Жилье. Что и как покупают жители Уфы сегодня. Новостройки или вторичка, ипотека или собственные средства. Отвечаем
На вопросы журналистов «Комсомолки» в Уфе ответила Андреева Е.Я., Генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ
1. По данным официальной статистики (Башстат), средняя стоимость квадратного метра жилья в третьем квартале 2023 года (грубо говоря прямо сейчас) на первичном рынке составила 116,9 тысяч рублей, а на вторичном – 93 тысячи рублей. Насколько эти усредненные данные соответствуют рынку?
А.Е.Я: Да, фактически данные отличаются, вторичный рынок это более 100.000 за м2, где-то 106.000- 107.000 за м2, причем если брать лучшие районы, то естественно еще выше. Рынок новостроек это выше 130.000 за м2 средняя цена. На нашем сайте размещена аналитика, по первичке, мы там затерли специально название жилых комплексов, там конкретные цены они, правда, уже немножко устаревшие, так как цены приведены на начало октября. Если посмотреть на большинство проектов, то это 130 000-160 000 тысяч за м2. Причем самые ликвидные проекты и вообще новые проекты в хороших местах, с инфраструктурой, с красивой картинкой, в начале продаж, на стадии котлована, выходят рынок по цене 150 000-160 000 и даже выше за м2, так что это конечно не 116 000. Даже бюджетное жилье стоит в районе 100 000 за м2.
Когда мы говорим о комплексе, мы называем минимальную цену «от» и всегда есть квартиры небольших площадей, которые стоят дороже за м2. Это касается как первичного, так и вторичного жилья.
2. Те же официальные статистические данные от Башстат:
«За счет всех источников финансирования в январе-сентябре 2023 г. введено в действие 29,1 тыс. квартир общей площадью 2375,2 тыс. м. Застройщиками - юридическими лицами республики за 9 месяцев 2023 г. введено в эксплуатацию 712,5 тыс. кв м жилья (103,2% к январю-сентябрю 2022 года)».
Таким образом темпы жилищного строительства в этом году еще выше, чем в рекордном 2022-м. Есть ли вообще в Уфе и Башкирии спрос на такое количество жилья? Что вообще происходит на рынке недвижимости? Действительно ли жители республики так же массово покупают квартиры, как их массово сдают застройщики?
А.Е.Я: По поводу ввода жилья естественно большая доля, это частно-подрядный способ. Малоэтажка, пригород. Во-первых, на них также действует господдержка, в частности на строительство, когда ты покупаешь участок и берешь ипотеку, и застройщик строит индивидуальный дом.
Спрос есть, да, потому что ставка ипотеки по госсподержке намного меньше. Другое дело, что стоимость м2 в новостройке намного больше и в общем одного другое компенсирует. Но на людей к сожалению действует ставка по госсподержке. Тем более постоянно говорят, что скоро ее прекратят, и это создает ажиотаж. Всем охота видеть себя в новой картинке, которой представляет себя новый жилой комплекс. Да, продажи идут, все проекты продаются. Другое дело, что сейчас все ЖК многоэтажные, и в них сейчас 25-30 этажей это норма. Думаю, что у нас люди еще не совсем умеют, не совсем привыкли и даже пока не знают, что такое жить в 25-30 этажных домах, что помимо красивых видов, есть и определенные минусы. Это плотность проживания, проблемы с парковками. Тем не менее, это в любом случае современный проект, своевременная инфраструктура, пусть даже площадь квартир в новом фонде уменьшается, чтобы сделать меньше стоимости квартиры в целом.
2. Что будет с ценами на жилье в Уфе и РБ к концу 2023 года? Каков ваш прогноз на стоимость квадрата в новостройке и на вторичке? От чего могут зависеть эти цены?
А.Е.Я.: Пока, ничего критичного не ожидается по ценам, снижения и застоя тосно,потому что повышение ставки ЦБ, это, прежде всего инфляция. Когда присутствует инфляция, это, ни о каком снижении цены речи быть не может. Тем более, что конец года, это всегда хорошие продажи. В начале года посмотрим, но на фоне того, что мы являемся частью мировой экономики, и присутствует инфляция, я не вижу предпосылок снижения цен. Сколько уже было таких периодов, когда кто-то прогнозировал снижение цены на 30-40%, на самом деле еще ни разу ни произошло этого снижения, цена пока только растет. Потому что новостройка, это фактор себестоимости, фактор стоимости проектного финансировании, но и в целом инфляционный процесс.
