В столичном парламенте готовится закон о риелторской деятельности. Правда, пока единого мнения у его разработчиков нет: чиновники настаивают на усилении ответственности риелторов, в самом профессиональном сообществе предлагают ограничивать выход на рынок недвижимости мелких игроков.
В Москве намерены предпринять очередную попытку навести порядок на рынке жилой недвижимости. В четверг в Мосгордуме прошел «круглый стол», посвященный подготовке концепции проекта Федерального закона «О риелторской деятельности». Как заявил зампред думской комиссии по экономической политике и предпринимательству Иван Новицкий, хотя регулирования рынка недвижимости — прерогатива федерального законодательства, для Москвы он стоит особенно остро, поэтому столичный парламент готов выступить с соответствующей инициативой.
Со слов о том, что отечественный рынок недвижимости далек от цивилизованного и пора наводить на нем порядок, начинал свое выступление каждый участник «круглого стола». По данным президента Московской ассоциации риелторов (МАР) Анны Лупашко, 50% сделок с недвижимостью в столице происходит при участии «неорганизованных» риелторов, 25% из которых составляют «черные маклеры». Не лучше ситуация и в других регионах: многие города вообще не имеют организованных риелторских организаций. «Сегодня практически каждый желающий может назвать себя риелтором, такая ситуация опасна для граждан, создает дополнительную нагрузку на правоохранительную систему, а бюджет теряет налоги, — считает президент МАР. — Надо выводить из тени неорганизованный рынок и создавать такую правовую систему, которая снижала бы возможные риски граждан».
На сегодняшний день такой системы нет, считают участники «круглого стола». «Российская гильдия риелторов стремится регулировать рынок и определять качество услуг, — рассказал президент Российской гильдии риелторов (РГР) Григорий Полторак. — После отмены лицензирования риелторской деятельности была введена добровольная сертификация. Но она не может обеспечить необходимого уровня качества. Мы видим, что идет размывание профессии, поскольку доступ к ней имеет каждый, кто назовет себя риелтором и легализует свой бизнес. А многие и не легализуют. Это дискредитирует профессию».
По словам вице-президента РГР Константина Апрелева, граждане теряют квартиры из-за присутствия на рынке не только мошенников, но и просто непрофессионалов.
При этом на сегодняшний день «системой добровольной сертификации покрыта только треть рынка». А немногочисленные саморегулируемые организации работают по разным стандартам и зачастую не могут между собой договориться, оставляя граждан в зоне риска. Единый стандарт риелторской деятельности должен быть закреплен в законе, четко определяющем, из чего состоят риелторские услуги и порядок их оказания, считает и Полторак. «Такие законы есть во многих цивилизованных странах», — заявил он.
Но главное, говорили участники «круглого стола», этот закон должен создать систему доступа к профессии и отзыва этого доступа. «У торговца, продающего на рынке огурцы, должна быть хотя бы медицинская книжка, — заявил вице-президент РГР Юрий Карамаликов — А у российских риелторов на сегодняшний день нет ни одного документа. По некоторым данным, до 15% из них имеют криминальное прошлое. Услуги на рынке недвижимости оказывают даже иностранные граждане. Случись что — уедет такой «риелтор» и его даже не привлечешь к ответственности».
Присутствовавших на «круглом столе» чиновников куда больше, чем ограничение числа участников рынка, интересовала их ответственность перед гражданами.
По словам первого замруководителя городского департамента жилищной политики и жилищного фонда Николая Федосеева, департамент, хоть и занимается социальной сферой, не может игнорировать рынок. И, прежде всего, потому что приходится сталкиваться с его последствиями. «Сейчас мы занимаемся проблемой многодетной семьи, приехавшей из другого региона и купившей квартиру в Москве, — рассказал чиновник. — Квартира оказалась не «чистой» и по решению суда была возвращена в жилой фонд города. Тот же суд выселил эту семью в никуда. Это очень жестко, но у нас в стране всеобщий догмат права собственности. А государственная деятельность только отменяет барьеры на пути «серого», «черного» и чисто криминального бизнеса. Теперь пострадавшая семья по нашим законам не может никак рассчитывать и на нашу помощь, хотя всем понятно, что люди ни в чем не виноваты».
Приходится сталкиваться властям с рынком и при выделении очередникам бюджетных субсидий на жилье, которое они покупают на этом самом рынке. «Я понимаю, что тут собрались профессионалы рынка недвижимости, и понимаю их проблемы, но я прошу стать на позицию покупателя риелторской услуги, — заявил Николай Федосеев. — Наш менталитет определяет квартиру как величайшее завоевание социализма. По Конституции все имеют право на жилище. И мы считаем, что ни один человек не может быть выселен на улицу. При этом 99% граждан у нас юридически абсолютно безграмотны. И они ждут от профессионалов профессионального заключения — есть ли опасность, каких сюрпризов можно ждать от выбранной квартиры. А если это просто сервис по сбору справок, то он не стоит 5% от суммы сделки».
