Прогноз рынка жилой недвижимости Уфы на 2-3 года. Среднесрочные прогнозы для клиентов накопительных программ банков и аналитиков
Аналитический центр ЭКСПЕРТ предоставляет прогнозы развития рынок на срок редко более года. Слишком сильна изменчивость и самого рынка, и, как показали последние месяцы, общеэкономической ситуации. Но появление новых форм кредитования, продвигаемых банками, заставляет будущих покупателей недвижимости задумываться и об этом. Некоторые банки не так давно начали предлагать совершенно новый ипотечный проект «накопительная ипотека». Первым начал реализовать программу Сбербанк России. В отличие от всех проверенных ипотечных программ данный проект считается одним из выгодных вариантов решения жилищных вопросов.
Программа предоставляет возможность накопить необходимую сумму для первого взноса за определенный период времени. Не секрет, что чем больше первый взнос, тем меньше денежных средств будет переплачено. Данная система давно действует в военной ипотеке, складывающаяся из государственных выплат. Военнослужащие давно оценили преимущества этого вида ипотеки. В то же время клиент загодя становится клиентом банка, и банк может мониторить его платежеспособность и регулярность отчислений.
Что будет через 3-4 года на нашем рынке недвижимости не угадает даже прорицатель, но мы попытались вывести средние темпы изменения.
На рынке существуют долгосрочный цикл, что, по нашим подсчетам, от спада-дна до следующего спада-дна, составляет около 8-10 лет. Если исходить из этой динамики ( хотя в мире есть стойкое убеждение, что большие циклы становятся все короче, и текущий цикл должен быть не более 8 лет), то сейчас мы находимся в фазе земедляющегося после более активного послекризисного, но все-таки роста.
Если посчитать средний тем роста вторичного рынка с 2000 по 2013 годы (захватив 2 больших цикла), то мы получим около 6,4 % в год, что сопоставимо с инфляцией, от 11 до 65 тыс.руб\кв.м. На рынке новостроек, динамика которого в последний год была выше, чем вторичного, в долгосрочной ретроспективе (с 2005 года по наличию детальных данных) – примерно то же самое – 6,7%, от 23 до 55,5 тыс руб\кв.м..
Невероятно, но математический факт.
Если брать последние 3,5 послекризисных года, то динамика выглядит так и постепенно замедляется (учитывается темп прироста, так называемое «ускорение рынка».
|
Год |
Рост первичного рынка |
Рост вторичного рынка |
|
2011 |
8% |
12% |
|
2012 |
12% |
17% |
|
2013 |
15% |
5% |
|
Среднее |
11.7% |
11.3% |
В какие-то годы внимание покупателей больше направлено на новостройки, в какие-то, менее стабильные – на вторичный рынок.
В целом же, среднестатистическая величина роста рынка может составить 5-7%. Учитывая, что доля ипотечных сделок составляет 80%, а средняя сумма ипотечного кредита – более 1 – 1,5 млн. руб., нельзя одновременно говорить о росте благосостояния и платежеспособности населения по относительным величинам. Что и будут сдерживать цену, так как даже при снижении ипотечной ставки кредита на 1-2%, платеж в размере 25-30 тыс руб в мес не станет намного меньше. Это все равно будет большой кредит и большой платеж.
Примерно ту же величину даст и сравнение текущей средней с очередным «психологическим» барьером цены в 70 тыс руб. – 6,8%, если мы даже достигнем его в течение 1-1,5 года.
Другая ограничивающая тенденция – загородное строительство, которое развивается, и, несмотря на транспортные и бытовые трудности, дает нам текущую цифру средней ликвидной цены в 30 тыс руб за кв.м. постройки. Т.е. предлагает в 2 раза большую площадь, чем квартира за ту же сумму. А технологии загородного строительства все развиваются и дешевеют, земли продается все больше.
На рынке жилья присутствует не так уж много инвесторов, а инвестиционная составляющая рынка снижается.
Данный прогноз является очень примерным и основанным на холодной статистике, скорее отражает субъективное мнение автора, и не учитывает тонкие детали отдельных сегментов, в том числе, например, недвижимости премиум-класса.
Источник размещения и автор: Андреева Е.Я. (347)299-14-14
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров -
