между «хочу» продавца и «мог» у покупателя определяет (НЕ)равновесие рынка. В настоящий момент торг до 20% является значительным показателем превышения предложения над спросом. Не говоря уже о разброде цен в экспозиции на объекты-аналогми. А это значит, что если ипотека не подешевеет, а она пока не подешевеет, рынок должен снизиться на 20-25%, чтобы «хочу» и «могу» сравнялось.
Загородная недвижимость. Пока это взаимозаменяемый сегмент для городской недвижимости, но не столь значимый, как новостройки. Выбор ее покупателем происходит долго, сложно, а сам по себе рынок плохо структурирован. В нем не выделен сегмент ни первичного (строящегося) индивидуального загородного жилья, ни первичный рынок земли. Поэтому сегмент заменяет городские квартиры только для тех, что таким образом без доплат расширяет площадь, готов жить за городом, либо некредитоспособен в принципе, и выбирает сценарий долгой постепенной стройки дома собственными силами.
В чем-то этот сегмент недооценен банками с точки зрения ипотеки, но пока не совсем полноценно конкурирует с пригородными многоэтажными новыми микрорайонами по известным причинам.
Ждем до осени? Теперь другой аргумент – а если подождать до осени, вернется ли цена на уровень такой-то. Тут тоже ответ нет. Ведь после активизации спроса рынок должен переварить все те предложения, которые сейчас в продаже ( т.е. те самые 50% выше), некоторое время (см на графике середину 2009 и середину 2005 гг) цена колеблется и только потом, с учетом прочих условий, сезонности, а иногда даже и погоды, начинается движение цены, даже если активизация рынка с точки зрения дейстивя продавцов и покупателей уже началась. Движение цены и активность рынка далеко не равные понятия, они идут с интервалом, динамика цены всегда запаздывающая, и как указывалось выше 2 недели – это самый самый минимум такого запаздывания. И идут они далеко не всегда в одну сторону :)
Тренды и циклы. Можно ли предвидеть. Можно. Наш рынок недвижимости, а я выше писала, что это механизм довольно инертный, развивается также циклично. Пока это 5 лет, причем почти всегда мы предугадывали тренд. Даже если не принять во внимание экономические причины в конце 2014, ценовой тренд вторичного рынка, см график в середине 2014, уже подтормаживал, что стало заметно кстати еще в конце лета 2014-начале осени, а в коммерческой недвижимости и аренде жилья даже еще раньше. Выход и вход в цикл ( т.е. затормаживание и восстановление рынка) как правило, продолжаются около полугода уже по статистике. Причины, следствия и ход цикла могут отличаться, но полгода на снижение и коррекцию цены и спроса учитывать надо. Поскольку в полосу препятствий мы вступили в феврале 2015 (в январе был шлейф декабрьских сделок, которые отчасти «выгреб» платежеспособный спрос на пару месяцев до того, как бы он был спокойно реализован в ином случае), то стоит предполагать, что и ранее августа большой активности не будет. Плюс сезонность и возможная зависимость от погоды. Если же вспомнить предыдущие годы, то активность рынка августа и сентября тоже была примерно равной. Поэтому активность рынка, заметная уже не только нам, но и потребителю, видимо наступит с осени. Мы уже подошли или почти подошли к переломной точке восстановления доверия и уверенности в завтрашнем дне (я не про цену и дно). Так как активизация в сегменте новостроек уже медленно происходит. Осталось дело за определяющим рынок жилья ( вот оно-доказательство этих слов) - сегментом вторички, хотя он обычно раскачивается чуть дольше. До сих же пор спокойно и учитывая вышеизложенное можно что-то продавать, что-то покупать, пользуясь скидками до 1 млн руб (!) и подарками застройщиков (машины, мебель, особые условия рассрочек), лояльностью продавцов ( все торгуемся и ценим время экспозиции), и будучи уверенными, что вы точно, мы гарантируем, не купили объект слишком дорого. Возможно потом, через пару лет, такую покупку, и наш совет вы будете вспоминать как беспрецедентные пока в истории рынка жилья Уфы.
Автор: Андреева Елена, Генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ, оценщик, эксперт и наиболее часто цитируемый аналитик рынка недвижимости Уфы
При перепечатке ссылка на источник и авторство обязательны. Сокращения не приветствуются, так как искажают смысл и полноту прогноза.
(347)299-14-14 expert-russia@mail.ru
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
