Вторичный рынок жилья Екатеринбурга. 25 апреля 2011

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке жилья в г. Екатеринбурге, за последние четыре недели.

* Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10 % объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.

В последние недели ситуация на рынке жилья Екатеринбурга практически не меняется. Ценовые показатели остаются стабильными, объем предложения сохраняется на высоком уровне, средние сроки экспозиции объектов также не растут. В целом можно говорить, что спрос и предложение находятся сегодня в равновесном состоянии, что служит основной причиной для сохранения стабильной ситуации на рынке.

За последние четыре недели корректировка цен на жилье составила менее +1 %. На 25 апреля 2011 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу в Екатеринбурге, составила 57 539 руб. Объем предложения с начала года также демонстрирует положительную динамику. За последние четыре недели в Базе данных УПН было снято с продажи около 2 550 объектов и выставлено 2 760. С начала года количество предлагаемых к продаже квартир выросло на +3,0 %.

Сроки экспозиции объектов в последние месяцы практически не меняются. Сегодня они составляют 2,5-3 месяца, что является хорошим показателем стабильно активного рынка.

В различных территориальных сегментах вторичного рынка жилья также в большинстве случаев сохраняются невысокие темпы роста ценовых показателей. Отрицательная корректировка наблюдалась лишь в Центре, где в последнюю неделю были сняты с продажи несколько дорогих объектов. В результате динамика среднего показателя по этому сегменту составила –0,3 % за четыре недели (–1,1 % за прошедшую неделю). Стоимость квартир здесь составляет сегодня 76 411 руб./кв. м. на остальных территориях корректировки ценовых показателей были положительными. В районах первого и второго пояса они составили +0,8 % и +1,0 % соответственно. Средняя цена предложения на данных территориях поднялась до 58 981 руб./кв. м и 50 060 руб./кв. м. В районах третьего пояса динамика была менее существенной - +0,5 % (средняя цена 46 426 руб./кв. м). В четвертом поясе цены за четыре недели не изменились – 40 041 руб./кв. м.

В сегментах квартир различных размеров также наблюдался незначительный рост стоимости. Однокомнатные квартиры выросли в цене на +0,9 % (61 915 руб./кв. м), «двушки» на 1,1 % (56 405 руб./кв. м), «трешки» на 0,8 % (56 414 руб./кв. м), а многокомнатные квартиры (с четырьмя и более комнатами) на 0,5 % (6 701 руб./кв. м).

Расчеты средних показателей по квартирам различного типа показали, что наименьший показатель роста за последние четыре недели наблюдался на «полнометражки» и квартиры улучшенной планировки. Они поднялись в цене на 0,5 % – 50 623 руб./кв. м и 54 912 руб./кв. м соответственно. В то же время «хрущевки» выросли на 0,8 % (52 998 руб./кв. м), «пентагоны» на 0,9 % (52 081 руб./кв. м) а «брежневки» на 1,1 % (52 778 руб./кв. м). Лидером роста стали «спецпроекты» – квартиры в домах современной постройки, – которые выросли в цене на 1,2 % до 67 986 руб./кв. м.

СТАТЬЯ. Вторичный рынок жилья Екатеринбурга. Апрель 2011

Положительные тенденции, которые начали проявляться на первичном рынке жилья в конце прошлого года, сегодня укрепляются. Возобновились работы на большинстве строительных площадок, их темпы выросли, в большом количестве стали появляться новые проекты, что было не характерно для предыдущих двух лет. Все это стало возможно благодаря улучшению экономической ситуации в целом, возвращению на рынок отложенного спроса и стабильному финансированию в отрасли.

В первые месяцы 2011 года общий объем жилья, находящийся на разных стадиях строительства в Екатеринбурге существенно снизился и составил 1517 тыс. кв. м. Причиной этого стала массовая сдача домов в эксплуатацию в конце 2010 года. Был поставлен рекорд последних лет – введено 1 026 тыс. кв. м жилья, из которых 907 тыс. кв. м – квартиры в многоквартирных домах, а 119 тыс. кв. м – индивидуальные дома.

