Вторичный рынок жилья Екатеринбурга. Март 2011

13.04.2011

В феврале – начале марта рынок жилья Екатеринбурга оставался стабильным. Ценовые показатели, как и все последние семь месяцев демонстрировали положительную динамику, правда, темпы этого процесса оставались низкими. Объем предложения, после быстрого падения во второй половине прошлого года, стабилизировался. Сроки экспозиции объектов, в праздничные дни заметно подросшие, также вышли на предновогодний уровень. В целом, можно говорит о том, что общие тенденции, наметившиеся в конце прошлого года, сегодня сохраняются. Рынок остается стабильным и соотношение спроса и предложения продолжает пребывать в равновесном состоянии.

Действительно, с декабря прошлого года объем предложения на вторичном рынке практически не меняется. Так База данных УПН еженедельно обновляется на 500-600 объектов, при этом число вновь выставляемых на продажу и снимаемых с продажи квартир примерно одинаково. В результате в количественном выражении роста, как, впрочем, и уменьшения, не наблюдается, и объем предложения остается в пределах 7100-7300 объектов.

В то же время на рынке отмечается незначительный рост средних ценовых показателей. В текущих условиях это свидетельствует не только о фактическом росте цен на отдельные объекты, но и о том, что «из оборота» уходят наиболее дешевые квартиры, спрос на которые сегодня выше, в то время, как на дорогие объективно меньше покупателей и они остаются в базе.

В целом с начала года рост стоимости жилья в городе не превысил 2,5 %. Если же сравнивать с наиболее низким за последние годы – «кризисным» – показателем, который фиксировался в октябре 2009 г., то с тех пор цены на квартиры поднялись почти на 9 %. На 07 марта средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир в Екатеринбурге составляла 56 815 руб.

http://www.upn.ru/images/pictures/image/25-03-2011-2.PNG

В отдельных жилых районах изменения цен сегодня мало отличаются от средних по городу показателей. Положительные корректировки в основном не превышают 4 %. Правда есть и исключения – на Химмаше с начала года стоимость квартир поднялась на 7 %, что скорее всего обусловлено значительными изменениями в структуре выборки. Что касается отрицательной динамики, то она за последние месяцы отмечалась только в одном районе – Елизавет. Здесь цены на квартиры стали ниже декабрьских на 1,3 %.

В наиболее обобщенном виде территориальной структуры рынка динамика выглядит менее «объемной». Рост в Центре и районах третьего и четвертого поясов не превысил 2,5 %. Чуть более высокий показатель в районах второго пояса – около 3,0 %, а наименьшая корректировка отмечалась в наиболее населенных районах, точнее в первом поясе, где цены поднялись только на 1,5 %.

Что касается размеров квартир, то за последние два месяца то показатели здесь также не превысили «среднегородского» уровня. Так однокомнатные квартиры прибавили «в весе» только 2,1 %, «двушки» – 2,5 %, а «трешки» – 2,3 %. Средние цены в этих сегментах сегодня составляют 60 558 руб./кв. м, 55 606 руб./кв. м и 55 705 руб./кв. м соответственно. Меньше всего подорожали многокомнатные квартиры (с четырьмя и более комнатами), которые выросли в цене лишь на 1,7 % (59 754 руб./кв. м). Тем не менее, не смотря на близкие показатели этого года, можно говорить о том, что небольшие квартиры, с одной и двумя комнатами, растут в цене несколько быстрее остальных. Об этом свидетельствует сравнение текущих показателей с уровнем цен полуторалетней давности. С момента разгара кризиса такие квартиры подорожали на 10 %, в то время как более крупные прибавили в цене только 7,5 %.

Различные типы квартир в последнее время также показывают достаточно схожую динамику показателей. Условные лидеры роста здесь «хрущевки» и «брежневки», которые выросли в цене с начала года на 3,5 %, а с октября 2009 г. – на 9,5 %. Остальные типы объектов подорожали за полтора года не более чем на 5,5-6,5 %.

На первичном рынке ситуация с ценами практически не меняется в течение уже шести месяцев. Средний показатель колеблется в пределах 49 000-50 000 руб./кв. м. Причина этого – постоянные изменения структуры рынка. Объекты с более высокой ценой квадратного метра, находящиеся на завершающей стадии строительства, постепенно распродаются или сдаются в эксплуатацию и переходят в сегмент «вторички». В результате на продаже остается все большая доля «начальных» и «замороженных» проектов, цены в которых ниже. Что касается последних, то доля остановленных строек сегодня снизилась до 15 %, тогда как год назад их насчитывалось около 40 %.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить уже отмеченное сокращение объема предложения и числа строящихся объектов. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация дефицита. Рост цен на новостройки, безусловно, «потянет» за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах. Однако произойдет это, вероятнее всего, не раньше середины года.

Цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга на 07.03.2011 г.

	По городу	Центр	1 Пояс	2 Пояс	3 Пояс	4 Пояс
Цена 1 м2 , руб.	56 815	75 606	58 234	49 206	45 883	39 523
Изменение с начала года, %	+2,5	+2,5	+1,5	+3,0	+2,3	+2,2

	Хрущевки	Спецпроект	Пентагон	П/метражные	Ул. планировки	Брежневки
Цена 1 м2 , руб.	52 015	66 687	51 246	50 110	54 384	51 370
Изменение с начала года, %	+3,5	+2,6	+2,7	+0,4	+1,7	+3,6

	1-комнатные	2-комнатные	3-комнатные	4-комнатные
Цена 1 м2 , руб.	60 558	55 606	55 705	59 754
Изменение с начала года, %	+2,1	+2,5	+2,3	+1,7