Популярность частного жилья, малоэтажного жилья, в пригородах, - ещеи такой тренд в Уфе у нас существует. Это все пригороды, пиар «Восточного выезда» и фактическая чуть меньше стоимость м2, хотя за последние 1,5 года, хоть мы индивидуальные дома на стоимость м2 не переводим, она на самом деле тоже выросла, практически в 1,5 раза. Собственно, как и рынок новостроек вырос по цене за последние 3 года практически в два раза.
3. Сохранится или напротив, упадет спрос на ипотеку в Уфе и РБ до конца 2023 года? А может в начале 2024 года ситуация резко изменится? Ряд экспертов отмечают, что в следующем году ипотека может стать своего рода привилегией, так как выросла ставка ЦБ. Согласны ли вы с этим? Массово ли покупают квартиры вообще?
А.Е.Я.: По поводу покупки квартир нельзя сказать, что их прямо «массово скупают», как любят форсировать термины журналисты. Это не очень верная формулировка последние 1,5 года. Приведу такой пример, например, лет 6-7 назад, то есть в периоды, когда был активен рынок, было все хорошо, у нас в экспозицию было представлено где-то 2% вторичного рынка от всего жилого фонда, мы его пересчитали, на тот момент. Сейчас, это менее 1%, то есть, все равно есть часть собственников, которые что-то хотели, но передумали или отложили, ограничены в возможностях или выжидают, есть определенные страхи.
Хотя, еще в 2018 году, я говорила, что бесполезно ждать, цены будут расти и действительно, цены пошли вверх, когда включилась госсподержка. Все последствия этого мы сейчас можем проанализировать.
У определенного поколения, выросшего на пиаре ипотеки, уже более лояльное отношение к ней. Для них совершенно нормально, после окончания институтов, университетов просто взять ипотеку и жить с ней следующие 30 лет. Для многих, это, по сути единственный способ приобретения жилья, если например, нет того, что можно продать и обменять на более новый жилой комплекс. Поэтому, естественно, когда накапливается минимальный взнос, квартиру пытаются приобрести.
Другое дело, что эти проекты, как правило, имеют длительный срок сдачи, потом еще нужно сделать ремонт, что при таких ипотечных платежах сложно. Если стоимость небольшой квартиры в новостройках будет составлять 6-7 миллионов , надо понимать, что при кредите в 5 миллионов в ипотеку, даже если на 30 лет, у вас будет очень большой ежемесячный платеж. Тем не менее для многих это единственный способ приобретении квартиры, и они стараются это сделать, как можно раньше. Быстрее начнем, быстрее закончим платить ипотеку, но и конечно надеются на досрочное погашение. Инвесторы среди покупателей, конечно, тоже есть, но их на порядок стало меньше, чем несколько лет назад.
5. Каков процент сделок с недвижимостью с ипотекой, оформленных через ваше агентство за последние полгода? И есть ли вообще такие покупатели в Уфе (по вашему опыту), кто покупает квартиры по полному расчету (без ипотеки)?
А.Е.Я.: Спрос на ипотеку есть. Уже все знают, что такое рефинансирование и в альтернативных сделках как минимум все равно берут и будут брать ипотеку по существующим ставкам, понимая, что через несколько лет, когда может снизиться ставка, можно будет сделать рефинансирование. А если она не снизится, то чего, тогда ждать? Нужно жить здесь и сейчас. У нас сейчас ожидание грозит гораздо большими проблемами, обесцениванием, так называемым проеданием денег.
Поэтому да, стоимость недвижимости высока, и при таких ставках нужно показывать высокий доход. Но нужно еще суметь платить эту ипотеку.
Проходили мы периоды, когда ипотека была под 18-17%, тем не менее, для людей, их частная жизнь и ее комфорт важнее.. Вот посмотрите, сколько сейчас стоят автомобили, а ведь на них все равно идет большой спрос, качества жизни, хочется всем. Процент сделок с ипотекой – более половины, но и без ипотеки есть покупатели. Например, это альтернативные сделки, когда что-то до этого продается. В общем, есть и те и другие. Из значимых трендов, - последние годы уменьшаются первоначальные взносы, но характерно это конечно, больше для новостроек, которые покупаются с минимальным первоначальным взносом по программам госсподержки.
Источник: www.expert-russia.ru
Обзор ситуации приведен на начало ноября 2023 года
Количество просмотров -
