Россия

Опасности первичного рынка
15.01.2008

Когда речь заходит о покупке квартиры на первичном рынке, принято тут же вспоминать о рисках, которые с этим связаны. ДоМетра решила подробно разобраться в этом вопросе и выяснить реальные риски первичного рынка.

1. Авантюристы от недвижимости

Основной риск первичного рынка в понимании большинства сегодня заключается в недострое. После историй с «Социальной Инициативой» и другими аналогичными компаниями, которые просто исчезали с деньгами, оставляя обманутых вкладчиков обивать пороги властей, требуя защиты прав, доверие к рынку было сильно подорвано. Объективности ради надо отметить, что таких застройщиков немного и на современном рынке достаточно выгодно строить и продавать жилье и нет нужды прибегать к подобным откровенно уголовным схемам. В то же время, вероятность обмана всегда существует и прежде чем принять решение о покупке, необходимо выяснить надежность фирмы.

2. Вексельные схемы

Вексельные схемы сейчас представляют больше опасности для самого застройщика, чем для покупателя, учитывая дело МИАНа и планы ФНС по борьбе с такими схемами продажи жилья. Однако многие застройщики продолжают пользоваться именно таким способом продажи квартир. Для покупателей опасность вексельной схемы состоит в незащищенности своих вложений: ведь покупая вексель компании Х, вы юридически можете предъявить претензии только к компании Х, а не к компании У, которая является собственником дома. При этом на счетах у компании Х может и вовсе не быть средств, и отвечать по своим обязательствам ей будет не чем.

3. Сроки строительства

Эта проблема, так же как и многие другие в сегменте новостроек состоит из нескольких частей. Одной из ее составляющих является довольно внушительное количество разрешений, которое необходимо получить на строительство дома. Процесс этот занимает у застройщиков до 2-3 лет, а может растянуться и на более длительный срок, это уже зависит от бюрократического аппарата. Да и самим застройщикам бывает выгодно потянуть время и задержать строительство, особенно на растущем рынке. Ведь каждый лишний месяц - это дополнительный повод для повышения цены в такой ситуации. Плюс работает, конечно, и человеческий фактор: ведь строят дома не машины, а значит, многие процессы затягиваются из-за работников и подрядных организаций.

4. Качество новостроек

Проблема качества новостроек давняя, но от того ни на шаг, не приблизившаяся к своему решению. По мнению профессионалов, один из аспектов проблемы состоит в том, что у покупателей нет разработанного алгоритма, как можно решать связанные с качеством новостройки вопросы. В сегодняшних законодательных актах мы не найдем норм, которые защищают их интересы. Другой важный фактор - это то, что у государства нет долгосрочной программы, как строить дома, как ими управлять, как ремонтировать и решать другие проблемы. В такой ситуации невозможно требовать от государственных чиновников упорядочить предпринимательскую среду в этих вопросах, так как они просто не знают «откуда у проблемы ноги растут». Может быть поэтому «воз и ныне там» и количество претензий к работе строителей не уменьшается с годами.

5. Сроки оформления собственности

Одной из наиболее серьезных проблем первичного рынка жилья столицы риелторы называют сроки оформления купленных квартир в собственность. Они никогда не занимают меньше 6 - 8 месяцев, а часто достигают полутора и более лет. В результате многие покупатели новостроек чувствуют себя обманутыми: когда они присматриваются к дому, им показывают официальные документы, в которых фигурирует срок сдачи здания госкомиссии. А потом оказывается, что момента вселения нужно ждать еще очень долго. Но покупателей это не останавливает.

У этой проблемы есть как объективные, так и субъективные причины. Если, например, застройщик возводит в микрорайоне восемь домов один за другим, то у него вполне может не быть желания проходить через одни и те же юридические процедуры восемь раз - гораздо проще дождаться окончания строительства последнего дома и сразу заняться оформлением прав собственности на весь объем построенного жилья. Однако и бюрократический аппарат съедает немало времени, что нельзя не учитывать при предъявлении претензий к застройщику.

Источник: Дометра