Секретное ведомство финансов, выпуск 8. ИЖС: не лучшие изменения со второго полугодия 2026 года. Что делать – то?
Если кто не нашел выпуск 7, то он слева на главной странице в Новостях....
Рынок ИЖС в России на пороге сильного стресса. ЦБ жёстко закручивает гайки с 1 июля 2026 года. С 1 июля 2026 года Банк России существенно ужесточает механизмы ипотеки на индивидуальное жилищное строительство.
Решение, опубликованное 29 апреля 2025 года, может стать одним из самых тяжёлых ударов по рынку ИЖС за последние годы. Регулятор одновременно перекрывает кислород и по объёму рискованных выдач, и по правилам подтверждения доходов.
МПЛ - макропруденциальные лимиты, инструмент Банка России по ограничению доли рискованных кредитов.
ПДН - показатель долговой нагрузки, который показывает, какую часть своих доходов заёмщик тратит на все кредиты.
Макропруденциальные лимиты (МПЛ)
- Доля кредитов с ПДН выше 50% - не более 28% от всех выдач. А конкретный банк еще и уменьшит эту долю.
- Доля кредитов с ПДН выше 80% - не более 3%. То есть почти ноль.
Жёсткая оценка доходов
- С 1 апреля 2026 года по банковской выписке учитываются только официальные доходы (зарплата, пенсия, соцвыплаты, аренда). Уже печаль.
- Все остальные поступления требуют отдельных документов. Ладно, есть возможность.
- При их отсутствии банк использует среднедушевой доход по Росстату с дисконтом 10% с 1 июля 2026 года.
- Под удар в первую очередь попадают самозанятые, ИП, работники с серой зарплатой и люди с доходами от инвестиций. То есть почти все.
Давайте рассмотрим влияние этих изменений на реальный рынок ИЖС. Исходить будем же, из Республики Башкортостан и пригородов Уфы
Последние несколько лет большинство застройщиков ИЖС работали по следующим принципам: получить аккредитацию в паре основных банков, работающих с сегментом, разработать и строить проекты, подходящие под семейную ипотеку (СИ) по цене и требованиям, и не сильно выбивающиеся по цене (в районе 6 млн). Если при этом присутствовало неплохое качество и удобная локация, это было большим плюсом, но иногда не основным.
Наверное ни для кого не секрет, что большая часть таких приобретений в ипотеку покупалась с минимальными первоначальными взносами (ПВ), а то и без них. Соответственно, увеличение необходимого ПВ и требований к заемщику переводит покупку загородных домов в иные классы целевой аудитории.
Еще раз. Иные классы и типы целевой аудитории покупателей.. Вот об этом стоит подумать. Семейная ипотека внесла в рынок одно несоответствие, о котором просто перестали задумываться.
Говорят трехногий стул, - самая устойчивая конструкция. Но если у четырехногого стула убрать одну ножку, он не будет стоять вообще. Стул стоит на трех ножках из четырех, только при правильном их расположении. СИ была последние годы той самой четвертой ножкой устойчивого стула ИЖС. Трехногим стоять он не будет. Либо ножки надо поменять и переставить.
Что делать? Понять кто и что теперь целевая аудитория (ЦА) покупателей ИЖС вне СИ.
Некоторое время назад я пару раз говорила и писала о том, что этот сегмент требует значительного пересмотра подхода к концепциям проектов и сегментации рынка. Так про что это.
Предыдущие пару лет рынок явно показал мне, что типичный покупатель частного дома, - это городской житель. Он хочет городскую инфраструктуру и комфорт. И собственно земельный участок ему нужен не как земельный участок, а как дистанция от мира или дополнительная площадь хранения, встроенный в проект паркинг и т.п. То есть как земля для сада, огорода, - не особо то ему и нужна. Но это не очень явно. Закатать в бетон/плитку, три куста, и вроде благоустройство. Но на деле это социальное дистанцирование или попытка купить больше кв.м. за те же деньги. В итоге я поделила бы потенциальных покупателей, и, соответственно, проекты, не по классам цены объекта, за которой стоит площади дома и материалы и «картинка» территории, а понимание, кто покупает дом, и его отношение к индивидуальности и земле.
