Коммерческая недвижимость Уфы: street-retail больше не нужен уфимским торговцам?
Основная тенденция 2 квартала – избыток торговых площадей и потеря интереса торговых операторов с street-retail. Заметна она стала гораздо ранее, и проявило эту тенденцию открытие ТЦ Планета с огромным количеством торговых площадей. Сетевые ритейлеры многих брендов ушли из ранее существующих торговых центров, подписав с Планетой жесткие и недешевые договора аренды. Но далеко не каждый из них остался присутствовать в нескольких торговых центрах, что привело к высвобождению площадей. Большинству из существующих на рынке брендов сейчас достаточно присутствовать в 2- максимум 3 торговых центрах нужного класса.
Количество торговых центров в Уфе и площадей в них – избыточно. И конкуренция, в том числе ценовой демпинг и переманивание потенциального арендатора, между ними тоже налицо. Кажущаяся простота нахождения в торговом центре (техническое обслуживание и обеспечение притока покупателей управляющей компанией торгового центра) оборачивается высокой ставкой аренды и жесткими условиями договора аренды с депозитами. А кажущаяся доступность ставки и независимость в отдельном помещении с отдельным входом « с улицы» - «бытовухой» и необходимостью много средств тратить в рекламу для привлечения покупателей. Но пока перевес в пользу трафика покупателей.
Покупатели тоже меняют свое поведение, предпочитая целый день проводить в крупном торговом центре, совершая все покупки, и лишь в хорошую погоду посещая торговые точки шаговой доступности. Иными словами, специально за отдельной надобностью покупатель выезжает только в очень специфические магазины иных отраслей. Что и толкает торговцев потребительскими товарами «кучковаться» вокруг или в самих торговых центрах Уфы.
В итоге наблюдения за street-retail – объектами на типичных «самых красных» торговых линиях Уфы - Проспекте Октября, ул. Кувыкина, Менделеева, Революционной, Первомайской, показывают постоянную смену арендаторов в помещениях стандартных «постквартирных» площадей – 40-70 кв.м. И это тенденция уже далеко не одного квартала. Стабильнее там существуют лишь банки с долгосрочными договорами аренды и централизованным финансированием. Практически все брендовые магазины, торгующие одеждой, обувью и подобными товарами, уходят с улиц в торговые центры. Исключения - лишь помещения в собственности хозяина магазина.
Именно поэтому часть помещений, ранее позиционирующихся как торговые, в большинстве случаев расположенные в переведенных квартирах на 1 этажах, перепозиционируется в универсальные или офисные – клиентские. По крайней мере этот факт доказывает и размещение этих объектов на рекламных сайтах теперь в разделах офисных помещений, либо в нескольких типах. Правда, это не делает их дешевле, так как собственник пытается отбить инвестиции. Поэтому выборка офисных помещений пополнилась теперь большим количеством более дорогих универсально-торговых. Хотя ранее универсальные предпочитали размещать в торговом сегменте, как более дорогом и востребованном. И в целом многие объекты дублируются в разных сегментах, с разными ценами и у разных посредников.
Но офисный арендатор не готов платить «торговую» ставку. Ему не нужны окна- витрины, огромные залы с особым ремонтом, да и огромные вывески и рекламные площади тоже далеко не всегда. Это его скорее напрягает, добавляет затрат на содержание и заставляет перепродумывать устройство офиса. Поэтому и ценник он в процессе переговоров пытается снизить.
Теперь цифры. Средняя площадь сдаваемого торгового помещения – 167 кв.м., диапазон площадей – от 5 до 5300 кв.м. Средняя площадь сдаваемого офисного/универсального – 139 кв.м., диапазон от 12 до 2060 кв.м.
Средняя площадь продаваемого торгового помещения – 205 кв.м., диапазон площадей – от 10 до 3300 кв.м. Средняя площадь продаваемого офисного/универсального – 245.7 кв.м., диапазон от 12 до 3091 кв.м..
Можно заметить, что более высокая средняя площадь в продажах говорит о том, что небольшие помещения до 70-100 кв.м. все-таки предпочитают использовать рантье для получения регулярных доходов (сдавать в аренду). А цены на них остаются завышенными и в продажах и в аренде. Но они все равно более ликвидны и будут ликвидны при особой необходимости. А вот большие и менее ликвидные в аренде площади проще сразу продать, чем заниматься сдачей частями, сделать за несколькими арендаторами, а не за одним, порядком и технически состоянием.
Теперь о других типах товаров в street-retail.
Строительные магазины. Их успешно вытеснили Касторама, Леруа Мерлен и Икея, крупные удаленные строительнтые и мебельные рынки, которых тоже раз-два.
Магазины бытовой техники - их становится то меньше, то больше, но интернет-торговлю пока никто не запретил, и товары там дешевле. Поэтому многие известные торговцы открывают небольшие форматы, где можно выбрать товар на месте, но по интерактивному каталогу, а далее оплатить и заказать доставку. Но без "пощупать товар".
Бытовая химия и хозтовары – теперь они в избытке и с множеством скидочных акций в мегамаркетах, поэтому мелких магазинчиков хозтоваров, которые более удобны для покупки мелочей, становится все меньше.
Пока на плаву и хорошо себя чувствуют во всех районах города из типов торговых точек шаговой доступности - небольшие гастрономы, аптеки, салоны красоты, точки «Пышки» и отделения Сбербанка России. Новое веяние - также магазины из серии « Все по 37 руб» и мини-павильоны типа «Деньги даром быстро», пришедшие видимо на смену «Древпрому». Но и их тоже уже становится многовато. Удивительно также, что в нашем городе кофейни (я не о киосках шаурмы и мини-забегаловках с чебуреками и пирожками, где можно попить и «как бы кофе», а о классических кофейнях европейского стиля) как отдельный вид существуют только в Центре города и при тех же торговых центрах.
Прогноз. Пока совместимый с жизнью, но тенденция с торговыми помещениями скорее всего сохранится. Универсализация помещений будет продолжаться. Так чувствуют и сами торговцы, к тому же на носу лето – период не лучшей торговли.
Автор: Андреева Елена
Аналитика коммерческой недвижимости тут
Источник размещения: www.expert-russia.ruКоличество просмотров -
