Коммерческая недвижимость Уфы: активность торговли зависит от ширины улиц. Уфу скоро ожидают изменения
Некоторое время назад мы размещали статью о том, что уфимский street-retail стал менее востребованным. Основным выводом было то, что крупные торговые центры становятся главными торговыми магнитами, которые выгодны покупателям. Поэтому, несмотря на то, что арендные ставки в торговых центрах высоки, торговцы готовы платить эту цену. Чтобы получить поток покупателей, но не тратить много на рекламу.
В снижении торговых оборотов в Уфе повинны еще несколько факторов, не говоря уже об общеэкономических. Это и развитие интернет-торговли, и разнообразие торговых марок, приходящих на рынок, и сезонные демпинговые акции на группы потребительских товаров. Эти факторы чаще всего отраслевые. Но есть еще один, который гораздо раньше, чем в городах-милионниках, проявился в Москве, и кажется на первый взгляд известно-банальным. Это зависимость торговых тенденций от некоторых деталей тенденций градостроительных.
Почти в каждом обзоре по коммерческой недвижимости мы пишем о «красных линиях» и основных торговых улицах города. Поэтому в этом вопросе открытий мы тоже не сделаем. Красный линий появляется мало, новые формируются годами и только при микрорайонной застройке, процесс этот прогнозируется легко и заранее.
Строительство крупного, а тем более брендового торгового молла, например, такого как Мега, действует гораздо быстрее и эффективнее, что и понимают торговцы-арендаторы, или крупные якорные игроки.
Но мы говорим все-таки об отдельных торговых помещениях на главных улицах города.
И основная мысль, которую я хочу довести, звучит очень лаконично и неожиданно: чем шире улица, тем хуже торговля. Не важно, ходит ли по ней общественный транспорт, и сколько жилых многоэтажек.
Вторая мысль – одностороннее движение снижает стоимость торговых помещений по стороне, находящейся против движения
Третья мысль - выделенные полосы для пассажирского транспорта (а на них парковка жестко запрещена) убивают торговлю и на стороне по движению. На любой стороне и на любой улице, если нет отдельных парковок для покупателей.
Поэтому возникает еще один вывод – торговые центры привлекают покупателей еще и удобством и в принципе наличием парковок, постепенно уводя торговые потоки даже премиум-бутикового класса из центра города и с так называемых «дорогих улиц».
Что и происходит с торговыми помещениями в центре Уфы, в том числе с Гостиным двором, закрытым на реконструкцию, и бутиками с VIP – позиционированием, снедостаточным объемом целевого сегмента.
Небольшие магазины, однобрендовые, сувенирные, узкоспециализированные на каком-то типе товаров успешно существуют в следующих условиях, которые вы можете проверить, просто вспомнив некоторые места в нашем городе или других городах:
- пешеходные улицы, привлекающие гуляющих или туристов
- квартальное отдаление и не более от мест транспортных развязок с пересадками пассажирских потоков ( пример - ост. Спортивная, Ц.Рынок, Школа МВД в г. Уфа)
- станции метро там, где они есть, что к сожалению, не про нас, вокзалы, подземные переходы, но далеко не все.
Из вышеперечисленных факторов у нас присутствует разве что второй. А вот почему ранее торгово привлекательные улицы сейчас теряют арендаторов-торговцев – причина иная. Банальное расширение улиц и укрупнение транспортных потоков.
Улица, которую невозможно перейти в любом месте (ну или почти в любом), постепенно теряет торговую привлекательность. Что происходит сейчас с проспектом Октября, ул. Менделеева. Такие улицы спасает лишь районная локализация и сильное отдаление крупных современных торговых центров, как например, ул. Первомайская.
Типичные обратные примеры – это большинство улиц в Сипайлово, шириной не более 4 полос движения, с большой плотностью населения. Но уже улица Жукова демонстрирует пример действия тенденций расширяющихся улиц.
Правда, и широкие улицы сохраняют активность потребительской торговли в некоторых случаях. Это, конечно, продуктовые супермаркеты и сервис шаговой доступности. Некоторые из транспортных магистралей, ведущих из одного крупного района города в другой по направлениям рабочей миграции в течение дня, либо в направлениях город-пригород, могут сохранять свою торговую функцию в направлении «еду домой вечером». Это тоже давно подметили москвичи. Но, только если есть удобные съезды и парковки, и выезд из плотного транспортного потока и возвращение в него не представляет собой сложно выполнимой задачи.
Самые привлекательные улицы для торговли - узкие, с близко стоящими к проезжей части домами и фасадами, отсутствием большого количество общественного транспорта, без выделенных полос и возможностью парковок вдоль проезжей части. И что самое странное – односторонним движением. Так как оно позволяет, во-первых, парковаться по обе стороны, а во-вторых, большое количество машин и их водителей крутятся по району и видят ваши витрины. Но у нас таких улиц можно сказать нет.
Как будет развиваться street-retail в Уфе, можно спрогнозировать с высокой долей вероятности. Видя, как расширяются улицы. Проспект Октября, ул. Менделеева, Кувыкина и подобные им магистрали, можно предположить, что они будут терять монобредовые или монотоварные магазинчики шаговой доступности, сохраняя лишь супермаркеты, клиентские офисы и сервисные предприятия. А новые улицы в застраиваемых локализованы микрорайонах с высокой плотностью населения, и относительно удаленные от крупных торговых центров – быть интересными для мелких предприятий торговли, сервиса. Пока свой статус сохраняет довольно широкая улица Первомайская. Но даже относительно неширокие улицы Зорге, Революционная, Айская и т.п. начинают пестрить вывесками «Аренда» и менять вывески арендаторов каждые полгода.
Торговые помещения на них становятся универсально-офисными и снижаются, уравниваются в цене аренды. Но с точки зрения сохранения инвестиций остаются привлекательными.
Автор: Андреева Елена
Источник размещения: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
