Обзор сегмента рынка недвижимости для оценщиков. Земельные участки коммерческого назначения в Уфе. Декабрь 2016 года.

Стоимость готового обзора 5000 руб.  Дополнительно возможно предоставление краткого обзора по основным городам Республики Башкортостан. Стоимость 3000 руб если приобретается оба отчета.

Заказ: (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru. Ниже представлена демо-структура обзора

1.                   Общее описание сегмента

В выборку для настоящего исследования вошли участки коммерческого назначения, расположенные на землях поселений, и предназначенные под нежилую застройку с соответствующими видами разрешенного использования. Недвижимость становится коммерческой̆, если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода, за исключением квартир и иных жилых помещений, т.е. кадастровый ее статус – нежилая......

При покупке будущий владелец обязан знать, что участок должен отвечать целевому назначению. То есть объект, который будет находиться на земле коммерческого назначения, должен относиться к промышленной категории, соответствовать виду разрешенного использования (ВРИ) земли. Для земель коммерческого назначения ВРИ очень много, поэтому в обзорах не принято сегментировать ее по всем видам. Основное требование – коммерчески эффективная земля должна быть на землях поселений. Встречаются также коммерческие земли, не относящиеся к землям поселений.

Типовые строения и объекты, которые могут быть возведены с нуля или реконструированы на земельных участках ( как правило, ВРИ отражает их назначение):

• бизнес- и деловые центры;
• производственные предприятия
• гостиницы и административные здания;
• ТСК, ТРК, магазины;
• Склады, складские и логистические комплексы;
• АСЗ, автосервисы и т.д........

2.                  Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

В рыночном предложении согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, газета ИРР) на дату изучения выборки, присутствует.......варианта по г Уфе с ценой, дополнительно без цены представлено.....

Диапазон цены объекта: от ..до

Диапазон цены сотки: от ..до

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.                  Земельные участки с правом собственности. Зонирование и подсегменты предложения по местоположению и площади

Зонирование выборки произведено по структуре: Республика Башкортостан в целом и отдельным городам. В рамках выборки по РБ и Уфе также приводится разбивка по общей площади участка в экспозиции......

По г. Уфа разбивка производится по местоположению:

-наиболее ликвидные и востребованные участки в центре и южной части, включая мкр Южный, Кузнецовский затон, ул. Сочоинскую, южную часть Пр.С. Юлаева

- участки в иных районах Уфимского полуострова вблизи жилых районов и типичной инфраструктуры ( Проспект, Сипайлово, Черниковка, З.Роща)

- участки в заречных районах города, пригородах, фактически приравниваемых к территории города и типичных производственных зонах

4. Участки в г. Уфа

4.1 Участки Уфа, Центр и южные районы, право собственности

Количество участков в предложении: 

Средняя площадь объекта в экспозиции –

Средняя цена объекта –

Средняя ценя сотки -

Диапазон цены сотки: от

Диапазон цены большинства объектов

Диапазон площади объекта: от

Поправка на право собственности относительно права аренды Уфа –

4.2 Участки Уфа, Прочие районы городского полуострова, право собственности.......

4.3 Участки Уфа, пригород и промзоны, право собственности     ........

В том числе по Уфе участки от 30 соток и более.....

От 15 до 30 соток....

Участки Уфа до 15 соток.......

Структурирование по площади участки в экспозиции представлено на диаграмме ниже...

5.                  Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости: Таблица

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице. Таблица

7.                   Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже.....

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, однако в настоящий момент необходимо учитывать начавшуюся практику изъятия земель при условии ее не освоения в градостроительных интересах......

9.       Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и слабой динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и наличия кадров.

Динамика сегмента на период, предшествующий дате актуальности отчета, представлен ниже и в последние годы зависит от изменений законодательства и полдитики выделения земель от застройку. В таблице представлены коэффициенты цен относительно предыдущего полугодия, по полугодиям с 2014 по декабрь 2016 года по Уфе и РБ в целом:.......

Районные поправки цен на коммерческую недвижимость

В силу недостаточности базы для точного расчета поправок и цен районов, предлагается рассматривать поправки с точки зрения цен коммерческой недвижимости и сопоставимости с ВРИ в указанных районах по отношению к центру.

В таблице ниже представлены ценовые корректировки и средние цены по помещениям в разных районах города. Ввиду недостаточности выборки, некоторые районы и прочие пригороды в черте ГО Уфа объединены или представлены одним разделом «Прочие». Помещения производственно-складского назначения в типичных промышленных зонах города, в т.ч. крупных площадей, в Нижегородке, промзоне Черниковки, дополнительно вынесены в отдельный пункт ввиду особой инфраструктуры данных районов и отдаленности их от преимущественно жилых территорий. Из выборки также исключены объекты с продажей права аренды помещения, в т.ч. готового бизнеса.

Указанные корректировки являются исключительно ориентировочными и не учитывают особенностей отдельных объектов и особенности прав. Рассчитаны по средним ценам типичных для подсегмента объектов в выборке, составленной из объектов в экспозиции в рекламных источниках. В цифрах отражен стандартный торг для стандартных условий сделки и платежа, характерный для периода цены, типа объектов и района. Из выборки исключены объекты с крайне отклоняющимися ценами предложения.

По итогам 2016 года подробный обзор пока не выпущен, по поправки можно вычислить исходя из средних цен коммерческой недвижимости по типам и районам города, Средняя цена кв.м., руб. Таблицы......

10.   Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107-108% в 2015 году и 102-104% в 2016 году, и такое изменений связано с бременем содержания имущества (налогами и коммунальными платежами)

Право аренды ценится в городах, где выкуп в собственность целесообразен и повлияет на инвестиционную привлекательность или дальнейшее развитие бизнеса. Также на стоимость в настоящий момент все большее влияние оказывает сложившаяся практика продления договоров аренды земли – сложность, длительность и волокита как процедуры продления, так и длительность самого срока аренды), практика изъятия земель. Явной является тенденция сильного уменьшения сроков аренды земельных участков, а также не продление срока договора, а заключение его заново. Т.е. с риском отказа в заключении на новый срок.......

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка Андреева Елена

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова, д. 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Приложения

В целях точности трактовки результатов ниже приводятся ориентировочные описания границ районов

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!