После самоизоляции. Рынок вторичного жилья Уфы сможет жить дальше. Андреева Елена, видеоблог

После самоизоляции. Рынок вторичного жилья Уфы сможет жить дальше.

Основные тезисы

- Снижение средней цены или сделки с большим торгом. Продавцы, не ждите долго. Начинайте продажу и привечайте потенциальных покупателей

- Покупателям не стоит размышлять долго. Объем экспозиции будет меняться в зависимости от настроений и политических и экономических фактов

- Покупателям новостроек стоит задуматься особенно, так как есть риск сокращения количества новых проектов. Уменьшение объема непроданных квартир у застройщиков с близкими сроками сдачи

- Альтернативные сделки страдают меньше всего. Особенно в случае покупки бОльшего объекта

- Обменные цепочки спасут сегмент в случае крайнего застоя. Такой сценарий вероятен менее всего, однако технология обменных цепочек посильна лишь профессионалам )

- Дистанционная работа с объектом сложнее всего именно на вторичном рынке жилья, несмотря на то, что он более стандартизирован. В загородном сегменте дистанционный просмотр или виртуальный тур экономит время и бензин, в новостройках в принципе основной инструмент продаж – это визуализация, так как объекта пока нет. Парадокс, но именно во вторичном сегменте хочется посмотреть квартиру.

- До режима самоизоляции средняя по рынку вторичного жилья была на уровне 68,5 тыс руб за кв.м. с учетом всех районов, и более 70 тыс руб за кв.м. для рынке новостроек. Уже на тот момент, когда стимулирование количества сделок государственными программами и ипотечными ставками применялось активно, технический анализ рынка показывал боковой ценовой тренд и отсутствие потенциала роста. Ценовой уровень для сохранения нормальной активности сделок на вторичном рынке составляет около 65 тыс руб за кв.м.. При таком уровне средней, цена кв.м. наиболее востребованных типовых квартир в «средних» районах находится в диапазоне 70-75 тыс руб за кв.м.

- Ипотека дорожать не будет. Снижение ставки ЦБ до 5,5% позволит банкам сохранить комфортные ставки и для вторичного рынка, который сейчас так же, как и в мерах по поддержке застройщиков, ожидает ставку в 6,5%. Ставки от 7,5 до 8,5% будут двигателем количества сделок и актуализации спроса. Смогут ли их предложить банки?

- На некоторый срок возможно снижение количества потенциальных покупателей. Именно поэтому и возник первый тезис. Не все рискнут взять ипотеку, не все смогут подтвердить доход, так как в справках за месяцы самоизоляции цифры будут меньше. У кого-то не сразу уйдут страхи о будущем…

- Растет количество переоцененных объектов. Понимая буквально первый тезис, продавцы стараются успеть продать дороже. Но почему-то стали хотеть цену больше рынка. Работа с ценой выходит на первый план, порталы-агрегаторы могут не всегда давать объективную картину, отражая только цену экспозиции и гипотетический спрос по просмотрам, но не отражая реальный спрос.

- Появление объектов по специальной, антикризисной цене. Срочные или вынужденные продажи с ликвидационной скидкой

- Увеличение в экспозиции количества квартир с обременением, от тех, кто не может или не хочет (!) далее платить ипотеку. Здесь банкам важно упростить процедуру вывода объекта из под залога, так как коснется это всех банков

- Из-за большого количества социальных инструментов, при покупке квартир станет более важным проверять использование МСК, выделение долей детям, а также ситуации, связанные с банкротствами и задолженностями

- Подавляющее количество покупок будет происходить с использованием ипотеки и социальных инструментов - субсидий, МСК, специальных программ

- Поскольку спектр социальных инструментов увеличивается, как и количество категорий граждан, которым доступны новые социальные возможности, многие будут ждать социальное жилье, доступное по сниженной, нерыночной цене

- В итоге большая часть граждан, претендующих на жилье эконом и комфорт-класса, будут приобретать это жилье с использованием хотя бы одного из стимулирующих социальных инструментов. То же и в типовых новостройках

- Классический вторичный рынок будет работать больше рыночными, чем социальными инструментами, но их доля тоже вырастет. Например, использование МСК

- Учитывая меняющиеся требования к жилью, жилой фонд покажет расслоение на сегменты наиболее «ипотекопригоных» типов, например, максимально доступные по общей цене квартиры, и иных. Как пример ограничений самоизоляции, требования к инфраструктуре комплекса, например, закрытой территории, будут уже во всех классах нового жилья

- Несмотря на то, что именно вторичный рынок является свободноконкурентной основой всего рынка жилья, приоритетным для государства как системообразующая отрасль, является рынок новостроек. Который и выходит на первый план в социальном стимулировании, прогнозах и трендах, как наиболее понятный, регулируемый и крайне управляемый. Новостройки по средней уже давно стали дороже вторички, достигнув в этом западных стандартов относительно насыщенного рынка. Если бы не присутствие инфляционных процессов, то мы бы еще и увидели, как дешевеет вторичное жилье с течением времени его существования после сдачи дома. Вторичный рынок, как свободноконкурентный инструмент большого количества продавцов и покупателей, как правило, спасает себя сам, если разумно работает с ценой объекта не только на повышение, но и на снижение и торг, и не стагнирует в активности по сделкам. Именно это позволяет ему благополучно переживать экономические кризисы

Автор: Андреева Елена Ярославовна , Генеральный директор, аналитик, эксперт по оценке, +7-909-349-14-14, 8-909-349-10-14, (347)299-14-14, (347)299-10-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!