Обзоры подсегментов рынка недвижимости для оценщиков. Земли СНТ и ДНП Уфа и пригороды

Обзор рынка недвижимости Уфы и пригорода. Земельные участки сельскохозяйственного назначения (СНТ ДНП)

1. Общее описание сегмента

В выборку для настоящего исследования вошли участки с сельскохозяйственного назначение с видом разрешенного использования (ВРИ) - дачное строительство, садоводство, а также земля сельскохозяйственного назначения под фермерство и сельскохозяйственные посевы (без перевода ВРИ), подчиняющиеся Федеральному закону от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 31.12.2014) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Термины:

• СНТ – это ….
• ДНП – это …….

Земельные участки СНТ, садовые могут быть только на земельной территории сельскохозяйственного назначения. Согласно новому закону, дачные участки иногда могут располагаться и на земле поселения, или могут быть и в категории сельскохозяйственных земель, но с назначением «дачное хозяйство», а участки земли для ИЖС всегда лежат в пределах земли населенных пунктов.

Плюсы и минусы дачного назначения

Земля всегда имеет более низкую кадастровую стоимость. Земельные участки стоят немного дешевле, чем равноценные участки земли для ИЖС, хотя сейчас эта разница все более условна.  Как правило, участки ДНП приобретаются как для строительства дачи – современный вариант садоводства, так и для постоянного проживания. Новый закон разрешил …….

Достоинства земельного участка с назначением «дачное хозяйство»:

1.      Более низкая цена, кадастровая стоимость, тарифы и налоги, в сравнении с участками под ИЖС. Поэтому при переводе земель сейчас часто останавливаются именно на дачном назначении.

2.      Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

3-7.      ……..

Недостатки земельного участка дачного назначения, ограничения:

1.      Чаще имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для дачи, и расположены в соответствующем отдалении.

2.      На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода администрацией ближайшего населенного пункта. Поэтому это делает либо девелопер территории, либо все коллективно оплачивается всеми собственниками.

3-10…..     

Земельные участки под садоводство

Земля для садоводства часто относится к той же категории сельхозземель, что и земля дачная. Участки с видом разрешенного использования «под садоводство» могут быть ТОЛЬКО сельскохозяйственного назначения, в отличие от дачных. Садовые участки ……..

Достоинства земельного участка садового назначения:

1.      Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.

2-3.      …...

Недостатки садового земельного участка, ограничения:

1-4.      За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, ……..

Дачное хозяйство в разрешенном виде использования отличается от садоводства тем, что в дачном поселке предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в  собственность, а садоводство предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном  участке………...

1. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

В рыночном предложении согласно рекламных источников (сайты ИРР, Авито, газета ИРР) на дату изучения выборки 21 мая 2014 года , присутствует около 1108 предложений земельных участков с назначением сельскохозяйственное, садовое и дачное.

Территория выборки включает Уфу, Зауфимье, Уфимский район и близлежащие к Уфимскому районы, представляющие интерес для типового уфимского покупателя – Илгинский, Кармаскалинский. Кушнаренковский, Благовещенский и т.д. Для ценового анализа далее исключаются более отдаленные районы

Общий объем предложения составляет 158 8211.65 соток или 158 82165 кв.м.

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- 1 413 115 600 руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – ……………. сот

Средняя цена объекта ………… руб

Средняя ценя сотки - …………….. руб

Диапазон цены объекта: ……………… руб

Диапазон площади объекта: ……….. соток

Диапазон стоимости сотки земли: ……….. руб

Объем предложения на момент исследования можно считать достаточным как для целей настоящего исследования, так и с точки зрения потребителя, приобретающего земельный участок. Из выборки исключены явные повторы и одинаковые объекты, выставленные в нескольких рубриках одновременно. Ограниченная структура рекламных источников, и также низкая информированность граждан о тонкостях земельного законодательства приводит к тому, что указание назначения и ВРИ земельного участка в объявлении часто является некорректным, либо указание ВРИ противоречит тексту подробностей объявления. В таких случаях данные уточнены, исправлены, либо объекты исключены из выборки.

1. Зонирование и подсегменты предложения

3.1. территориальное зонирование

Зонирование выборки на диаграмме ниже произведено по следующему территориальному принципу:

- наиболее интересные для уфимского покупателя зоны черты города Уфа и уфимского полуострова, близлежащие и наиболее популярные СНТ и СНП в пригородных районах

- Уфимский район и Уфа Заречье

- Иные административные районы РБ

Диаграмма…..

3.1.1 Уфа, уфимский полуостров, близлежащие и наиболее популярные СНТ и ДНП

Общий объем предложения составляет ………кв.м.

Количество участков в предложении: ………

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- ………руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – ………сот

Средняя цена объекта – ………руб

Средняя ценя сотки ………руб

Диапазон цены сотки: ………руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: ………руб

Диапазон площади объекта: ………соток

3.1.2. Уфимское заречье менее популярные СНТ и ДНП и Уфимский район

Общий объем предложения составляет ………кв.м.

Количество участков в предложении: ………

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- ………руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – ………сот

Средняя цена объекта – ………руб

Средняя ценя сотки ………руб

Диапазон цены сотки: ………руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: ………руб

Диапазон площади объекта: ………соток

3.1.3. Прочие районы Республики Башкортостан, ближайшие к Уфе

Общий объем предложения составляет ………кв.м.

Количество участков в предложении: ………

Общий объем предложения в рублях (по цене экспозиции)- ………руб

Средняя площадь объекта в экспозиции – ………сот

Средняя цена объекта – ………руб

Средняя ценя сотки ………руб

Диапазон цены сотки: ………руб

Диапазон цены сотки большинства объектов 80%: ………руб

Диапазон площади объекта: ………соток

Отдаленные районы РБ исключены из ценового анализа по этому признаку.

            Площади участков в экспозиции и цены.

Структурирование по площади участка в экспозиции представлено на диаграмме ниже

3.2.1. Участки площадью до 10 соток

Количество участков: ……………..

Общий объем в сотках: ……………..кв.м

Общий объем предложения в руб: ……………..руб

Средняя цена сотки: ……………..руб

Диапазон цены за сотку: ……………..руб

Средняя площадь объекта: ……………..соток

Средняя цена объекта в экспозиции: ……………..руб

3.2.2. Участки от 11 до 20 соток

……………..

3.2.3. Участки от 20 до 50 соток

……………..

3.2.4. Участки от 50 соток до 3 Га

……………..

3.2.5. Участки от 3 до 10 Га

……………..

3.2.6 Участки более 10 Га

……………..

            Структура предложение по цене сотки земли

Структурирование по цене сотки в объекте предложения представлено на диаграмме ниже

1. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных участков садового и дачного назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице

1. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены на диаграмме ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы при среднерыночной цене объекта:

1. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса. Распределение спроса по цене.

В 1 полугодии 2014 года основная доля спроса на земельные участки приходится на наиболее популярные направление (Затонское, Нагаевское, Южное). Факторами спроса дополнительно являются:

- удобство выезда из города

- ……..

Максимальная доля спрос приходится на участки ………………

Ограничения по ипотеке на подобные объекты определяют спрос на …………………………..

1. Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется большим, плохо структурированным объемом предложения объектов. Учитывая развитие земельного рынка можно предположить ………………

В то же время второй год заметно снижается спрос на участки………………………..

1. Инвестиционная привлекательность сегмента.

Исследуемый сегмент является инвестиционно привлекательным в целях …………

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!