Те саамы, которые дистанцировались от мира или соседей по «панельке», иногда приходят к неутешительному выводу, что стало не лучше: с соседями по забору сложнее, чем с соседями по этажу, возможностей манипуляции правом больше, а с их второго этажа так и вообще виден весь твой участок, и деваться от этого некуда. Даже за дверью не закроешься. Это отношение к индивидуальности.
Отношение к земле четко показывает, что через 3-4 года происходит на участке, и насколько требуемые землей действия естественны для собственника. Отсюда и вывод. Поселок должен позиционировать себя либо как поселок для городских жителей, для которых земля, - лишь средство наличия дома/гаража/мангальной зоны и не сильно больше. Либо усадебный тип, где важно единение с природой ив се такое. Там и земли должно быть больше, и предусмотрено кое-что другое разное. Это отдельная тема.
Большинство покупателей могут не понимать эту разницу, если им не объяснить. СИнапрочь стерла ту самую четвертую ножку стула, на которой весь стул спроса то и держался. А именно понимание целевой аудитории не исходя из ограничений самой СИ.
В итоге, - покупки, которые либо разочаровали, либо неподъемны финансово, либо физически. А сегмент рынка и так не самый простой. Поэтому не сильно новые проекты тут и появляются. Порадовал анонс одного из коллег, который понял тему, что объект для жизни, - может и «нужет» быть для разной жизни. Одним одно, другим другое.
Еще можно снова задуматься, почему когда-то так популярен оказался поселок «Спутник»,около Уфы, может и стоит вспомнить таунхаусы как класс. Когда-то пришли к выводу, что таунхаус-де не рыба ни мясо. Ни земли, ни индивидуальности. Но сейчас многое поменялось
Ну и напоследок о серьезной проблеме – существующей застройке. О привычных принципах межевания, планировки сельских или пригородных территорий, правил землепользования. Как будто бы отних никуда не деться. Не деться, если рассматривать минимизацию (площади и цены) и оптимизацию (пространства). Так ли по факту оказались нужны эти гостевые парковки и детские площадки через 4 улицы. .Если школы и детсада все равно нет. Изображать за городом инфраструктуру МКД бессмысленно. Изменение подходов к планированию территорий поселков, исходя из их совершенно иной в будущем ЦА, вот в этом вопрос. Ранее все массово внедряли интересные проекты домов. Сейчас база проектов огромна, и этим не удивишь, если не попали в соответствие с ЦА.
Поговаривают о том, что некое никому пока не известное поколение ударяется в подобие дауншифтинга, покупая дома в типичных деревнях, с участком под картошку, возможностью завести живность и т.д. Чтоб убежать от напряжения больших городов. Я пока таких у нас не видела, но, возможно, это тренд будущего. Если же он есть, он показывает как раз вторую часть выше описанной ЦА, тех, кому земля нужна генетически как отдельный ресурс. Насколько таких много для пригородов, вопрос пока открытый. Но симуляция некой копеешной инфраструктуры при отсутствии сервиса в принципе, сообщество отчужденных друг от друга соседей, споры за забор и тп, - это уже не дело продолжать в дорогих с точки зрения стоимости земли пригородах. Иесли уж делать или покупать что-то недешевое, то разочаровывать концептуально оно не должно.
Все это выше указанное к чему? К тому, что современный, по новому проекту, с современными внутренними коммуникациями, частный дом/коттедж в силу стоимости земли, необходимых вложений и регулярных затрат на поддержание, - ну никак не объект эконом-класса. Не обижайтесь, но эконом, - это дача. Поэтому именно эконом и оказывается не готов к такому стилю жизни, а дешево построенный дом превратится в избу с гнилыми снизу полами. Законодатель к тому как будто бы и ведет. Что покупатель ИЖС должен быть платежеспособен. И ему можно было предлагать будущие проекты новых форматов, а не «вписаться в семейку на минималках». И чтобы новые поселки, красивые в первые годы, потом не превращались в «шанхаи»/гетто/колхоз ну и тому подобные эпитеты. Чтобы потом за пригород не было стыдно.
А те, кто планировал покупку привычных объектов, поспешите, скоро сильно все изменится. У вас месяц, если про ипотеку, и последние готовые дома и проекты и сезон по текущим ценам, если про рынок (можете считать это предложение минуткой рекламыJ).
Автор: Андреева Елена , генеральный директор, Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.
Количество просмотров -