Рост строительной активности стал отмечаться еще в середине прошлого года. Тогда стали «размораживаться» отдельные объекты, на других выросли темпы ведения работ. Сегодня можно констатировать, что большинство проектов, которые были «заморожены» в предыдущие периоды, а они составляли около 50 % площадей, вернулись на рынок. Оставшиеся – проблемные стройки, каждая из которых имеет свои особенности. Часть объектов, где доля проданного жилья не высока, имеют шанс привлечь инвестора для завершения строительства. На рынке уже есть такие примеры. Другая, где все или большая часть квартир проданы, находятся в более сложной ситуации. В отдельных случаях дольщикам удается собрать дополнительные суммы на достройку и ввести дом в эксплуатацию, но в большинстве случаев такой вариант решения вопроса не проходит.

Другой положительной тенденцией настоящего стала активизация нового строительства. С конца 2008 до первой половины 2010 года девелоперы практически не выходили на рынок с новыми проектами. Сегодня ситуация изменилась – в городе появляется все больше площадок, на которых весьма активно начинаются строительные работы. Правда их количество пока все еще остается недостаточным для того, чтобы «догнать» темпы ввода жилья. В результате итогом развития текущей ситуации станет снижение объемов строительства и ввода жилья в 2011-2012 гг. Это, безусловно, скажется на объеме предложения, который в ближайшей перспективе на рынке будет заметно снижаться.

Важным показателем для текущего развития рынка жилья является тот факт, что сегодня существенно выросла доля проектов со стабильными темпами строительства. Если в 2009 и 2010 годах таких объектов было немного и они предлагали квартиры на начальном этапе с существенными скидками (до 35%) от аналогичных готовых домов, то сегодня ситуация вернулась к докризисному уровню. Более 50 % домов сегодня имеют устойчивые темпы ведения работ за счет стабильного финансирования, как со стороны банков-партнеров, так и за счет высоких темпов продаж. Данный факт еще раз свидетельствует об оздоровлении всей отрасли и будет благоприятно сказываться на всем рынке.

Как уже отмечалось, в течение текущего года постепенный уход с рынка готовых квартир в сданных домах и завершение строительства большого числа текущих проектов приведет к недостатку предложения. Уже сейчас во многих объектах доля не реализованного жилья минимальна, а в отдельных – все квартиры проданы. При дальнейшем формировании положительного тренда в экономике страны и региона будут созданы предпосылки для более массового выхода на рынок потенциальных покупателей. В этом случае можно будет говорить о возврате к дефицитному рынку и ажиотажному характеру его развития. Однако в отличие от предыдущих периодов, рынок жилья в настоящий момент очень чувствителен к уровню цен и значительный их рост в короткий промежуток времени может также быстро вернуть его в состояние стагнации.

Тем не менее, пока темпы роста цен остаются невысокими, как на первичном, так и на вторичном рынках. Они не превышают 1 % в месяц. И хотя многие застройщики поднимают цены по мере увеличения объемов выполненных работ, вывод ряда новых проектов на начальных стадиях строительства по невысоким ценам не позволяет отразить эти изменения в средних показателях. Сегодня средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке составляет 50 700 рублей. Если год назад самой массовой группой был диапазон 45-50 тыс. руб/кв. м (в пределах этих сумм продавалось большинство квартир на рынке), то в настоящий момент он вырос до 55-60 тыс. руб./кв. м. При этом в ценовом диапазоне до 45 тыс. рублей за кв. м. выбор квартир продолжает сокращаться.

Что касается вторичного рынка то в течение первого квартала ситуация на нем оставалась стабильной. Соотношение спроса и предложения продолжали пребывать в равновесном состоянии. Ценовые показатели демонстрировали положительную динамику, правда, темпы этого процесса оставались низкими. На 18 апреля средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 57 378 руб. Объем предложения, после быстрого падения во второй половине прошлого года, стабилизировался. Сроки экспозиции объектов, в праздничные дни заметно подросшие, также вышли на предновогодний уровень.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов, протекающей на фоне высоких объемов продаж. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах.

Сдерживающим рост цен фактором в текущих условиях может выступить лишь увеличение объемов строительства. Но этот процесс происходит очень медленно, в силу ряда локальных проблем с земельными участками и общей инерционностью строительного процесса. Именно недостаток предложения может стать основной причиной роста цен в текущем году.

Подробное исследование рынка жилья, где анализируется текущий этап его развития, даны качественные и количественные оценки основных тенденций, рассмотрены перспективы можно приобрести в аналитическом отделе УПН

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!