Вопрос ответственности перед клиентом задел профессионалов за живое. По их мнению, предусмотреть все риски и до конца гарантировать чистоту квартиры практически невозможно.
Кроме того, считают риелторы, существующая ответственность и так чрезмерна. «В отсутствие специализированного закона наша деятельность регламентируется законом о защите прав потребителя, — заявила директор юридического департамента одного из агентств недвижимости Светлана Краснова. — Этот закон однобокий и стоит только на защите потребителей. Все права у них. У нас только обязанности — в том числе возместить ущерб, даже если потом у них отняли квартиру». Правда, призналась юрист, пока еще никто эту обязанность не выполнял. «К счастью, нам помогло постановление пленума Верховного суда, по которому надо еще доказать вину риелтора, — рассказала она. — Но Мосгорсуд уже начинает менять свое отношение к проблеме: если раньше судьи понимали, что риелтор всего лишь посредник, то сейчас они говорят «на то вы и риелтор, чтобы все проверить».
При этом, жалуются риелторы, закон не дает им возможности легально получать информацию, необходимую для гарантии чистоты сделки. «На самом деле риски можно серьезно снизить, — считает Юрий Карамаликов. — Но дайте нам право проверять квартиры. А пока мы совершенно бесправны. Мы не можем официально получить даже справку в БТИ».
Из-за проблемы проверки «чистоты» недвижимости не удались и первые попытки принятия аналогичных законов (в 1998 и 2001 годах). «Между теми, кто инициирует закон, и теми, от кого зависит его принятие, пропасть, — заявила юрист ООО «Московское агентство недвижимости» Ольга Ашина. — Например, они не понимают, зачем нам нужен такой важный документ, как архивная выписка. Как написано в заключении правового управления аппарата Госдумы на старый закон, для заключения договора с гражданином достаточно его паспорта, и предоставление еще каких-либо сведений риелтору является необоснованным».
По мнению участников «круглого стола», будущий закон должен предусмотреть раскрытие информации о квартире и ее владельцах.
Правда, как это должно выглядеть, пока не договорились. Одни считают, что подобные сведения должны быть общедоступны, другие предлагают сделать исключение для аттестованных риелторских компаний, третьи — обязать продавца давать разрешение на раскрытие его личных данных, в том числе и о состоянии здоровья. Но даже в этом случае, настаивают риелторы, они должны будут лишь собирать информацию и выдавать экспертное заключение, а не отвечать за результаты. При этом каждый из выступавших в доказательство своей правоты ссылался на разнообразный зарубежный опыт.
Вживую поделился своим опытом присутствовавший на «круглом столе» зарубежный гость — депутат Минского городского совета, руководитель одной из риелторских организаций Виктор Шанюкевич. По его словам, в Белоруссии отрегулированы отношения риелторов с регистрационными службами и расчетными центрами. «Мы перестали давать презенты и опасаться, что нам подсунут что-то не то, а они отвечают за предоставленную информацию», — рассказал Шанюкевич. Кроме того, чтобы сохранить лицензирование риелторской деятельности, в Белоруссии ее возвели в ранг юридической. Для получения лицензии требуется иметь в штате патентованных риелторов, сдавших экзамены в министерстве юстиции. В самом минюсте ведется реестр лицензированных организаций. А каждый аттестованный риелтор имеет персональную идентификационную пластиковую карточку.
Но самое главное требование — страхование риелторской деятельности. «Страхование стало очень важным рычагом, благодаря которому к нам пошли люди, — рассказал Шанюкевич. — При этом ни одно агентство не понесло серьезных убытков: за четыре года страхования в суды было передано только три дела».
Как покупают недвижимость в Москве
По данным Московской ассоциации риэлторов, объем рынка недвижимости в Москве в 2009 году составил около $2 млрд. Ежемесячно в Москве происходит 7-8 тыс. сделок с недвижимостью. Средняя цена $5,2 тыс. за кв. метр. Единовременно на продажу выставляется от 40 до 50 тыс. кв. метров жилой площади. В апреле объем предложений в Москве составил 50,2 тыс. квартир (в Московской области – 42,1 тыс. квартир), было зарегистрировано 7.930 сделок с недвижимостью. В Москве насчитывается около 5 тыс. квартир, которые переходили из рук в руки около 20 раз.
