Обзор сегмента рынка недвижимости для оценщиков. Земельные участки коммерческого назначения в Уфе. Декабрь 2016 года.

24.12.2016

Стоимость готового обзора 5000 руб.  Дополнительно возможно предоставление краткого обзора по основным городам Республики Башкортостан. Стоимость 3000 руб если приобретается оба отчета.

Заказ: (347)299-14-14, expert-russia@mail.ru. Ниже представлена демо-структура обзора

1.                   Общее описание сегмента

В выборку для настоящего исследования вошли участки коммерческого назначения, расположенные на землях поселений, и предназначенные под нежилую застройку с соответствующими видами разрешенного использования. Недвижимость становится коммерческой̆, если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода, за исключением квартир и иных жилых помещений, т.е. кадастровый ее статус – нежилая......

Какие объекты можно располагать на земле коммерческого назначения?

При покупке будущий владелец обязан знать, что участок должен отвечать целевому назначению. То есть объект, который будет находиться на земле коммерческого назначения, должен относиться к промышленной категории, соответствовать виду разрешенного использования (ВРИ) земли. Для земель коммерческого назначения ВРИ очень много, поэтому в обзорах не принято сегментировать ее по всем видам. Основное требование – коммерчески эффективная земля должна быть на землях поселений. Встречаются также коммерческие земли, не относящиеся к землям поселений.

Типовые строения и объекты, которые могут быть возведены с нуля или реконструированы на земельных участках ( как правило, ВРИ отражает их назначение):

  • бизнес- и деловые центры;
  • производственные предприятия
  • гостиницы и административные здания;
  • ТСК, ТРК, магазины;
  • Склады, складские и логистические комплексы;
  • АСЗ, автосервисы и т.д........

2.                  Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

В рыночном предложении согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, газета ИРР) на дату изучения выборки, присутствует.......варианта по г Уфе с ценой, дополнительно без цены представлено.....

Диапазон цены объекта: от ..до

Диапазон цены сотки: от ..до

Диапазон площади объекта: от ..до ........

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.                  Земельные участки с правом собственности. Зонирование и подсегменты предложения по местоположению и площади

Зонирование выборки произведено по структуре: Республика Башкортостан в целом и отдельным городам. В рамках выборки по РБ и Уфе также приводится разбивка по общей площади участка в экспозиции......

По г. Уфа разбивка производится по местоположению:

-наиболее ликвидные и востребованные участки в центре и южной части, включая мкр Южный, Кузнецовский затон, ул. Сочоинскую, южную часть Пр.С. Юлаева

- участки в иных районах Уфимского полуострова вблизи жилых районов и типичной инфраструктуры ( Проспект, Сипайлово, Черниковка, З.Роща)

- участки в заречных районах города, пригородах, фактически приравниваемых к территории города и типичных производственных зонах

4. Участки в г. Уфа

4.1 Участки Уфа, Центр и южные районы, право собственности

Количество участков в предложении: 

Средняя площадь объекта в экспозиции –

Средняя цена объекта –

Средняя ценя сотки -

Диапазон цены сотки: от

Диапазон цены большинства объектов

Диапазон площади объекта: от

Поправка на право собственности относительно права аренды Уфа –

4.2 Участки Уфа, Прочие районы городского полуострова, право собственности.......

4.3 Участки Уфа, пригород и промзоны, право собственности     ........

В том числе по Уфе участки от 30 соток и более.....

От 15 до 30 соток....

Участки Уфа до 15 соток.......

Структурирование по площади участки в экспозиции представлено на диаграмме ниже...

5.                  Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости: Таблица

6.    Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице. Таблица

7.                   Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже.....

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, однако в настоящий момент необходимо учитывать начавшуюся практику изъятия земель при условии ее не освоения в градостроительных интересах......

9.       Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и слабой динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения и наличия кадров.

Динамика сегмента на период, предшествующий дате актуальности отчета, представлен ниже и в последние годы зависит от изменений законодательства и полдитики выделения земель от застройку. В таблице представлены коэффициенты цен относительно предыдущего полугодия, по полугодиям с 2014 по декабрь 2016 года по Уфе и РБ в целом:.......

Районные поправки цен на коммерческую недвижимость

В силу недостаточности базы для точного расчета поправок и цен районов, предлагается рассматривать поправки с точки зрения цен коммерческой недвижимости и сопоставимости с ВРИ в указанных районах по отношению к центру.

В таблице ниже представлены ценовые корректировки и средние цены по помещениям в разных районах города. Ввиду недостаточности выборки, некоторые районы и прочие пригороды в черте ГО Уфа объединены или представлены одним разделом «Прочие». Помещения производственно-складского назначения в типичных промышленных зонах города, в т.ч. крупных площадей, в Нижегородке, промзоне Черниковки, дополнительно вынесены в отдельный пункт ввиду особой инфраструктуры данных районов и отдаленности их от преимущественно жилых территорий. Из выборки также исключены объекты с продажей права аренды помещения, в т.ч. готового бизнеса.

Указанные корректировки являются исключительно ориентировочными и не учитывают особенностей отдельных объектов и особенности прав. Рассчитаны по средним ценам типичных для подсегмента объектов в выборке, составленной из объектов в экспозиции в рекламных источниках. В цифрах отражен стандартный торг для стандартных условий сделки и платежа, характерный для периода цены, типа объектов и района. Из выборки исключены объекты с крайне отклоняющимися ценами предложения.

По итогам 2016 года подробный обзор пока не выпущен, по поправки можно вычислить исходя из средних цен коммерческой недвижимости по типам и районам города, Средняя цена кв.м., руб. Таблицы......

10.   Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107-108% в 2015 году и 102-104% в 2016 году, и такое изменений связано с бременем содержания имущества (налогами и коммунальными платежами)

Право аренды ценится в городах, где выкуп в собственность целесообразен и повлияет на инвестиционную привлекательность или дальнейшее развитие бизнеса. Также на стоимость в настоящий момент все большее влияние оказывает сложившаяся практика продления договоров аренды земли – сложность, длительность и волокита как процедуры продления, так и длительность самого срока аренды), практика изъятия земель. Явной является тенденция сильного уменьшения сроков аренды земельных участков, а также не продление срока договора, а заключение его заново. Т.е. с риском отказа в заключении на новый срок.......

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка Андреева Елена

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова, д. 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Приложения

В целях точности трактовки результатов ниже приводятся ориентировочные описания границ районов

Таблица описаний районов. Карты границ районов

Количество просмотров -


Все о ценах на недвижимости, аналитике типов и прогнозах рынка недвижимости в Уфе и России в динамике с первых лет 21 века
Компания
Новости
Франчайзинг
Ипотека
Реклама
Обучение и услуги портала