Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по всем городам РБ на 1 января 2017 г
Подробная версия обзора с диапазонами доступна платно, включая часть 2 обзора по типам и населенным пунктам РБ. Стоимость 5000 руб.
Отдельно доступен также подробный обзор по земельным участкам коммерческого назначения в г. Уфа. Заявки: (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru
1. Общее описание сегмента. Республика Башкортостан
В выборку для настоящего исследования вошли 2127 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). С ценой представлено 1887 вариантов ( 88,7%)
Общий объем предложения выборки составляет более 13 500 000 кв.м и более 2, 7 млрд руб.
Средняя площадь участка - 63.3 сотки, диапазон площадей – от 1 сотки до 100 Га
Средняя стоимость объекта – 1 271,2 тыс руб, диапазон стоимости объекта - от 27 тыс руб до 120 млн руб
Средняя стоимость сотки – 22,2 тыс руб, диапазон стоимостей сотки– от 120 до 2 млн руб.
2. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения
Рыночное предложение согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, прочие сайте ) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и пригородах согласно зонированию Аналитического центра Эксперт.
Право аренды земли – около 10% вариантов
Право собственности –около 90% вариантов
Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.
3. Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли
Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования., которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огородниские хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка
Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 1924
Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1414 вариантов
Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 35 214 руб
Средняя цена объекта – 1 009,4 тыс руб
Диапазон цены сотки: от 250 руб до 2 млн руб
Диапазон цены объектов от 30 тыс руб до 55 млн руб
Диапазон площади объекта: от 3 сот до 64 Га.
Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 120 вариантов
Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 94 838 руб
Средняя цена объекта – 8 592 тыс руб
Диапазон цены сотки: от 2000 руб до 1940 тыс. руб
Диапазон цены объектов от 110 тыс руб до 120 млн руб
Диапазон площади объекта: от 3 сот до 64 Га.
Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 319 вариантов
Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 4818 руб
Средняя цена объекта – 89 тыс руб
Диапазон цены сотки: от 450 руб до428 тыс. руб
Диапазон цены объектов от 27 тыс руб до 20 млн руб
Диапазон площади объекта: от 3.4 сот до 100 Га.
4. Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии
Участки более 10 Га – 24 шт
Средняя цена сотки - 2467 руб
Средняя цена объекта 7838 тыс руб
От 1 до 10 Га – 24 шт
Средняя цена сотки - 23 292 руб
Средняя цена объекта -16 032 тыс руб
От 50 соток до 1 Га – 18 шт
Средняя цена сотки – 28 228 руб
Средняя цена объекта – 7 293 тыс руб
От 30 до 50 соток – 71 шт
Средняя цена сотки – 33 08 руб
Средняя цена объекта - 2143 тыс руб
От 15 до 30 соток – 531 шт
Средняя цена сотки - 60 596 руб
Средняя цена объекта – 1 053 тыс руб
От 10 до 15 соток – 651 шт
Средняя цена сотки – 82 422 руб
Средняя цена объекта - 929 537 руб
От 5 до 10 соток – 509 шт
Средняя цена сотки - 111 342 руб
Средняя цена объекта – 803 869 руб
От 1 до 5 соток – 48 шт
Средняя цена сотки – 199 500 руб
Средняя цена объекта – 816 417 руб
Структура предложения представлена в диаграмме ниже
Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ и группам населенных пунктов РБ. Право собственности
Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.:
Структура исследования включает населенные пункты ( диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)
Уфа и пригороды
Средняя цена сотки - 111 964 руб
Средняя площадь участка – 12,88 соток
.....
Архангельское
Аскарово
Баймак
Белебей
Белорецк
Бирск
Давлеканово
Дюртюли
Зирган, Зилаир
Иглино
Ишимбай
Кабаково и Кандры
Караидель
Кармаскалы
Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск
Кумертау
Кушнаренково
Мелеуз
Месягутово, Мишкино и Мраково
Нефтекамск
Октябрьский
Павловка и побережье
Прибельский и Приютово
Раевка
Салават
Сибай
Старобалтачево и Стерлибашево
Стерлитамак
Толбазы
Туймазы
Учалы
Чекмагуш
Чишмы
Шаран
Языково
Янаул
5. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент
Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:
Номер |
Наименование фактора |
1 |
Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ |
2 |
Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения |
3 |
Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ |
4 |
Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана |
5 |
Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия |
6 |
Наличие дополнительных улучшений и построек |
7 |
Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия) |
8 |
Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения) |
- Диапазоны поправок к цене
Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице
№ |
Тип поправки |
Диапазон значений +- |
1 |
Поправка на заведенные коммуникации или их подведение |
До 0.2, для загородных – от 0.2 до 0.5, если все коммуникации далеко и нет ТУ - отдельно |
2 |
Поправка на наличие небольших улучшений |
Минимальна |
3 |
Поправка на геологические факторы, возможность многоэтажной застройки |
До 0.5 |
4 |
Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п |
От 0.1 до 0.5 |
5 |
Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций) |
в зависимости от степени реализации проекта |
7. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте
Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже
Сроки экспозиции |
Доля |
До 3 мес |
минимальна |
3 - 9 мес |
70% |
более 9 мес |
30% |
Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.
8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.
Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, однако в настоящий момент необходимо учитывать начавшуюся практику изъятия земель при условии ее не освоения в градостроительных интересах.
9. Динамика сегмента и прогноз.
Сегмент характеризуется ограниченным спросом и слабой динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и необходимых инвестиций. Инвестиционная привлекательность низкая.
10. Основные выводы.
Право собственности имеет меньший коэффициент поправки к праву аренды, из-за высокой стоимости содержания собственности.
Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107-108%
Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже
Регион, город |
Коэффициент поправки право собственности к праву аренды |
Уфа |
1.2 |
Города РБ основные, усредненно |
1.15 |
РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов |
До 1.1 |
Автор: Андреева Елена, Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка
Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Уфа, ул. Кирова 31Количество просмотров -